买房两周年形势回看（200万老破小）
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从2021年底开始看房，半年后上车。在组里两年，上车也两年了。
今年开始房价加速下跌，翻出以前的看房记录，对比一下这两年的房价变化。
对比条件：同一个小区，相似房屋条件，如果有条件不同会标注出来。
计算方式：2022价格直接用挂牌价（会比实际偏高）。2024价格是直接看贝壳显示的最近半年的实际成交价。
我看的房集中在越秀和荔湾：
1.侨诚花园（海珠，东晓南地铁站）
条件：00年的小区；西北朝向，暗卫；市级学位；原装电梯；2楼，有一圈10㎡平台可以搭违建😂
价格：前年挂牌3.5万，去年有个中楼层同户型成交价3.2万，最近半年无相似房源成交。
2.晓园新村晓园北（海珠，昌岗地铁站）
条件：有绿化，小区；方正朝南但暗卫，无阳台；学位不记得省级还是市级了；原装电梯；低层。
价格：前年挂牌3.2万，去年10月有个中楼层同户型成交价3.5万，最近半年无相似房源成交。
3.环翠园（越秀，中山八地铁站）
条件：无小区；方正户型但朝北，暗厨；市级学位；加装平层电梯；中楼层。
价格：前年挂牌3.9万（同期低层挂牌3.4万），最近半年无相似房源成交（今年有个户型有点差异的低层成交价2.7万）
4.文德南路（越秀，北京路地铁站）
条件：无小区；南向但暗卫；学位不记得省级还是市级了；无电梯；中楼层；一梯有7户。
价格：前年挂牌3.6万，去年成交价3.3万，最近半年无相似房源成交。
5.海珠中路（越秀，西门口地铁站）
条件：无小区；方正朝南但暗卫暗厨（串串房，被改过格局，猜测原格局是全明）；市级学位；加装电梯；低层。
价格：前年挂牌3.4万，实际成交价3.1万，同年年底相似房源成家价2.6万，最近半年无相似房源成交。
6.西华路（荔湾，西门口地铁站）
条件：绿化好，小区；方正全朝南但暗卫；省级学位；加装电梯；中楼层。
价格：前年挂牌价4万，同年成交价3.8万，目前成交价有3.5万（一室无电梯）的也有4.4万的（户型更好，全明）。
7.周门烟厂宿舍（荔湾，陈家祠地铁站）
这个小区是我当时看了很喜欢的，但觉得价格偏高就没买。
条件：绿化好，无大院；朝南全明户型，但阳台在主卧；省级学位；原装电梯；中楼层。
价格：前年挂牌4.6万；现在3.8万（但是一梯7户，之前这套房一梯3户）。
8.荔湾路（荔湾，陈家祠地铁站）
条件：无绿化，大院；方正朝南全明户型；市级学位；无电梯（有人不同意加装）；中楼层。
价格：前年3.9万；现在挂牌3.5万，还没卖。最近无相似房源成交。
9.西湾路教师宿舍（荔湾，西村地铁站）
条件：绿化好，大院；卧室朝南客厅朝北全明户型；市级学位；加装电梯；次顶楼。
价格：前年挂牌3.4万，今年有个户型更好的成交价2.8万，现在有套户型一样的挂牌2.6万。
10.西增路（荔湾，西村地铁站）
条件：无绿化，大院；方正朝南全明户型；市级学位；加装平层电梯；顶楼。
价格：前年3.4万，同年成交价3.1万，近半年无相似房源成交。
总的来说，因为去年有个小阳春，所以靠近中心的老破小虽有下跌，但还能承受（毕竟总价低，再跌也跌不到哪儿去），但从今年来看，市场更冷更悲观，成交时间也拉长了，房价会加速下跌（个人预测，至少未来10年会持续下跌），10年后再看相关政策吧，我们和日本情况差距很大，也不能完全照搬日本失落的30年。
如果近期有想买房的，也建议大家不要着急，至少实地看个几十套房再决定吧。毕竟对社畜来说，买房是很大一笔资金。
P.S.:房子这玩意儿一房一价的，同一个小区，位置、楼层、朝向等因素都能导致价格相差巨大。因此本帖更适合作一个房价的纵向涨跌对比，而不是不同位置的横向对比。
另外附上之前的帖子，希望对大家有帮忙：
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