买房贷款被拒，还被告上法庭

（文章结尾有直接的经验总结及法律建议）

执业以来，代理的多为开发商一方的商品房销售纠纷，也有少量的个人二手房及商品房买卖合同纠纷，本篇先分享一起目前我认为代理买方个人最为深刻的一起案件，之所谓深刻，一系因初看案情赢面很小，最终却为全胜结果，来之不易，因开发商起诉前会经过集团法务的评估，所以会有一定胜算把握再起诉（当然不排除一些国有企业，诉讼是合同解除或变更的必经法务流程，一般不会轻易进行调解协商）；二系本身较少代理个人应对开发商起诉买方违约的诉讼（之前的经历较多站在对立面，代表开发商，劳动争议亦是，不过这为我代理个一方进行了充足准备，能够用相反视角准备案件），本案具有警示意义，结合自身在代理本案前刚买房的经历，能够与买方客户产生共鸣。下面开始正式讲述：

案件发生于2021年8月底，客户在苏州经营多家门面店，自身存在经营贷，在看房时告知了销售自身存在经营贷的事实，之后签订商品房买卖合同，因贷款无法获得审批未能支付剩余购房款项而发生争议，开发商一开始起诉业主要求用自有资金支付剩余款项并按合同约定支付违约金。客户收到诉状后找到我，在对相关基本事实和材料审核后，初步总结以下风险：

1、虽然一开始开发商诉请是要求支付剩余款项继续履行合同，但是在客户无法拿出足够资金提前打入法院预存账户的情形下，实务中是无法判决继续履行的，因此，很有可能之后开发商会变更诉请，要求解除合同并要求我方支付更高额的违约金（30多万），后在第一次开庭经法庭释明后果然变更。同时我告知客户，如果我们有充足证据证明系因开发商过错导致合同无法继续履行的，我方可以提起反诉并要求对方支付违约金，但因为对相关材料把握不太补足最后决定不在本案提起。

2、客户一直说当时和销售告知过存在经营贷的事实，但没有直接证据。客户一直认为系因存在经营贷而直接导致无法贷款，先前的贷款政策是允许的，之后贷款政策变更，导致只要购房者存在经营贷就无法办理按揭。但在与销售的聊天记录中也没有直接表明系因经营贷直接导致贷款无法办理的事实沟通。法律上，若因购房或贷款政策等原因导致商品房合同无法履行的，属于不可归责于买卖双方的过错，客户此时确实无需承担违约责任。但根据我的经验，很有可能直接原因不是存在经营贷这个事实本身，而是可能因为客户存在较多经营性贷款导致“负债过高”而无法获得贷款审批。对此，我还特意和我的两位南大同学进行了讨论咨询，一位现在银行做法务，一位现在金杜律所做金融纠纷业务，均有较高的实务经验。（下图为沟通截图，在提交第一次代理意见时也一并提交给了法院作为参考），之后开庭法院特意去贷款银行进行了调查取证，证明了我的观点。在这种情况下，很有可能会被认定为系购房者本身的过错导致合同无法履行而应承担违约责任。

当然，我们也发现了对于我方有利的一些证据，否则本案真的全方位被动挨打，比如：

1、在聊天记录中，我发现客户向销售询问了有无推荐的银行，销售直接推荐了合作的银行的贷款经理联系方式，且在后续沟通中可以看出，相关贷款的材料开发商均替客户向银行提交。在第一次开庭后法院对银行进行调查询问时，我们也发现银行在对客户的贷款征信等问题进行调查时开发商销售竟然全程陪同。针对上述事实，我们准备的思路为：开发商及其销售作为专业的商品房开发、销售单位和从业人员，对房屋销售和贷款政策变化，本身就具有更加专业和及时的掌握能力。同时既有事实表明开发商联系了项目合作银行为客户代办了贷款申请，即使不构成全部事项的代办，至少也是协助联系合作的银行进行了贷款申请，作为专业服务人员，对于贷款资质的不及时审核、贷款无法办理和商品房买卖合同无法履行负有不可推卸的主要责任。

2、通过和销售聊天记录发现，销售为了完成销售业绩，多次再三催促客户签订合同，即使在得知客户可能存在负债过高的情形下仍然催促客户订立合同。对此，我们准备的事实构成描述为：作为专业的机构人员，银行和开发商在签合同前均知晓客户的负债问题以及因此可能造成的风险，银行自信认为没有问题，对开发商也表达过相关意见，开发商对于贷款申请全程跟踪，知晓详细情形，在明知上述事实后，仍催促客户签署了商品房买卖合同。

以上两点，作为本案的重点事实进行详细论述，通过各种间接证据的串联和日常经验逻辑推论，以期将合同无法履行而解除的过错归责于开发商，即使不属于全部归责，但至少开发商亦存在极大的过错。除了上述两点外，我们还从格式条款的角度以及无法贷款原因不属于可归责于买方的角度进行补充论述，但是后两点说实话较为牵强，法院若仅以后两点判决开发商败诉将引起不利的社会引导，只作为补充，重点还是放在前两点。

本案承办法官在第一次庭审后很负责任的去银行进行了调查取证，也查明到无法贷款的真实直接原因是因为“负债过高”，对此，法官其实一开始也透露，这种情形想认定不属于购房者的过错非常难办。在收到调查取证材料后，我立即对于以上两点事实再次进行梳理，补充提交了第二次代理意见，想从过错相抵的角度进行兜底论述，简单理解为，我既然逃不掉过错，但你开发商还是有过错，那两者抵销一下。承办法官试图调解，但开发商并不愿意。法理之外，我也表达客户夫妻双方在疫情期间经营的困难，为了小孩上学购买房产的不易等等情理内容，曾幻想承办法官若有相同购房经历会使其产生共鸣。不管是不是产生了共鸣，经过两次一审庭审和一次庭后调查质证，一次二审庭审（本案二审期间我因为转所将本案交给前同事继续代理，但基本思路与前相同），迎来了判决（下图分别为一审判决和二审判决摘要），收到胜诉结果，喜出望外。

下面到总结性发言时刻：

我认为，房地产开发企业在商品房销售过程中一般占据着优势及主导地位，对于购房、贷款等相关政策信息理应更为专业和及时地掌握。而作为普通购房者，面对开发商的商品房买卖合同等一些列格式文件，往往只能选择签与不签，在商品房购买过程中谈判协商的地位本就较为弱势，因此更依赖于房产企业提供的专业引导和服务。实务中，很多开发商企业为了促成合同的订立，一味追求卖房业绩而忽视维护购房者的合法权利，通过本案，我来总结两点建议，为大家以后进行按揭贷款买房时进行风险规避参考：

1、应当初步了解相关购房资格及按揭贷款等政策，先行排查掌握自身可能存在的影响买房或贷款的风险因素。有条件的，先行向相关专业人士咨，然后再向销售询问（有些销售为了把房卖出去可能会隐瞒一些信息）；

2、将上述风险情况详细明确告知，留存书面记录，比如微信沟通。对于购房过程中的技术性问题的沟通建议也尽量留存记录。

我是不叫卢律师的邹律师，为大家获得最实用的生活法律经验。