形式追随金融：美国摩天楼的一段历史

有这样一个项目：开发商的任务书极其简略，建筑层数需求却一再变化，但是建成开放日期又是一个死要求。当建筑师接到任务开始勾勒草图时，距离开发商要求的建成日期只有18个月——这还是一栋颇具规模的超高层建筑。

听上去是否有些熟悉的味道？这个让人联想起当代中国的故事，其实发生在1929年的美国纽约，故事中的项目即是著名的帝国大厦。虽然如今已成为浪漫的地标，但帝国大厦当年曾是投资的噩梦：建成后即遭遇大萧条，空置率一直是惊人的四分之三，直到20年后才开始有正收益。

帝国大厦的案例在Carol Willis的《形式追随金融》（Form Follows Finance）中 被归为典型的“周期末尾式”建筑。这个时期地价已经堆高，在连续的增长中人们的决策更加不理性，但高度最高、最宏大精美的建筑也多诞生于周期的末尾。

在书中，Carol Willis聚焦高层办公建筑这一类型，揭示了其作为出租办公赚钱的商业逻辑，并通过分析摩天大楼形态的决定要素，勾勒出它们在经济涨落、地价分布的潮汐奔涌中增长变迁的一幅时空图景。

这些决定要素中，一些是普适的，例如自然采光条件下的最优平面尺度单元；另一些要素则是地域性的，例如不同城市的街块尺度和法规限制，Willis称之为“资本主义的风土差异”（The Vernacular of Capitalism）。

在空调和日光灯技术出现前，珍贵的自然采光使得租金价格对于进深非常敏感。因此，建筑标准层基底并非越大越好，而是存在回报最优的平面模数。这一模数作为建筑平面的内生逻辑，在受到城市地块尺寸的外部制约时会生成一定的平面类型：例如芝加哥的内庭式以及纽约的窄条式平面。

不同城市的法规对建筑高度和形体也有直接的控制。在地域区别之外，每个城市的法规也并非一成不变，其调整变化背后往往由地价变化等经济因素驱动。

随着高度的攀升，成本和回报也会有相应的变化，因此就某个特定项目而言，在高度或者说层数上，也存在最大回报的一个最优点。简单来说，地价越高，这个高度的平衡点越高，开发者需要更多的层数来分摊用地成本。

1930年发表的《摩天楼：现代办公建筑的经济高度研究》（The Skyscraper: A Study in the Economic Height of Modern Office Building）即体现了这一寻找最优高度的思路。研究团队由经济学家、建筑师、工程师等专业人员组成，团队领导是经济学家、证券公司副总裁S.W. Strauss和建筑师J.L. Kingson。研究设定了一块用地位置、尺寸和地价，从一套体型上截取出8个不同的高度选项，并非常详细地计算出每个选项下的成本和回报。例如，50层、63层、75层的单位面积结构造价分别是$1.151, $1.351和$1.726，最后计算出的回报率则分别是9.87%，10.25%和10.06%，63层这一档最优。

如果说摩天大楼是少数由美国贡献给世界的新建筑类型，那么纽约和芝加哥则是最有代表性和原创性的城市，二者从19世纪末经济起飞到大萧条之前的数十年间涌现了大量的高层办公建筑。Willis以重要的法规变化为界，概述了几个代表性时期的特色与类型。

芝加哥第一阶段： 1893年前，自由生长阶段（laissez-faire），无限高控制。

芝加哥1888年左右有一个地产繁荣期，催生出一批高度在200英尺左右的塔楼。但空置率也随之逐渐走高，最终促使市政府推出130英尺的限高法规来控制供给。

这一时期的开发大多聚集在芝加哥环线（Loop）以南，用地形状为窄进深的长条（进深在70英尺左右），在此之上生长出的高层建筑不是纽约下城那种狭小地块上点式的纤细塔楼，而是窄条的矩形体量，直上直下。这一形态也是建筑史课本上所说的芝加哥学派的标志时期。

经典例子包括1892年的Masonic Temple和1893年的Monadnock Building，前者高度在302英尺，几乎是当时结构形式的极限。另外有一批建筑是赶在限高法规正式生效前报建，实际施工则在几年后才开始，例如1895年建成的Fisher Building和Reliance Building。

这些建筑都是作为收取办公租金建造的，有些是以股票形式募资；另外还有一些异地投资人，例如波士顿的大量金主，甚至从未涉足芝加哥。

芝加哥第二阶段：1893-1923年，为了控制供给，进入限高时代。

1893年，芝加哥市政府首次颁布130英尺限高（39.6m，约10层）。此后的20年间，限高数值有上下调整——1902上调至260英尺，1911年下调到200英尺，1920年又上调到264英尺——但整体上属于管控严格的限高时代。

这一时期的开发地块很多进深超过70、80英尺，有的达到120英尺以上，如果采用简单的双边走廊做法将大大超出最优进深，因此催生出U字形或回字形的天井式全街区大楼，加上外部限高制约，形成方盒式的宽壮体量。

采光天井是提升品质和租金的有效手段，也成为了设计特色，有时在首二层做成内向商业，如赖特的Rookery大楼。这些大楼的立面往往采用意大利府邸（palazzo）式的划分，而这一做法也被芝加哥建筑师带到了纽约，如著名的Equitable Building和Flatiron Building，可以视为早期芝加哥模式在没有限高制约的条件下的样子。

