深圳租房避坑指南（2023年版）
深圳租房避坑指南
生活不易，房子作为我们年轻人在大都市拼搏的栖身之处，纯净花园，很多人往往工作忙，精力有限，对于租房市场的情况了解不多，加之市场缺乏有效的监督管理机制，导致在租房这件事情上花费了大量的时间精力，这篇文章就我个人深圳租房的经验以及其他人分享的靠谱的经验进行整理分享给大家，希望大家能在租房的路上少踩雷，租到自己满意的房子。文章会从深圳出租房屋种类、找房渠道、看房要点这三个部分进行分享。
深圳出租市场的房屋分类
要租房，首先大家要对深圳租房市场出租的房屋种类有所了解，在不同城市，出租的房屋种类都有所不同，例如上海有洋楼、北京有四合院，到了深圳，特区特色的就是大片的农民楼。下面介绍一下深圳常见的几种出租屋。
小区房
小区房就是指住宅用地上建设的用于普通居住的房子，小区房一般户型就和咱们平时家里居住的差不多了，有客厅、有阳台、有厨房、有主卧、次卧等。小区房按照出租形式来讲，又分为整租、合租。
整租的意思就是一套房子，例如户型是三房两厅两卫，需要承租人全部租下来，整租的租期一般是一年起，这种租赁的好处就是居住体验好，没有外人打扰，缺点就是租期长，适合生活工作稳定，且恰好财力雄厚的朋友。
合租就是指在同一套房子里，承租人租赁其中一个卧室，整套房子由不同的承租人租赁。这种租赁形式的租期一般和整租一样，当然也有个别房东或者品牌公寓是可以提高租金按半年起租的，这种租赁形式的相对比整租来讲，体验就稍微差一点，因为一套房子的公共区域，例如阳台、客厅、厨房一般都是需要和其他舍友共用的。深圳现有的合租房一般都会将客厅的位置打隔断，作为一个新的房间出租，隔断房的隔音和居住体验是要更差的，大家在看房时可以用手敲一敲房子四周的墙壁就知道是实墙还是隔断墙了。如果遇到小区房一套房子内多间隔断房的，建议不要租，存在很大安全隐患，这也是深圳明确了的违法建筑。
小区房另外一种合租形式是床位合租，也就是出租的单位不是房间，是床位，这种一般是在CBD区域周边居多，租期一般是可以按月起租，这种一般适合刚毕业大学、实习生、或者平时加班多，不想浪费通勤时间就近上班的朋友。这种房子需要注意的就是如果房东是日租和短租都有在出租，建议不要租赁，因为日租是属于旅店业，旅店业经营需要满足公安联网和消防验收才能办理特种行业许可证，但是小区房的建筑结构是为了住家使用，并非酒店经营使用，所以大部分的小区房都是通过消防验收办理特种行业许可证，换句话说，在小区房里经营日租，属于违法经营。从居住体验上来讲，日租的人口流动性很大，且不具备公安联网的备查的条件，在安全性上存在很大隐患，建议直接避开小区日租房。 小区房除了特别老旧的小区是没有电梯，其他深圳近二十年新建小区一般都是电梯房，小区房的梯户比比较低，一般两到三部电梯，每层会有二到六户人家居住。
这里说的公寓房是指外观和小区房类似，但是土地性质是公寓的房子，这种房子的一般是建立在CBD或者商业周边，和小区房的区别户型面积没有小区房大，梯户比比较高（例如两部电梯，每层有15户以上），一般会提供单间、一房一厅、两方一厅等户型。租赁的期限一般就是整租，一年起租。这种公寓的优势在于可以租到独门独户的小户型房子，小区房一般都是两房起步，对于很多单身或者情侣来讲又不是很合适，公寓房的大单间、一房一厅、两房一厅就很合适。缺点就是这种公寓一般处在商业区，环境相对嘈杂，同时又因为是商业用途，同栋的公寓内可能会有很多经营场所，例如理发店、美甲店、SPA店等等，日夜不休，有小孩的朋友估计会不太适合。深圳常见的公寓例如南山区的大冲新城花园、龙华的龙光玖钻等等。小区公寓房一般都是电梯房，相比正常小区房，梯户比会高一些，每层大概会有十五户以上的人居住。
