【民宿思考03】日本民宿值得投资吗？关于日本移民的一种方法
前文已经很多人提到房产的涨不涨的分析了。
在这里我提供一下一个新的思路，给大家提供一些新的角度。
即现金流。
任何的投资品，考察时都需要看两个指标：
一是迭价，二是现金流
放到房地产来说，就是“房价涨不涨”跟“租金能收多少”。
但在国人买房地产思维里面，经常是完全忽视后者的。
几个原因：
1.国内的租售比太低！
且不说小地方的房子租都租不掉，连大城市的租售比都这么低：
北上广深的租售比是：广州1.9%，北京1.8%，上海1.8%，深圳1.6%
也就是要靠租金回本，至少要50年以上。
很多人买了房都不选择租出去，因为没租过的房子后面能卖高价。
而基本上国际上的是：
但其实这从投资上来看是非常畸形的。
房子作为一个有使用价值的投资品，却让大家完全放弃其使用价值，
是非常不合理的。
但这也养成了国人买房的思维是只考虑涨不涨，不考虑其现金流价值。
二，还没从经济高速发展的思维扭转过来
由于各种原因，大家都知道的，
房地产国内这些年大家创造出来的财富，所以涨得很厉害。
基本上房价是跟经济挂勾的，
现在全球经济开始不景气，步入后退，
其实现在买地产还仅考虑涨价空间是不切实际的。
就像美国当时经济危机，大家都高喊“现金为王”。
其实这个现金就是“能带来现金流的资产”。
可能是因为其他国家都经历过经济大衰退，所以都明白资产现金流的重要性。
不过随着19年开始感动经济明显衰退，有一部分人已经开始换买现金流属性的资产。
特别像资金量特别大的更是更早就退出，改买现金流资产（如嘉诚就改买英国水电产业）。
所以其实现在看房产，除了看涨价空间外，
非常需要关注的是其现金流属性。
特别是已经习惯看涨价的大部分国人，更是需要扭转思维。
日本房地产即是现金流市场
而日本房地产就是一个典型的现金流市场。
投资日本房地产，不能单看涨价空间，要看现金流回报率大小。
像东京的回报率看地段，只要地段略好，回报率在6%-8%是有的。
也就是即使长租，大概15年左右就可以回本了。
（当然实际上也不能这样算，还要考虑房产税，租赁税等）
但对于房地产这种保值性高的投资产品，有这个回报率，
其实房价涨不涨都影响不大。
因为例如你有5%的回报率，其实就等于你房子一年就涨5%了。
而且涨出来的钱，还是现金。
升级版的现金流市场
而在这里再提一个我自己比较熟知的领域，
也是从现金流的角度来说，把年租的长租模式，
升级成日租的民宿模式。
理论上升级成日租会造成经验风险提升等等，
但现在在东京却完全没有这个问题。
因为2018年6月日本实行了民宿新法。
东京民宿新法后的收益暴增
也是2018年后民宿新法，造成的民宿门槛变得巨大。
把做民宿的门槛从只要租房子，逼到了要自己买房，甚至要自己盖房这么高。
但同时因为门槛的增加，东京民宿数量仅剩新法前的一半不到。
随之带来的入住率飙升，单价飙升，从而也带高了回报率。
我在这篇文章里面有详细分析：
民宿新法一年了，投资东京民宿门槛与收益怎样？www.zhihu.com
简单逻辑是：
民宿数量减少——入住率提升——单价飙升——回报率提升
而通过大量的时间与研究，如果能按照日本的政策建房，申请牌照并运营，
回报率会非常夸张！夸张到就是完全忽略房价涨不涨的程度。
我自己有一直在爬取全球重要城市的民宿数据，
现在东京是市场空缺极大，入住率，单价与盈利都是现在全球所有旅游城市之首。
收益极高无比。
日本原本长租的收益就是6%-8%，
日本民宿市场空缺大，基本上是比长租加一倍，约12%-16%，
如果是自建房，能省下30%-40%的开发费用，约15%-22%，
如果找到好的团队，在选地，设计，利用面积，运营做得好，
大概还可以翻一倍，约30%-44%。
如果到了这个程度，3-5年就能回本的话，
那完全就可以忽视房价涨不涨。
民宿新法后的门槛大幅度增加
当然事实并没有那么简单，投资民宿的资金量与对团队要求也非常高。
也不是一般家庭能够承受的。
我在这一篇文章里面有提及里面的投资体量预估与对团队的要求：
简单来说就是：市场很好，但门槛也很高。
但如果能找到好的团队运作的话，也是可以保证10%的收益率。
如果与团队做对赌的话，还能拿到甚至15%-20%的收益。
如果有10%的收益，那其实都等于一年房价涨10%，
都赶上国内的黄金时期了。
以上为我自己对日本房产的看法，
以现金流作为核心，而不是以房价涨不涨来考虑的角度，
希望能给正研究日本房产的朋友一些新的角度。