芝加哥第三阶段：1923年后：限高取消，进入大萧条前的辉煌期。

芝加哥此前采取的严格限高模式随着1920年的地产繁荣被取消，但通过分区规划中的细则来控制塔楼形态。

一战前，芝加哥的增长是管控下的渐进发展模式；一战后，各行业都在爆发式增长，1919-1924年间租金翻了一番，刺激了更多的建设。当时贷款极为容易，可以极小首付甚至零首付贷款建设大楼。募资也极为容易，可以通过类似股票的地产证券（real estate bonds）的方式。过20栋塔楼突破了旧有限高。

1923年的分区规划进一步规定，人行道标高以上的直接限高仍为264英尺，但264英尺之上允许生长出塔楼，塔楼投影面积不超过用地面积的1/4，且塔楼部分体积不超过总建筑体积的1/6。在这一规定下，诞生出两种体型模式：第一种是从1923年前的方盒子上直接长出细塔，塔楼通常位于方盒子基座的尽端。由于分区规划限制，塔和巨大的基座比例稍显不协调。第二种类型更讲究整体感，通过经营一系列退台式，使得比例整体更加匀称，塔楼往往位于H形体型的中央。虽然有点借鉴纽约模式，但退台并非芝加哥规划的强制要求。

纽约第一阶段： 1916年前的自由生长（laissez-faire）阶段，无限高控制。

1892年，纽约的建筑规范开始允许采用钢骨steel cage结构，使得高层摩天大楼成为可能。1900年前后，三个因素造就了高层塔楼在纽约的爆发式增长：暴涨的商业空间需求，法规对高度和形体的零限制，曼哈顿下城金融中心集中而紧凑的用地条件。这些条件催生出纽约纤细塔楼的类型：纤细的比例，较小的平面，围绕内嵌的紧凑交通核。

纽约第二阶段：1916年后，著名的分区法规变更（zoning ordinance）出台，以天空曝光面为逻辑，倡导退台式的体型轮廓。

一些建筑师曾在1890年代从城市美学的角度号召控制高度，但当时纽约经济很热，没有实际响应。到1913年，纽约地产有一个小的寒潮，空置率高到15-17%，供给过剩，越来越多的人支持以法规形式对高度进行限制。1916分区规划出台的主要原因是为了保住地价。

1916分区规划的体型轮廓规定较为细致。根据街道宽度、等级不同，设立五个区间，每个区间各有一套不同退台计算公式。

回到帝国大厦的例子，我们再简要回顾一下它的开发决策过程。

最早买下用地的是一个叫Floyd Brown的开发商。1928年，他以当时最高的土地成交价买下了这块地（一千四百万美元），请建筑师搞了一个渲染图，希望通过宣传来募集资金、偿还贷款。Brown的这种投机行为在当时并不罕见，开发“要有地和钱，但其实只有地也行。”Brown这个项目不同寻常的地方其实在于位置，位于34街的地块与42街大中央车站附近摩天楼扎堆中心区（现在叫中城）有一定距离，是一个潜在的风险点。另外，高地价一定要有很高的总面积数来平衡回报，因此Brown当时所设想的建筑，虽然还停留在纸面上，其规模也是空前的。

非主流的地点和巨大的规模宛如一场豪赌，直到最后Brown也没有达成融资目标。但Brown的银行经理觉得项目有潜力，说服了大佬du Pont接盘。在当时，类似的土地转手和接盘也是很常见的，甚至是很多人快速套利的方式。当时有俗语说：“不需要动一铲土，就能得利。”（to turn a profit without turning a spadeful of earth）

接盘后的团队就这样开始了许多研究和讨论。与前面Strauss和Kingston的方法很类似：用表格化的金融模型来比较不同建筑高度规模的选项，而这些研究过程不需要形成任何图纸，最后的决定则形成了本文一开始提到的建筑师的任务书。

帝国大厦的设计也反应了当时高层建筑从标准层开始设计的思想方法。乍一看，退台式的体型似乎是根据分区规划来的，但仔细对照会发现其实际体型远远没有用足规划要求。标准层为了经济性，比地块尺寸小很多，并且通过少数几次退台快速收缩到这一最经济的平面。裙房只设5层，但规划实际允许10层。评论家们赞扬这一裙房体量非常亲人，但实际这一决策背后基本上只是为了尽量增加标准层的数量，因其比巨大的裙房基底能产生更多回报。

高度又是一场豪赌。为了赚取世界第一高的头衔，开发者不惜选择并非最有利的高度。原设计是平顶，为了稳赢高度又增添了观景平台和尖顶。开发者们不曾想到，无心插柳的观景平台最后竟是大萧条后大楼获利能力最好的部分。

从1925年到1930年的短短几年间，纽约动工建设了三千万平方英尺的办公面积。业内的信心依然无比乐观：“没有比1928年更光明的前景和更繁荣的年份。”

大萧条无情地结束了华丽的摩天大楼时代。而到了二战以后，技术、法规等上面所罗列的决定性要素都被推翻了，加上现代主义外观的风靡，虽然城市网格未变，这些变化也足以深刻地改变建筑形态：更矮壮、更千篇一律、同时也更为经济。这是一段后话。