我在智利🇨🇱当了房东和地主
来自: Marcelo Zhangyi
以下引用货币均为智利比索CLP（1CNY大致=115CLP，我2010年刚到智利时1CNY=70CLP）。
我大学是学西班牙语专业的，2010年大学毕业入职一家中资公司并被外派智利代表处。因为外派公司有安排住宿，所以每月工资+外快基本上全部可以存下来。
长话短说，我发现手上的积蓄差不多了就开始买房（毕竟我是从大陆出来的，大陆当时的房市有多火，我的买房欲望就有多大），一套一套买：2014年全款一套$40.000.000一居室公寓自己住；2017年全款一套$80.000.000三室两卫公寓（带停车位）出租，现在每月租金收$450.000/月；2018年$42.000.000过继一套二手含贷款两室两卫公寓租给中国人（每月房租$500.000左右拿去还月供还有剩，2030年贷款还清）；2019年全款一套$110.000.000三室两卫公寓（含停车位）出租，现在每月租金收$550.000/月。后来房价涨的感觉公寓租售比太低（现在年回报率4%就不错了），就开始转向商业地产（带地的，最好可以做生意的）。2020年疫情期间我就开始找，终于在去年05月份入手这套占地1034平的商业店面。2021年Santander银行估价$508.000.000，我向我的两家银行（Santander和Itaú）共计贷了$120.000.000信用贷款，每月还$2.830.000，五年60期还清，其余全部现金。去年08月份开始装修（装修期间不收房租，装修费租户差不多投了$80.000.000，包括铺地砖吊顶等），并于去年12月03日开业，开了一家百货超市，一家赌博机娱乐场。整体房租现在收$4.370.000/月，每月还会按照通胀指数UF调整。另外赌博机娱乐场我留了20%股份（当然股份的投资款我也按比例出资），上个月03月份我分红收到$1.760.000。
除了房租收益，我还长期坚持有一份正常上班的全职工作，税前工资现在差不多$3.000.000（税后$2.400.000），银行定期存款利息每月差不多$520.000（现在由于通胀，央行基准利率高达11.25%！所以定存收益也高）。
因为有了这套可以带来可观现金流的商业地产（Income Producing Commercial Properties）并且开业后证明有生意，我才有底气考虑FIRE，特别是四年后信用贷款还清，月收入起码可以达到$8.000.000-10.000.000（甚至更高，谁知道呢）。
不过即使按照现在每月有还贷的情况，我基本也可以保持两年入手一套房产的节奏。
后记1: 补充一下我的原始积累历程
我2010年来智利的时候还算是比较早的，那个时候90年代来智利的老华侨已经开始买地盖店面出租了，同时越来越多的华人开始做批发生意。2015前后迎来了大批海外其他国家的华人涌入，先是欧洲（西班牙葡萄牙意大利）的浙江籍华人转战智利，占领智利的百货批发和各个城市的零售店，随后是阿根廷的福建华人（福清和莆田）转战智利开赌博机娱乐场。耳濡目染，我也渐渐了解了智利的百货和赌博机的行业，乃至原始积累后大佬们如何报税做收入从而银行融资买地盖店面盖商场甚至盖加盟品牌酒店。再加上我的语言优势和工作经验，先后通过介绍阿根廷华人来智利投资赌博机娱乐场赚到了佣金和股份，同时通过开设不同银行的账户消化华人商家用于汇款国内的逃税现金赚抽水。我抓住了这些赚钱机会再加上每个月的固定收入，使得我的原始积累不断壮大。
后记2: 补充一下我的投资理论基础
大四的时候我在我校西文中心自学了McGraw-Hill英文原版公司财务教材《Fundamentals of Corporate Finance》，在智利工作后又从美国购买并自学了McGraw-Hill英文原版地产投资教材《Real Estate Investment: A Value Approach》，从而奠定了我的投资理论基础乃至影响了我的生活方式。地产估值有两种估值方法，一种是根据同类房产近期的市场买卖价格估价；另一种用贴现率Discounting将未来租金回报返回现值PV。我投资房产就看租金回报率，Income Producing Properties，每个月我能收多少租金。至于房产价值（在正常的市场经济体）肯定是上涨的，有7年翻一番这个说法。反正我买了也不卖，也就变不了现，变现了也买不回来了。
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