北京楼市：多中心格局下，哪里的升值空间最大？

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。 希望通勤时间1小时内，有电梯的次新两居最好。 单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。 目前关注的几个位置 1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。 2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。 3，南面角门西、草桥附近。 4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。 这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？

回答：220万选筹最大化正常可以买到500出头的 但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子： 在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一小时，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。 但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。 梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。 新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。 如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积 或者500出头可以买到天通苑200平 青年路可以买到次新两居 唯一和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适 9号线不用考虑

提问：美丽的房姐，请评价下南四环天悦壹号是否值得买

回答：说下这个盘的情况 优势：1、项目地处南四环新宫地铁站旁，距离最近的有万达广场 2、项目户型设计较好，都是大的改善型户型 3、项目距离金融街、总部基地、临空经济区都很方便 4、项目由中粮和天恒联合打造 ，品质较高 劣势：1、目前周围环境较差，有许多回迁房 2、由于地铁站较近，经常出现路面拥堵现象 3、单价较高，且毛坯交房。 投资角度性价比一般，自住可以入手，注意不要买东侧一列和南侧一排，有地铁经过

提问：你好！北京房姐，我想咨询一下璞瑅公馆新房五区是否值得购买，刚需！目前有500，但房款要2000，有购房指标与还贷能力，但新房只有一套169一层，其它237买不起，边户200都吵隔着大路？其它是丰台钓云台，但没学区？价格也差不多

回答：你好，换成我的话，我不会这么投资，丰台的区域性，对于2500w左右的房子支撑力度不够，资源错配，以后涨幅会受限，而且也不好出手。 还是建议你看看北边或者东西城的次新房 比如 朝阳：太阳公元 富力城D区 西城：官苑八号 朱雀门 海淀：碧水云天 光大水墨

提问：背景：无北京户口，孩子刚出生。想在亦庄买房孩子上学。现金200多。家庭税后年入50，首套。 提问：1，赢景园和新康家园是否值得入手，当前均价是否偏高？ 2，部分亦庄新房开始增多，该如何选择？ 3 ，当前在系统调研，但没有头绪，该做足哪些工作才可以下决定？ 4，今年和明年什么时间出手较好？ 感谢！

回答：1. 新康家园>赢景园 首付200的话建议看亦庄的新房，能拉高杠杆 新房兼顾学区可以看远洋或者经开汀塘 首套考虑保值自住属性，未来概率会换房，不要看太偏远的地段，未来不好出手，核心区选筹为主

提问：房姐您好，新人首问，我是sfsd，刚需上车，准备买个350w左右的小两居，工作地点在丰台，看您推荐角门及草桥这两个区域。于是筛选了一下，角门西地铁站左右坊小区有小两居户型价位符合我的预期。想听一下您的分析，左右坊这个小区值得下手嘛？

回答：左右坊，最大优势就是比较新，楼道里面管理还行。不过只有一栋楼（两栋楼连通）、筒子楼格局、有不少回迁户，这些都是劣势。 当然了，如果能买到南北向的，其实还凑合，还有北街家园可以重点看看，在上车盘里面也是不错的

提问：房姐老师好，目前手里有子弹1300，想买东三、四环的房子，属于二套。虽然自住但也想考虑房子的保值性。目前关注金地国际花园，圣世一品，棕榈泉和禧瑞都的大两居或三居，不知您能否推荐。另外由于孩子在南二环附近上学，昆仑域的高层值不值得买，和清芷园160三居哪一个更值得持有。

回答：1300万首付选择面很宽。 金地可以选择，不过出货就那么几套，概率小。 圣世一品回避，回答过。 棕榈泉可以考虑。 基本都可以够到4-5居，选择1500-2000万之间的，会有40%-60%的现金剩余

提问：房姐好，我是非京籍，社保已满五年，准备买首套房，sfsd，因考虑积分落户额外加分因素，打算在北京城六区外购买，首付能在300-350以上，总价款希望上限控制在650左右（最高不超过700）。因新房拿本晚，所以目前考虑城六区外二手房，三居室（考虑将来有小孩方便），购买考虑因素包括自住（小区及周边环境可以，生活便利）、通勤（地铁方便，工作在金融街和大望路）、和保值增值（上学因非京籍暂时不太考虑学区了）。目前枣庄、旧宫、回龙观几个区域都看了不少，主要看次新房，目前，在枣园区域关注中建国际港，旧宫区域关注富力盛悦居和朗润园，回龙观区域关注国风美唐和公园悦府。 因为目前根据普遍说法，买北城还是比南城好（昌平毕竟属于北城），但回龙观整体感觉人口密集、生活环境一般，而枣园和旧宫区域的话，环境不算差。 最后想咨询房姐，像这种情况，买哪个区域比较好？（包括升值潜力）。此外，目前回龙观关注的国风美唐和公园悦府两个小区价格在年底已经上涨，现在购买是否合适？ 另外，上面的小区是否有推荐，或者有其它购房意见。

回答：回龙观虽然睡城，但衔接望京和西二旗两个产业区，所以价格上还算坚挺，也是很多码农置业首选，旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，最近三年旧宫枣园也是降幅较大的板块。我建议优先选择回龙观，年底上涨幅度不大，国风美唐和公园悦府还可以上车，还有新龙城、流星花园、矩阵二期 也可以淘下

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