一线前两月销冠之争尘埃落定 只有跑量才能保位？

中国指数研究院正式发布《2017年1~2月全国重点城市房企销售排行榜》。榜单显示，期内泰禾集团以59.97亿元拿下了北京销冠，与第二名首开股份(600376,股吧)21.8亿元的差距相对较大，首开则与万科差异不足6亿元。
深圳的销冠位置较为稳固，深圳控股销售55.8亿元。而第四名开外的房企销量则仅在10亿元以下，城市体量不比北京（TOP10门槛值为15.31亿元）。广州TOP4以下房企的销量更只在9亿元以下。不过广州冠军碧桂园销售了31.66亿元，与销售30.12亿元的保利和21.99亿元的雅居乐、20.19亿元的万科“咬”得很紧，城市竞争更为激烈。
相较之下，上海市场则既占据了庞大的体量也面临激烈的竞争。数据显示，上海销冠金地集团前两月销售21.33亿元，较榜眼招商蛇口只高出3亿元，很多名次间隔值仅在1亿元，TOP10的销售体量则达到120亿元。
“在四大一线城市严格限购的背景下，TOP10房企仍然取得了较好成绩。”中指院表示。
企业如何做到逆势热销？销冠的竞争压力到底怎样？未来TOP企业是否会继续向好？记者以综合性更强的上海楼市为样本进行了探究。
上海样本：高周转保规模
上海今年前两个月房企销售排行榜上的冠军是金地，销售金额为21.33亿元、销售面积为5.43万平方米，均位列第一。
“良好的销售成绩，主要由于金地过去两年在上海做了很好的土地投资规划。”金地华东区域副总经理陈喆告诉记者。
记者注意到，2015年底，金地开始在上海集中拿地，嘉定新城、金桥、车墩、顾村等项目集中在去年底和今年初进入销售，多个项目的持续入市和良好销售带来了其上海公司销售金额的上升。
“不光是前两个月，全年金地在上海也能做到不错的业绩。”陈喆直言，他的依据是除了土地储备和货值，重点是策略。他表示，2016年初，全国的房地产氛围还比较宽松，不少开发商也比较放松，但金地有自己的判断，把所有销售的时间节点都尽量提前了。而去年10月份，上海开始调控，金地提前完成了拿地、开发阶段，顺利进入销售环节，把产品换成了现金，为未来更好布局创造了条件。
不过陈喆强调，把握好节点是前提，重点还在于运作可以够快。
“就今年来说，在上半年放快出货节奏是不错的选择，因为如果上半年去化少，在未来出现不可控因素时，可能会打乱公司对市场的整体（布局）。特别是在政府短期内不会放松价格管控的情况下，到下半年才冲量，会对利润造成很大损失。”陈喆表示。
地产专家薛建雄分析认为，如果周转速度快，即便单个项目的利润较少，只要保证了单个项目的收益率和ROE平衡，就能保证区域公司的总体盈利。
市场地位：关键在“储粮”
在记者的采访中，陈喆表示，金地目前在上海有6个项目在售，年底将增至10个项目，金地通过快速滚动能够进一步做大，保持市场地位。
不过，是不是真的能稳居销冠位置，业内人士认为，还需要看后发力。
据透露，金地现有的总量大概能维持2~3年的发展，如果不在今年积极扩充土地储备，将无法保证现在的规模和两年后的运转。
“在近两年内，房企想要争夺话语权，就必须加大销售和拿地。”新城控股高级副总裁欧阳捷直言。
就上海而言，一方面，土地供应越来越少，拼抢两三年之后可能面临无地可供的局面；另一方面，当前上海调控尤为严格，开发商不能随心定价，房价大涨也缺乏动力。针对商住项目的调控风声再度袭来，则对以类住宅为主的开发影响很大。
未来想保持市场份额和排名优势，对房企来说很重要，但也很难。欧阳捷甚至认为，此时的排名是短暂的事，一个房地产项目开发周期大约3年，体量小的项目约两年半就可以清盘，2020年之后，上海房企的格局很有可能大变。
到底如何才能在规模上保持竞争力？
陈喆认为，至少在像今年这种调控不松懈的情况下，如果价格和利润不会大变，那么最好还是早出货、保证现金流，给应变未来创造条件，毕竟手上有了现金，才有后续寻找项目拿地的可能。
此外，欧阳捷建议，房企也可以多参与城市更新改造，毕竟上海要求2020年之后不新增建设工业，并不意味着没有土地供应。相反这为一些工业地、农改地、拆迁地创造了加大入市的可能。另外，联合开发、并购、参与一手土地市场等方式也可以实现企业土地储备的扩容。