我上车了｜上海上车啦，买房卖房经验总结
来自: 小苍山
(写在前面，房子是比期货更加凶险的金融产品，所以买房一定要慎之又慎)
终于在上海上车了。放在两年前，我做梦都想不到自己能在上海住上这么好的房子。
这个帖子既是对上车的一点感慨，也是对最近几年买房卖房、装修的曲折经历进性总结。这几年我主动或被动地避开了几个大坑，也踩过几个小坑，在和业主、装修公司的扯皮中获得了宝贵的谈判经验。这些经验和教训都可以供大家参考。居然写了这么长。。。。。不过很多经历很有价值所以不得不说。
主要内容目录：
一、上海买房的经历和注意点
二、长三角买房、卖房的经历和感想
三、装修的坑
一、上海买房的经历和注意点
我是20年到上海工作的，当时上海房价还处于猛涨的阶段，有一位18年买房的同事天天看着房价乐呵，导致我心里也痒痒的，想着赶紧买房上车，不然以后更加买不起。可是当时我还没落户，前女朋友也还没毕业。紧接着我被外派到江苏的基层单位，原来说好的11个月的外派期在恶心领导的手下变成了两年多，这中间叠加着口罩、分手各种事情，买房一事就被耽搁了。
22年我回到上海总部，认识了现在的老婆。我本来是不相信网络平台的，当时只是抱着试一试的想法注册了，然后就碰上了同样不抱希望的她，居然网上认识的人能够谈一场甜甜的恋爱然后结婚，真是没想到。
23年中的时候，我在朋友圈看到一套小型别墅，真是一见钟情，便动了买房的心思，随后我们开始四处看房，看了半年后发现最合适的还是那一见钟情的第一套。23年底付定金，原以为很快就能过户，我们还急急忙忙先领了证。可是这套别墅的前主人改装太狠了，为了达到交易条件耽搁了小半年。这之间还碰上了工期延误、原装修被破坏、索赔等各种烦心事。
回头看，我没有在最高点上车，而是在房价从最高点下跌15%以后上车，这纯属幸运，和个人决策能力无关。下面来说说我认为买房过程中要注意的点。
1. 个人观点：房价还能再跌，所以推迟买房总体上是赚的。我们是刚需才现在上车，而且控制预算没有背商贷，尽量减小房价下跌的损失。没有刚需的人千万不要被中介和专家吓住，要保持自己对市场走势的理性判断。
2. 支撑房价的因素很多，普通人是没有能力全都考虑的，只能关注当下的核心需求。我采取的策略是完全不考虑学区、商圈、车位，只考虑近地铁、近单位、小区环境好、居住面积大。当时这个策略其实是放弃了房子的增值/保值潜力，只注重居住功能。而且我对未来的人口趋势很悲观，认为学区房的水分更大，未来下跌幅度会超过普通房子。而且现在选择便宜点的差学区，我们就不用背商贷，7-8年后，等学区房水分挤出去了就可以买个好学区的小户型电梯房，同时满足上学和养老的需求。
3. 两个人一起买房的话，找对配偶很重要，情投意合、门当户对、人品性格缺一不可。买房过程中会有很多需要协商的地方，包括出资比例、买哪套、出价多少、怎么谈判，不情投意合的两个人很难心平气和地处理这些问题。而门当户对能够确保买房地经济基础稳定以及两个人的关系不会因为一高一低而失衡。只有经济基础和感情基础都稳了才能一起买房。做对了大力夸赞，做错了不指责不翻旧账，和业主、装修公司有矛盾了两个人一起去吵。对人品性格不合适的两个人来说，买房会消耗感情，但是对合适的两个人来说，一起克服这些困难反而能增进感情。
4. 不要顾及脸面，不要怕麻烦不考虑细节。谈判过程全程录音，对方做出什么承诺都要录下来并且要求落实到书面。提要求的时候不要不好意思，我们都是在象牙塔里待了接近30年的人，工作环境也是友好斯文的，所以一开始还拉不下脸。但是很快想清楚了：我们买的是房子，0.1%的失误都是巨大的损失，所以没什么不好意思的，业主漫天要价，我们也漫天提要求，寸土必争。有什么新想法了就让中介重新做合同，他们拿1%的中介费就该提供这些服务。买房合同越详细越好，中介让你用制式合同，那你就把自己的要求在备注区全部写清楚，包括交房日期，违约责任，违约赔偿办法，房子里什么东西可以带走什么东西必须留下。不要不好意思，买房之前拍全屋视频，角角落落、天花板地板都要拍，以后损坏了就可以据此索赔。
