律师：如何评价谢娜“跳单”？

文 | 乐一狸

近日，某房屋中介公司员工H，声讨谢娜张杰夫妇“跳单”买房的行为，引发网友对以谢娜为代表的娱乐圈“抠门派”群嘲和热议。

据H所述，自己曾在2019年带张杰谢娜夫妇看了两次上海思南公馆的房子，二人以不喜欢为由停止购买，并中断了与中介公司的联络。

后来H发现，谢娜夫妇在中介引见了房东后，私下联系房东并购买了该房源。

据业内人士评估，按照房屋的网签价格5920万元计算，当地2%的中介佣金超过118万元。

错失如此高额的服务费，难怪中介公司员工忍不住在三年后，冒着被网暴的风险也要“声讨”谢娜。

谢娜方很快发布律师函，以H涉嫌诽谤、侵犯他人名誉权和隐私权为由，将起诉H。

谢娜夫妇为避开大额中介费，私下联系房东买房将被起诉，此事真实性如何？如何评价“跳单”行为？

小狸询问了负责民事诉讼案件的律师朋友阿B，对事件双方进行分析解答：

根据网上公布的信息，中介带看，谢娜直接和业主签约这是事实。

衡量谢娜是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。

如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

在本案中，谢娜购买的房子是有开发商业主的：上海思和资产经营管理中心（有限合伙）。

这种（自带开发商资管公司）的小区和其他小区相比就存在一个特殊性，就是他的管理公司就在小区里面卖房，对购房人来说，就相当于有一家官方的中介在小区里面。

和平时普通人业主被中介垄断联系方式不同，开发商业主的联系方式非常容易取得，你在小区随便转转就能找到：因为人家就驻扎在小区“摆摊”卖房，也就符合“其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息”。

从这个角度说，虽然中介公司的H先生主张这个资管公司没有做二手房中介的“资质”，但是那也是该公司是否“超范围经营”的问题，你可以去工商局举报他抢了你的业务，但是从实践角度说，谢娜一方作为买方，不需要特意去查开发商业主是否有做“卖房”资质。

更何况，开发商（资管公司）当然有卖房的资质：房地产开发经营，恐怕H先生去工商局举报这个抢单的也无济于事。

第二点是交易的条件：

中介提供的不仅仅是房源，居间服务合同的服务内容既有房源，又有促成交易，也就是帮助业主和买家谈妥包括价格、交付、贷款、过户等等一系列的合同内容。

居间方撮合交易的交易价格，可能和购房人通过其他中介（业主）成交的价格不同。比如这家中介希望业主1000万买的房子，另外一家中介谈到了800万，那么购房人选择800万买下房子也是她的权利。

也就是说如果谢娜买到房子的最终价格或者其他条件与H先生帮忙谈的不同，这个情况也对谢娜更有利。

最后换个角度说，H先生如果真有把握说这是跳单，他为何没在发现情况的第一时间起诉谢娜呢？