用好这些轻资产模式 产业地产也能四两拨千斤
轻资产从来不是阳光下的新鲜事，甚至已经玩出了套路，比如万科的“小股操盘”、 大悦城的卖股求轻、绿城集团的地产代建、花样年的彩生活模式等等。如今，轻风渐大，刮进了产业地产这座稍显沉闷的围城，并有望主导下一波竞争的主旋律。
“花别人的钱都是轻的，花自己的钱就是重的”，一位业内人士简单粗暴地阐述了轻资产的核心内涵：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。稍加盘点，就会发现，标杆性产业地产开发商，都已经铺路轻资产。
2015年初，亿达集团制定了轻重资产并行的发展原则；2016年8月，亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年，其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。2015年， 东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。
2016年刚刚完成重组，招商蛇口高管就表示，其正在研发轻资产模型，目前单央企手里就有近万园区，公司可以输出品牌，做轻资产服务。张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入……
轻资产路径一：运营（服务）输出
做大、售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。 这一路径有诸多优点，可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务。市场上存在大量园区、商务楼宇，因为缺乏专业的管理队伍和客户资源，而面临烂尾的困境，也在刺激有经验的产业地产商尝试挑战。
以亿达中国、光谷联合、启迪控股等为代表的产业地产开发商先下一城。
亿达中国以咨询、委托运营、包租等模式，面向当地政府、其他房地产开发商所拥有的商务园区项目提供运营管理服务，这个“服务包”里的内容包括项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。截至2015年底，通过轻资产模式，亿达中国接受委托运营商务园区项目11个，运营管理面积140万平米， 提供咨询服务项目7个，获得运营管理收入2548.2万元、实现业绩1238万元。在轻资产助力下，其在2015年，新进入了上海、深圳、杭州、苏州、长沙等战略目标城市，初步实现了全国化布局。
经过一年的试水，亿达似乎真正坚定了“轻资产”之路，今年8月份，首次明确提出“轻重并举”的战略转型，其中，重以占地3.4平方公里的“武汉软件新城”项目为代表，轻以现在已经落地全国12个城市的二十几个园区运营项目为代表。2016年上半年，亿达中国新拓展委托运营管理项目7个，包括上海外高桥项目、长沙梅溪湖创新中心、苏州昆山财智科技园、苏州高融大厦、成都国宾总部项目、河南外包产业园等。这些业务的收费模式包括租金分成、固定费用+租金分成、租金分成+奖励、咨询费等。
光谷联合则在2014年制定轻资产业务转型战略，咨询管理、全程代建、创业孵化、园区运营等被纳入轻资产口径，值得一提的是，央企中国电子入主光谷联合，中国电子旗下众多园区，有望进一步加快光谷联合轻资产输出的步伐。启迪控股则早于2009年将轻资产输出的管理系统投入运行，其输出包涵盖园区建设(硬件)+孵化器+风险投资+商业智慧分享(比如创新产业规划)，目前，其在国内的多个园区都是以轻资产的方式运行。
此外，明确提出通过“运营输出”实施轻资产的还包括东湖高新、招商蛇口、万科产业地产等。其中，万科产业地产管理层曾提出，轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利，按照其计划，到2017年底，万科产业地产的轻资产收益达到11亿元，实现利润3亿元。
不难发现，此“轻”须以“重”为基础，如果没有足够的重资产经验积淀或品牌效应、相对标准化的服务套餐，轻资产业务的拓展也将受到限制。
轻资产路径二：借力（中国式）Reits
将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，这种运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式。国内的产业地产在几年也取得了一些突破。典型如万通工业地产、万科产业地产、富春控股就在这条变轻之路上，先行一步。
2015年6月，鹏华前海万科类REITs基金正式发行，这只基金以深圳前海万科企业公馆的租金收益为基础资产，被认为是首只产业地产类Reits；2016年7月，位于浙江的富春控股集团将旗下的电商物流品牌“运通网城”打包6处物流资产在新加坡交易所主板上市，通过该Reits的发行，富春控股募得资金52亿元。万通号称“美版工业地产”，其通过收购目标企业的优质工业项目进行改造和扩大规模，接着通过基金或公司上市，打包出售等方式进行资产再处理，最后实现退出。
不过这些案例，皆有一定的特殊性，无论是中国式Reits，还是搭建境外架构，产业地产Reits还面临着自身的行业难题，比如销售为主、收益稳定可靠的优质资产稀少；工业用地年限较短并有进一步缩短的可能等都限制了产业地产借用（中国式）Reits推行轻资产的可能性。
