在上海买房，我需要考虑什么？商业贷款

既上次讲过的限购，这次再来说说贷款。

众所周知，贷款分为商业贷款，公积金贷款，组合贷款，今天先讲商业贷款

个人住房商业性贷款概述

一、商业贷款市场报价利率（LPR）的定义

贷款市场报价利率（LPR，即 Loan Prime Rate）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷

款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款

市场报价利率的基础上，由指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价的平均利率

并对外予以公布。

新的 LPR 由各报价行于每月 20 日（遇节假日顺延）9 时前，以 0.05 个百分点为步长，向全国银行间同

业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向 0.05%的整数倍就近

取整计算得出 LPR，于当日 9 时 15 分公布，公众可在全国银行同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

二、个人住房商业性贷款中评估的作用

银行贷款额度一般是以网签合同价为准，银行内部出于自身风险控制的角度，会对住房进行评估、防

范合同价格异常。最终银行会根据银行评估价、网签合同价、涉税评估价三价取低作为贷款额度确认的依

据。

三、买方贷款资格认定

（1）借款人家庭的收入是负债的 2 倍。家庭收入的认定方式有：

①通过银行打印的工资流水认定；

②通过借款人所有的银行卡流水认定；

③通过所在工作单位开具的收入证明认定。

家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。

（2）征信较好。逾期不能“连三累六”。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。

四、收入证明的要求

（1）需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的 2 倍及以上；若不足以覆盖 2 倍，则①

部分职业可开具兼职收入证明且提供相应的兼职工资流水；②可将住房公积金月缴额折算收入；③可提供

其它辅助资产证明，如房屋、存款、理财等；

（2）按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；

（3）收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；

（4）收入证明盖章后不能进行涂改。

注：因贷款政策细节调整较为频繁，具体实操可以咨询我。

五、银行拒贷的情况

（1）虚假贷款申请资料。包括但不限于虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、

虚假婚姻证明、虚假购房合同等；

（2）征信记录非常差。征信记录非常差，是指逾期次数过多、信用卡止付或呆账、进入征信黑名单。

原则上，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等

还款逾期情况；

（3）虚假房地产交易。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务

关系，均有可能被银行视为骗贷行为；

（4）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出与收入

比应控制在 50%以下（含），也就是收入应至少达到家庭名下所有负债的 2 倍；

（5）法院判定为“失信被执行人”。失信被执行人，是指被执行人具有履行能力而不履行生效法律文71 / 205

书确定的义务，俗称老赖；

（6）首付款来源非自有资金。包括但不限于向银行申请信用贷、消费贷、经营贷等作为首付款。

个人住房商业性贷款政策

一、上海市个人住房商业性贷款的政策

根据央行规定，自 2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷

款市场报价利率（LPR）为定价基准点形成。

上海当前执行利率为：首套个人住房贷款利率不应低于相应期限 LPR+35 基点，二套个人住房贷款利率

不低于相应期限 LPR+105 基点。

借款人家庭名下在本市无住房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本

次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于 35%。

对在本市已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的（不论是否结清），为改善

居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，按二套房贷款政策执行。若购入普通住宅的，其首付款比例不

低于 50%；若购入非普通住宅的，其首付比例不低于 70%。

基点（BP，即 basicpoint），万分之一的意思，数字表示为 0.01%。每个银行会在 LPR 利率的基础上

增加 BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率

形成机制为：商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。例如，贷款 5 年以上，当前 LPR 为 4.2%，

某商业银行二套房贷款加 105 基点，所以客户的贷款利率为：4.3%+1.05%=5.25%。

二、商业贷款的套数认定

1、首套认定：家庭名下在本市无住房且名下全国范围内无个人住房按揭贷款记录，在限购前借款人及

其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套可剔除；

2、二套认定：家庭名下在本市有一套住房或名下全国范围内有一次住房贷款记录，无论贷款是否结清

（在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有 2 套可剔除，但作为主贷人且正在还款的

不可剔除）。

全国范围内凡有过个人住房按揭贷款记录，即使已经结清，在本市依然计入套数认定（详见中国人民

银行征信报告房贷记录）。网签合同（新房和二手房）、已经备案过的动迁协议都计入套数认定。

三、判定贷款年限

（1）与房龄有关：一般要求房龄在 30 年内。最长贷款年限计算：贷款年限+房龄≤70 年。

注：房龄的认定

①查看不动产权证书中的房屋登记表记载的竣工日期，以该日期确定房龄；

②到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房龄。

（2）与借款人年龄有关：

最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄≤70 周岁。

（3）最长不超过 30 年（非居住用房最长贷款年限 10 年）

以上三点同时满足，以贷款年限短的为准

四、判定贷款金额

银行贷款额度一般是以合同价为准，银行内部出于自身风险控制的角度，会对住房进行评估、防范

合同价格异常。若确有合同价格异常，银行会根据内部评估的价格反馈给客户，降低贷款的额度，

最终以银行评估价、网签价、涉税评估价三价取低作为贷款额度确认的依据。

五、商业贷款银行面签所需备件

（一）办理商业贷款时，客户需要提供的备件

（1）客户方与配偶的身份证复印件；

（2）客户方与配偶的户口簿复印件或户籍证明原件（若是日本人/韩国人/台湾人，则为“户籍誊本”）；

（3）婚姻关系证明复印件：已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书和生效书或

民事调解书（若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料）；

（4）未成年子女出生证及户口簿复印件或户籍证明原件（若有未成年子女）；

（5）收入证明及银行流水原件；

（6）若为外地户籍家庭需提供在本市近 63 个月内正常缴满 60 个月的社保单或个税单原件；

（7）境外人士、港澳台居民需提供身份证件、就业证明、在本市至网签之日已连续满 1 年的有效期内

本市劳动合同及对应的个税单或社保单；

（8）首付款收据及转账凭证复印件；

（9）主贷人的还款卡复印件；

（10）《上海市房地产买卖合同》原件。

（二）办理商业贷款，业主需要提供的备件

（1）业主方及配偶的身份证复印件；

（2）房产证复印件；

（3）收款银行卡复印件；

（4）户口簿复印件；

（5）婚姻关系证明复印件：已婚需提供结婚证、离婚需提供离婚证和离婚协议或离婚判决书和生效书

或民事调解书（若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料）；

（6）未成年子女出生证复印件（产证上若有未成年子女的名字）。

注：以上仅是针对银行收取资料时的情况，故多数证件为“复印件”，实际操作过程中须让业主将原

件同时带上以备银行查验，实操中每家银行要求的材料不同，以上为最全的资料，大部分银行只需产权人

身份证、产证及收款卡

下次讲解公积金贷款，有任何问题随时可以咨询我