买房一本帐（二）

在买房子，尤其是买房用于投资这件事情上，在过去的十年，无论什么时候买入都是正确的。未来的国内楼市如何变化，还要根据国内经济本身以及政策的变化。而且过去10年很多城市房价的涨幅都已经是七八倍。随便买套房子并在不久后能以一个几倍的好价格卖出的可能性正在变小，未来涨势缓慢的可能性正在变大。这个意义上来说投资房产更多是某种程度上的对抗通货膨胀，而非高额的投资收益。
正如个人资产配置，无论哪一种品种都需要一定的比例，不能所有的鸡蛋放在一个篮子里：作为投资和使用价值兼备的房屋，最合理的居住与投资的比例是8:2。
在目前的情况下异地购房投资（避开一线城市的限购政策）如果在异地买了住宅，又不是打算退休后去养老居住，接下来的问题就是，到哪里去找愿意出更高价钱的买家？收入水平不及你的当地居民，还是一个和你一样的投资客？
因为自己在南京和扬州等地投资了一些房产，不仅是出于投资的目的，也充分考虑房子的宜居性，因为房子投资价值的实现仍然依附在居住价值上。同样在北上广深核心地段的成熟板块，例如上海的外环以内，北京的三环以内，以及可确定的地铁沿线，都具备比较充足稳定的市场需求。随着各个一线城市高架道路的不断修筑，购车人也越来越多，购房的地点考虑出行，不仅仅是地铁公共交通。将来在高架出入口附近也是不错的选择。
关于投资买房，用于出租的问题，之前也写了一篇日记做了初步的讨论
http://www.douban.com/note/205773056/
正所谓看见贼吃肉，也要看见贼挨打。。。
租金比售价更能反映真实的居住需求。因为租房是纯粹解决居住需要的消费性行为。
现在的情形之下买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素，大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来，也占到总价的10%以上。买入时1.5%至3%的契税，卖出时2%的个人所得税、5.55%的营业税和1%至2%的中介费，如果贷款，还要支付贷款担保费等。这些都是从房子售价里看不到的钱，但是你必须支付。还不包括房子的装修，维护物业管理费用等等。
目前中国绝大部分城市的房价租金售价比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算，北上广深很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金，在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。
　　关于轨交沿线的房子，还有很多问题。何为地铁房? 附近有地铁的不一定是地铁房。一般来说只有离地铁站点步行10分钟之内可到达的区域才算地铁房”，按这个标准，在北京上海，地铁房数量不可能超过总量的30%。
　　以这个“步行10分钟”的标准为界，在这个范围内和超过这个范围，房租收益回报差别明显，一般以2000元至3000元租金的价位段为基准，步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，通常前者以比后者高5%至7%的租金成交—也就是说租房人宁愿每月多花150元至200元来达到节省上下班时间和体力的目的。而步行到地铁站需要20到30分钟的房屋，则通常会以低于平均价15%左右的租金成交。
　　其实，影响租金回报率的因素的排序依次是：地段＞价格＞装修＞小区环境＞房龄。房龄对租金的影响力是排在最末位的。房龄的缺陷可以用装修弥补回来。即便是30年房龄的老小区，只要出租的房子有精致统一风格的装修，配备了液晶电视、木地板和比较新的家用电器，租金通常都比同地区10年房龄左右新建小区的普通房屋多200元左右。
　　比起硬装修，表面的软装修、装饰的水平更加重要，与其在地板墙砖等硬装上翻新和装潢，在房子的家具、窗帘、灯饰等软装修上花心思更容易取得效果，成本也更加低廉一些。
　　装修维护基本上是每隔10年就要重新来一次。70平方米的房子装修一次最简单的花费大概在6-10万元，10年以后你就该面临第二次装修了，所以，如果不考虑通货膨胀因素，将装修款分摊到10年里面，你这一套房子每年大概有6000元至1万元的装修支出。
　　还有一笔维修基金。如果是买新房，你需要在拿到房产证前缴纳约占房款2%到3%的维修基金。这笔钱你个人无权动用，其使用权属于小区全体业主，用做小区基础设施—公共区域的管道、绿地、电梯等的改造和维护。在二手房屋买卖中，一般是随房一起转让，同样都不能从银行调取使用。也就是说，如果是自己的房子漏水、损坏，还得自己掏钱修。所以，“维修基金”你必须要付，但它无法帮你分担自己房子本身的维修支出，因为它并不归你支配。必须通过小区全体业主。现在上海很多小区都成立了自己的业主委员会，这个委员会负责协调和管理使用维修基金。
（待续）