轻资产路径三：孵化与投资
如果说，运营输出是园区价值的延伸，产业投资则是对园区价值的纵向深挖，这是另一种“轻功”。其中的佼佼者包括张江高科和启迪控股，二者在产业投资领域排兵布阵久矣。
张江高科的产业投资可以追溯到2006年，2010年其投资的嘉事堂成功登陆中小板而一举成名，投资力度一度加大，2015年提出以“科技投行”战略方向，向科技地产商、产业投资商和创新服务商的“新三商”转型并完成架构调整，改变之前“重资产、高投资、慢周转”模式，向“股权化、证券化、品牌化”模式转型。2016年，张江高科已经把“产业投资”作为年度三大业务板块之一，明确提出要“着力加大产业投资布局”。通过直接投资、参股产业基金等方式，参与全投资链布局，并表示要打造一支具有张江特色的具备市场竞争力的创投团队。有数字显示，到去年， 张江高科已累计投资40亿元，投资创投项目51个，境内外已上市20家企业，其中，已完全退出有4家；预披露3家；即将报会12家；拟改制上新三板1家。2016年，还先后投资了嗨修养车、蚂蚁金服、天天果园等公司。
启迪控股的产业投资的核心平台是启迪之星孵化器，在近两年，随着创新创业的火爆迎来了风口，迅速建立起70个孵化基地。数字显示，启迪之星早期投资始自1999年，依托清华大学的优势资源，启迪之星曾以孵化+投资的形式孵化出2000家企业；并以投资+孵化的模式投资了300多家初创企业，投资总额超过20亿元人民币。其中直接上市19家、间接上市40家。
有庞大的企业资源池，与企业有较高粘度，产业地产取道产业投资似乎是顺理成章的事情，但这一轻资产路径却一定程度只能供“白富美”专用。
首先，好的潜力企业往往有众多投资机构的追求，为什么要选择园区投资？其次，一家地产企业能否组建、管理一支高效的产业投资团队？张江高科和启迪控股显然有各自难以复制的先天优势。前者作为国家级自主创新示范区的建设主体，有政策、资源红加持，搭建起了对接多层次资本市场的通道；后者则背靠清华大学，在资金、创新资源上，都非普通园区可以比拟。放长线钓大鱼，产业投资之轻看似诱人，但成功不易。
轻资产路径四：合作开发
产业地产从早期的厂房、仓储，逐渐向复合化形态进化，出现一些以产业为中心，并提供生产、研发、办公、商业乃至居住功能的产业综合体，“产业新城”、“产业新区”对开发运营者提出了更高的资金要求，然而，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择。
现在业界已经出现的一些案例，比如启迪和协信联手成立启迪协信；亿达中国和湖北联投合作开发武汉软件新城；万科产业地产、天安数码联手上海项目；万科、美国黑石合资物流地产等，深圳百富东方和碧桂园合作开发科技小镇等。相信更多案例还将出现。
无论重资产还是轻资产，都是企业根据自身情况做出的理性、甚至阶段性的选择，无高下优劣之分，适合自己的，就是最好的。
“花别人的钱都是轻的，花自己的钱就是重的”，一位业内人士简单粗暴地阐述了轻资产的核心内涵：充分利用外部资源，集中有限的自有资金，投入到最为擅长、产生最高收益的行业分工中。稍加盘点，就会发现，标杆性产业地产开发商，都已经铺路轻资产。
2015年初，亿达集团制定了轻重资产并行的发展原则；2016年8月，亿达中国正式推出“轻重并举”的战略转型。2014年，光谷联合制定了向轻资产转型的战略，2015年，其轻资产统计口径内的收入占比19.5%。2015年， 东湖高新首个以轻资产方式建设的园区落地。
2016年刚刚完成重组，招商蛇口高管就表示，其正在研发轻资产模型，目前单央企手里就有近万园区，公司可以输出品牌，做轻资产服务。张江高科则在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型，预计未来产业投资收入将超过房地产租赁收入……
轻资产路径一：运营（服务）输出
做大、售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。 这一路径有诸多优点，可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务。市场上存在大量园区、商务楼宇，因为缺乏专业的管理队伍和客户资源，而面临烂尾的困境，也在刺激有经验的产业地产商尝试挑战。
以亿达中国、光谷联合、启迪控股等为代表的产业地产开发商先下一城。
亿达中国以咨询、委托运营、包租等模式，面向当地政府、其他房地产开发商所拥有的商务园区项目提供运营管理服务，这个“服务包”里的内容包括项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。截至2015年底，通过轻资产模式，亿达中国接受委托运营商务园区项目11个，运营管理面积140万平米， 提供咨询服务项目7个，获得运营管理收入2548.2万元、实现业绩1238万元。在轻资产助力下，其在2015年，新进入了上海、深圳、杭州、苏州、长沙等战略目标城市，初步实现了全国化布局。
经过一年的试水，亿达似乎真正坚定了“轻资产”之路，今年8月份，首次明确提出“轻重并举”的战略转型，其中，重以占地3.4平方公里的“武汉软件新城”项目为代表，轻以现在已经落地全国12个城市的二十几个园区运营项目为代表。2016年上半年，亿达中国新拓展委托运营管理项目7个，包括上海外高桥项目、长沙梅溪湖创新中心、苏州昆山财智科技园、苏州高融大厦、成都国宾总部项目、河南外包产业园等。这些业务的收费模式包括租金分成、固定费用+租金分成、租金分成+奖励、咨询费等。
