广州滨江东踩盘笔记：愉景雅苑、柏蕙花园、中信乐涛苑和嘉仕花园西区
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上次写了刚需盘中总价比较低的海天花苑、华乐苑和雅景苑，今天这篇会写到总价相对较高、整体品质稍好的小区：愉景雅苑、柏蕙花园、中信乐涛苑和嘉仕花园西区。
先来到第一个小区
愉景雅苑
愉景雅苑地段优越，步行到客村12分钟，到珠城琶洲两大CBD通勤都在20分钟内，自驾的话过了广州大桥就到天河了。
小区建于1999年-2000年之间。其中最早一期，也就是靠近外面的那一排（雅致阁和愉悦阁）建于1999年，小区里面的楼栋建于2000年左右，和天河的骏景花园是同时期+同开发商集团+同物业公司的产品。
最外面的雅致阁和愉悦阁是一梯五户，里面的楼栋则是一梯四户，总共34栋，都是总高11层~14层的小高层，但每个单元之间距离较密，隐私性一般且有点压抑。
另外，停车位紧张、人车不分流也都是老小区的通病了。
康景物业的口碑更是『声名在外』，不过听中介说物业费只收1元/平，因为底商华润万家有租金补贴（不知真假）。
小区绿化环境还是不错的，很舒服，放几张图看看小区环境：
周边配套就更不必说了：楼下就是华润万家综合超市（三层），西门200米就是大江苑肉菜市场，往东步行12分钟就能到丽影广场，往北走10多分钟就能到珠江边游船~
教育方面是大江苑小学+直升绿翠中学的一组，在上一篇文章中Leo也已经分析过绿翠中学的成色了（文末附海珠近几年的中考排名数据），是近年来海珠的一匹黑马。
再说说户型方面。
值得一提的是愉景雅苑的得房率非常高（据说是开发商赠送了10%的面积），达到89%以上，比很多步梯房都高。比如一套100平的房子套内使用面积是90平，但其他的电梯小区一般只有75平-80平左右。
户型设计上以两房到四房为主，顶楼复式。
最小55平两房起，也就是雅致阁和愉悦阁的两房，在挂的总价在320万~338万，但硬伤都比较明显——望新港中路的，噪音影响较大。其中一套的次卧面积还特别小，无法放下一张床。
正规的三房有88平-141平，挂牌价格在630万~790万之间。
建议买两房不要超过450万（嘉仕花园东区更优），买三房的话不超过650万（买对面的愉景南苑更优）
小结一下愉景雅苑
优点
- 地段优越，交通方便，到珠城琶洲两大CBD都在20分钟内。
- 大江苑小学+直升绿翠中学，在整个海珠来说是比较稳妥的一组了，接送也方便
- 周边生活配套非常成熟，商业繁华，夜市丰富多样~
- 得房率高，小区绿化还可以。
缺点
- 楼龄比较老了，建于1999年~2000年
- 靠近新港中路的雅致阁和愉悦阁爱噪音影响较大
- 楼层不高，但单元之间距离较密住着比较压抑，隐私性一般。
- 人车不分流，车位紧张。
接着来到下一站——
柏蕙花园
柏蕙花园在下渡路东侧，需要穿过一条小路进入才能看到正门。
Leo感觉正门没啥气派，显得有点随便
不过也是非常不错的地段，步行到鹭江地铁站约9分钟，珠城琶洲通勤也20分钟内。 小区规模不大，总共就4栋。其中即AB栋建于2002年，CD栋建于2005年。
从外立面来看，保养一般般。特别是AB栋的绿色玻璃外墙，很显旧。
小区绿化还过得去，整洁干净，电动车也停得很整齐。
人车分流，还有地下停车场。
两梯八户，总高也就15层（AB栋）和16层（CD栋），居住密度不算高。
上楼看了一套两房，是D栋南向望旧楼宿舍的
小区放盘不多，可能是业主自住太舒服了，而且中介也说这里很好出租，因为柏蕙花园是这边比较稀缺的电梯小区，交通方便，很多绿翠中学和六中的家长为了就近照顾孩子租这里的。
周围生活气氛浓厚，而且下渡路近年干净漂亮了不少。
学校配套是绿翠小学+直升绿翠中学，同样很稳妥。