集中式公寓
集中式公寓一般是指原土地性质是工业用地，将原来的工业用地的上的厂房或厂房宿舍改造装修后拿来出租。这种公寓一般不会在CBD区域出现，普遍集中在原工业区旧址，南山松坪山、蛇口、西丽会有一些，福田区基本没有，宝安、龙华、龙岗就相对多了。集中式公寓的好处一般是公寓统一装修布置，卖相较好，缺点是一般距离地铁比较远，处于厂区范围，周边的生活环境相对脏乱差一些。集中式公寓一般都是电梯房，梯户比相对较高。
农民楼
农民楼已经没有农民了，都是土豪。所谓的农民楼实际上就是深圳市高速发展过程中遗留下来未拆迁旧改的城中村，城中村的土地一般是村集体所有，各村民在自家宅基地上起高楼，由于发展过程中缺乏有效的监督管理，城中村的房屋一般都修建的比较紧密，楼与楼之间的距离很小，俗称“握手楼”。城中村生活一般比较便利，租金相对便宜，缺点是居住环境相对差一些。农民楼绝大多数是楼梯房，高的会有十三层，普遍是在七层以下，也有少部分农民楼会加装电梯。深圳常见的城中村例如南山的白石洲、同乐村、南园村、白芒村等。福田的上下沙、岗夏村、田面村、新洲村等。深圳其他区域城中村相对南山福田多很多，就不一一列举了。
以上几种租赁租房，无论哪一种，新装修不到半年以上的以及全新家具的建议大家不要选择。
下面通过表格对上述深圳常见的租赁房屋的形式、特点和优缺点进行总结。
租赁形式租金（南山区为例）租赁期限交通梯户比居住体验小区房（整租）5000+一年起租便利低五星小区房（单间合租）2000+一年起租便利低三星小区房（床位合租）1000+可短租便利低二星小区房（公寓）4000+一年起租便利高四星集中式公寓2000+半年起租不便高三星农民楼2000+一年起租便利中二星
找房渠道
深圳常见的租房渠道主要分为线上和线下。线上渠道主要有58同城、安居客、贝壳租房、豆瓣、蘑菇租房、微信公众号、闲鱼、小红书等。线下渠道主要有物业、中介、保安等。
首先介绍大名鼎鼎的58同城、安居客。这两个平台历史悠久，臭名远扬，平台缺乏有效的监督管理机制，只想从房东手里赚点广告费，平台上充斥着虚假信息，建议直接避开，已经下载的建议卸载。 贝壳租房和蘑菇租房比较类似，平台对于房东发布房源有严格管控，真实房源相对较多。
豆瓣主要是豆瓣小组，由于豆瓣非垂直类租房平台，房源通过租房小组发布，检索效率相对较低，需要刷小组的信息，例如深圳租房等，2020年以前小组内真实房源还比较多，最近几年也持续攻占豆瓣，不过也比较好辨认，帖子里发布多区域多套房源的，帖子不写明价格的大部分都是中介引流贴。
最后给大家推荐一个租房平台-U-Area优区生活，我的房子就是在上面租的，它的特点就是利用人工智能对租客和房东进行实时匹配，省时便捷。且发布需求时有录音功能，向阳，公共空间等需求都可以预先提出，能够根据需求准确推送，帮助你找到满意的房子。
微信公众号与豆瓣有相似的问题，信息检索效率相对较低，租房公众号内发布的房源一般真实房源较多，有时候也会有中介的帖子，鉴别方式与豆瓣中介帖子类似。
闲鱼是大家熟知的二手商品交易平台，在闲鱼的本地栏目下面，会有租房的功能，闲鱼平台的房源信息相对真实
小红书作为种草第一平台，中介引流贴还是比较多，需要花点时间鉴别，挑选。 如果大家找整租，建议使用贝壳租房，线下中介等。如果其他形式的房子，建议使用豆瓣、闲鱼、公众号。