光谷联合则在2014年制定轻资产业务转型战略，咨询管理、全程代建、创业孵化、园区运营等被纳入轻资产口径，值得一提的是，央企中国电子入主光谷联合，中国电子旗下众多园区，有望进一步加快光谷联合轻资产输出的步伐。启迪控股则早于2009年将轻资产输出的管理系统投入运行，其输出包涵盖园区建设(硬件)+孵化器+风险投资+商业智慧分享(比如创新产业规划)，目前，其在国内的多个园区都是以轻资产的方式运行。
此外，明确提出通过“运营输出”实施轻资产的还包括东湖高新、招商蛇口、万科产业地产等。其中，万科产业地产管理层曾提出，轻资产主打“星商汇”产业服务品牌，面向万科内部以及外部的产业地产开发商，快速复制，输出品牌和管理盈利，按照其计划，到2017年底，万科产业地产的轻资产收益达到11亿元，实现利润3亿元。
不难发现，此“轻”须以“重”为基础，如果没有足够的重资产经验积淀或品牌效应、相对标准化的服务套餐，轻资产业务的拓展也将受到限制。
轻资产路径二：借力（中国式）Reits
将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，这种运作以普洛斯为典型代表，也是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式。国内的产业地产在几年也取得了一些突破。典型如万通工业地产、万科产业地产、富春控股就在这条变轻之路上，先行一步。
2015年6月，鹏华前海万科类REITs基金正式发行，这只基金以深圳前海万科企业公馆的租金收益为基础资产，被认为是首只产业地产类Reits；2016年7月，位于浙江的富春控股集团将旗下的电商物流品牌“运通网城”打包6处物流资产在新加坡交易所主板上市，通过该Reits的发行，富春控股募得资金52亿元。万通号称“美版工业地产”，其通过收购目标企业的优质工业项目进行改造和扩大规模，接着通过基金或公司上市，打包出售等方式进行资产再处理，最后实现退出。
不过这些案例，皆有一定的特殊性，无论是中国式Reits，还是搭建境外架构，产业地产Reits还面临着自身的行业难题，比如销售为主、收益稳定可靠的优质资产稀少；工业用地年限较短并有进一步缩短的可能等都限制了产业地产借用（中国式）Reits推行轻资产的可能性。
轻资产路径三：孵化与投资
如果说，运营输出是园区价值的延伸，产业投资则是对园区价值的纵向深挖，这是另一种“轻功”。其中的佼佼者包括张江高科和启迪控股，二者在产业投资领域排兵布阵久矣。
张江高科的产业投资可以追溯到2006年，2010年其投资的嘉事堂成功登陆中小板而一举成名，投资力度一度加大，2015年提出以“科技投行”战略方向，向科技地产商、产业投资商和创新服务商的“新三商”转型并完成架构调整，改变之前“重资产、高投资、慢周转”模式，向“股权化、证券化、品牌化”模式转型。2016年，张江高科已经把“产业投资”作为年度三大业务板块之一，明确提出要“着力加大产业投资布局”。通过直接投资、参股产业基金等方式，参与全投资链布局，并表示要打造一支具有张江特色的具备市场竞争力的创投团队。有数字显示，到去年， 张江高科已累计投资40亿元，投资创投项目51个，境内外已上市20家企业，其中，已完全退出有4家；预披露3家；即将报会12家；拟改制上新三板1家。2016年，还先后投资了嗨修养车、蚂蚁金服、天天果园等公司。
启迪控股的产业投资的核心平台是启迪之星孵化器，在近两年，随着创新创业的火爆迎来了风口，迅速建立起70个孵化基地。数字显示，启迪之星早期投资始自1999年，依托清华大学的优势资源，启迪之星曾以孵化+投资的形式孵化出2000家企业；并以投资+孵化的模式投资了300多家初创企业，投资总额超过20亿元人民币。其中直接上市19家、间接上市40家。
有庞大的企业资源池，与企业有较高粘度，产业地产取道产业投资似乎是顺理成章的事情，但这一轻资产路径却一定程度只能供“白富美”专用。
首先，好的潜力企业往往有众多投资机构的追求，为什么要选择园区投资？其次，一家地产企业能否组建、管理一支高效的产业投资团队？张江高科和启迪控股显然有各自难以复制的先天优势。前者作为国家级自主创新示范区的建设主体，有政策、资源红加持，搭建起了对接多层次资本市场的通道；后者则背靠清华大学，在资金、创新资源上，都非普通园区可以比拟。放长线钓大鱼，产业投资之轻看似诱人，但成功不易。
轻资产路径四：合作开发
产业地产从早期的厂房、仓储，逐渐向复合化形态进化，出现一些以产业为中心，并提供生产、研发、办公、商业乃至居住功能的产业综合体，“产业新城”、“产业新区”对开发运营者提出了更高的资金要求，然而，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择。
现在业界已经出现的一些案例，比如启迪和协信联手成立启迪协信；亿达中国和湖北联投合作开发武汉软件新城；万科产业地产、天安数码联手上海项目；万科、美国黑石合资物流地产等，深圳百富东方和碧桂园合作开发科技小镇等。相信更多案例还将出现。
无论重资产还是轻资产，都是企业根据自身情况做出的理性、甚至阶段性的选择，无高下优劣之分，适合自己的，就是最好的。
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