户型和价格方面，两房58-59平挂430万-460万，单价去到7万+，Leo觉得贵了，对比嘉仕花园东区性价比不高（如果不是追求绿翠中学学位的话）。
正规三房在95平-120平之间，挂牌总价在555万-745万，但Leo实地踩盘发现95平的阳台采光一般，尤其是低层的简直暗无天日，白天要开灯的那种。
小结一下柏蕙花园
优点
- 交通方便，步行到鹭江地铁站约9分钟，珠城琶洲通勤也20分钟内
- 绿翠小学+直升绿翠中学，同样很稳妥的一组。
- 周边生活配套非常成熟，部分房源能看小蛮腰。
- 相比动则30层的高层电梯，15层的小高层很良心了
缺点
- 小区保养一般，外立面很显老。
- 部分三房户型采光很差，部分房源的视野是一大片旧楼，体验不太好
- 小区门禁管理不严格
接着来到下一站——
中信乐涛苑
小区就在下渡路边上，步行到鹭江地铁站约9分钟，到珠城和琶洲的通勤也在20分钟内。
小区建于1998年左右，EF栋有电梯，而ABCD栋是步梯楼，上到三楼有大平台，加装电梯机率不大。
外立面看起来比较老了，小区绿化还可以，封闭管理。
学位方面，同样是绿翠小学+直升绿翠中学。周边配套也是没有问题，但相应的临街的一排可能受夜市噪音影响休息。
放盘房源并不多，在挂的只有3套。只有一套电梯三房106平680万，单价6.4万，性价比并不高。
小结一下中信乐涛苑。
优点是近地铁，商业繁华，配套好，封闭管理。缺点是步梯电梯混合，楼龄较老，外立面并不『靓仔』。
接下来是最后一站——
嘉仕花园西区
之所以把嘉仕花园西区和东区分开来写，是因为两个小区的产品力完全不在同一水平线上：东区楼龄更新，小区环境更优，纯电梯且户型更佳，Leo会在下一篇中详细分析。
说回嘉仕花园西区，在10号线滨江东路站开通前交通条件其实一般，要么自驾，要么是靠公交接驳到地铁站。
Leo在实地踩盘中测试了一下，步行到在建的滨江东路地铁站约8-10分钟，那么将来去珠城琶洲CBD能控制在30分钟内。
小区建于1997-1998年左右，外立面看起来还算比较干净。
路边的四栋是电梯（嘉豪阁和嘉禧阁），里面的骏仕雅仕名仕都是步梯。
人车不分流，门禁管理一般，外人随便进。
小区绿化环境过得去，但发现整个小区被富力银禧花园的高层包围起来，稍微有点压抑。
周边配套没有问题，各种底商非常丰富。
学校方面是怡乐路小学+直升五中滨江校区，五中滨江校区在海珠排名13/27（2018年中考成绩，文末有数据），可以算是一个保底的学校，胜在学校就在楼下，接送很方便。
户型比较较差，在挂的电梯两房57平338万没有外阳台，76平两房总价要去到430万了，性价比一般。在挂的电梯三房80平-105平，总价在510万~720万之间，性价不也不高。
步梯房在这里就不说了，不值得买入。
小结一下嘉仕花园西区
优点是有10号线开通预期，交通条件将会得到进一步改善，其次是怡乐路小学直升五中滨江校区打底，生活配套也比较完善；
缺点是楼龄较老，步梯电梯混合，户型差，总的来说西区并不是滨江东板块的主流产品。
最后奉上Leo的买房建议
1、考虑买滨江东的群体，基本上是投资或者是居住改善需求的，总价450万以下的刚需上车建议考虑其他板块。
2、投资买入的话，记住这两条：楼龄新+有学位支撑（或者有地铁预期）。
3、本文所述的四个小区楼龄都比较老，综合实力上愉景雅苑最优。理由是不错的小区环境+直升绿翠中学这匹黑马+生活配套一级棒。
当然，以上四个小区都算不上滨江东的优质产品，写这几个小区一来是给关注这些小区的读者看，二来帮助Leo自己梳理整个滨江东的小区情况。
接下来Leo会送上市场关注度比较高的优质产品点评：富力银禧花园、嘉仕花园东区、蓝色康园和珠江广场。
敬请期待~
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