5. 在心里有个底线，底线被满足之前决不放弃自己的筹码。这套房子的原业主在和装修公司打交道的时候直接付了全款，结果装修公司延误工期、损坏装修他却毫无办法。我们坚持不完工、不赔偿损失就不付尾款，最后原业主只好自掏腰包赔偿我们。大家一定要认识到：只要你不打算起诉，那么合同就只是参考文件，最后能执行成什么样还是要看双方手里有什么筹码。
6. 学会妥协，底线被满足之后可以再多争取点利益，但是也不必强求。任何项目都有一笔风险准备资金应对意外，买房、装修就是会有意外损失的，要有心理准备。比如，出现了非我方责任的100元损失，那么我要求赔偿的底线差不多是80-90元，自己承担10-20元。如果强行要求100元全额赔偿，那很可能是时间延误。而且要面对不同的对象选择不同的谈判策略，对业主就可以强硬一点，因为现在是买方市场，我们手里还握着尾款。而面对装修公司可以强硬催开工，但是开工以后、完工之前尽量不要太强硬地催工期、索赔。一来赶工会影响质量，比如混凝土有养护龄期，赶工会导致强度不符合要求。而在完工之前对装修公司索赔其实没意义，因为装修公司完全可以在后期增项里把这部分钱赚回来，撕破脸了也保不准他们使坏。几乎所有装修都会延期、加钱，我在江苏和上海都装修过别墅和普通住宅，这个不可避免，损失不大可以适当妥协。
7. 买个激光测距仪，几十块钱的东西非常有用，买房、装修、买家具都需要用到。买二手房难免有扯皮，你不能在扯皮的时候手上连个数据都没有。
二、长三角买房、卖房的经历和感想
2020年开始我就催着父母把长三角老家的房子全部卖掉。当时房价正涨，二老不肯卖，可是有官方背景的专家都喊出鼓励农民进城买房这种话了，鼓励农民做的能有什么好事？所以我一再催促父母卖房。有套小户型的学区房，几乎卖在最高峰上。当时租约还没到期，我爸想等半年后租约到期再卖，我听了差点抽过去。当时我暑假在家，直接和租户说：我违约，按合同我要赔一个月租金。如果你一个月内搬走的话，我赔两个月租金，一个星期内搬走的话我赔三个月+一些电器+一趟货拉拉搬家费+中介费。租户很高兴我也很高兴，我父母刚开始觉得没必要这么急，后来才意识到我的决策很对。可是这种儿子强行卖父母房子的做法需要家庭内部高度互信。还有一套大户型的房子，我父母觉得可以等等再卖，因为旁边的地铁马上开通。我当时也犹豫了一下就没坚持。结果当时的挂牌价很多人不还价就买，半年后跌了一百多万还无人问津，后来又降20万才卖出去了。
下降趋势来的时候不要贪心赚最后一块钱，要当机立断立刻行动卖房，也要忍住冲动的心，非刚需绝不买房。
说一下接手的买家情况。其实从20年开始，很多人都看出情况不对了，愿意接手的人越来越少，市场呈现出价高量减的趋势。教育系统的人很早就知道入学人数是个什么样，长三角的学区房岌岌可危。可是还有些人抱着老观念，拿着辛辛苦苦攒的钱往里冲。这些人往往消息闭塞、观念固执。所以大家买房之前多和当地政府部门的人聊聊，有些动向其实早就出现了。
也是20年的时候我父母开始看养老房，买了一套郊区的别墅。装修过程一言难尽，我也不详细写了，有需要的可以私下交流。就说两点。一：装修行外人，没有150以上的装修预算不要碰别墅，对建筑、工程行业有了解、自己愿意花时间监工、扯皮的人可以挑战下100左右的装修预算，低于这个预算你就等着脱层皮吧；二：别墅的日常维护和平层、楼中楼是两码事，地下水、市政管路这些平层不用考虑的因素都会直接影响居住质量，但是处理好了生活质量极高。
三、装修的坑
我有点懒了，装修部分写得简略点，之后再补充。
1. 装修必扯皮、延期、加钱，做好心理准备。装修公司报的工期你直接两倍算都不一定够。报价×1.5才能差不多。当然我看某家最近成立了自己的装修公司，说不定靠谱点，我对某家印象非常好。
2. 装修公司基本都会超负荷接单，然后迟迟不开工或者三天打鱼两天晒网。如果对工程不了解的人就要天天催开工，有了解的人可以根据自己的判断催工序衔接。
半包比全包好，全包未必省事，装修公司把控你所有装修后就占据了优势，半路加钱只能说是小意思。半包的话可以用后面工序的承包商检查前面工序的质量，而且地板、瓷砖这些主材可以选大品牌上门测量、铺设，一步到位不扯皮，
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