总之要记住一个原则，出租房屋也是市场化的产品，在同一个区域内同样的户型和配置的房子差价不会太多， 请一定不要抱着捡漏的心理找房，比如非要一千多在南山找个两房一厅，恰好也有人在出租，这种大概率也只是浪费了彼此时间。
看房要点
首先关注的就是房屋的地理位置。通勤是否方便，是否有地铁，步行距离等等。通勤时间还要考虑地铁两头上车时间，例如深圳固戍、西乡、坪洲、红山的上班时间、深大地铁的下班时间，排队场面都颇为壮观，这部分时间也比较消耗精力。建议通勤总时间不要超过40分钟。年轻人最宝贵的就是时间，多节省出来的时间努力提升自己。
接着要关注房屋周边的生活配套，医院、社康、超市、菜市场、商场等等，不一定全部都有，按照自己需求来看就好。
其次关注房屋是否是违建或违规经营。深圳市常见的违建一般是指通过相关部门审批，私自在房间内隔断成多个房间。违规经营是指在小区等不符合旅店业经营要求场所内经营日租的。
顶楼。租房如果不是特别喜欢顶楼，建议避开顶楼，因为深圳的夏天很长，顶楼因日照充足可能会导致空调电费严重超出预算。 采光。租房时看房时间最好是在白天，这样可以避免晚上看房看不到采光的问题，深圳的房子，一般东南朝向的采光会比较好，现在手机都有指南针，拿出来对着窗子看下是不是朝向东南就知道了。 隔音。隔音是很多同学看房很容易忽略的一点，隔音的问题有很多影响因素。关注房屋周边是否有在建的工地。很多同学看房没有留意这一点，在入住以后就得享受叫醒服务。关注同楼层居住的邻居群体，这一点可以询问房东楼上是否有熊孩子，两边邻居是否有情侣，楼层是否有经营性场所，酒店式公寓等等。最后需要关注的就是门窗的隔音效果，看房时将门窗紧闭再打开，听听看隔音效果是否满意。
平时做饭的同学也需要关注房屋是否有燃气，燃气做饭的成本较用电磁炉等设备要低很多。另外有燃气一般洗澡也是用燃气热水器，可以避免电热水器带来的烧热水等待以及漏电造成的不安全事故。
关注房东是否具备出租的资质，这个关系到到时合同和谁签，是否有效的问题。租客作为承租人，首先要关注出租人是否具有出租资格，有的攻略建议大家要让出租人出示房产证，说实话，除非是整租，否则业主可能真的懒得搭理这种需求。这里还是关注实质，可以让业主或者二房东出示最近几个月的水电物业缴纳记录。
关注合同的内容。首先最重要的是搞清楚，出租方是谁，业主、二房东、公司、村民？合同最基本的内容、例如出租方的信息、租金标准、出租起止期限、水电气的抄表读数，水电气等费用的标准、房租的支付方式以及时间等。深圳市小区房民水民电居多，农民房以及集中式公寓一般水电要贵一些，电费大概1元/度起步。深圳的出租市场一般都是押二付一、押一付一，租金都是月付，2023年还在玩租金金融分期业务或者季付的非大品牌公寓请大家避开，有蛋壳公寓暴雷的前车之鉴，请一定擦亮眼睛看清楚合同内是否有金融业务相关条款。其次关注房东是否有要求不能养宠物、老人入住等特殊要求，务必沟通清楚合同里的违约条款，不执行的就不要写在里面，写在里面的，口头答应的不执行的，也可能会产生纠纷。有这里建议大家有意向的房子在过去签约前找房东要一下合同模板，提前慢慢悠悠、逐字逐句看仔细了，有异议沟通清楚再过去签约，避免入住现场看合同时间仓促看不仔细的问题。
接下来讲一下如果确定要住，请和房东当面确认房屋家具家电等设施的清单，建议拍照发给房东留作记录。洗衣机、空调、燃气、花洒、水龙头、下水道等建议都试用一下，看看是否故障，如有故障请房东维修好再入住。
以上就是我为大家整理的租房避坑指南，希望能帮助到大家。如有遗漏，请大家留言，我继续完善补充。
