金碧花园踩盘笔记（第一+第二+第三金碧）

Leo实拍于第三金碧

Leo立了flag，要在一年内把广州成交量最高的100个小区踩盘一次，说干就干了，我先从海珠西板块开始踩盘。

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那么我为什么要先踩盘海珠板块呢？

一方面，从去年疫情以来，东边的天河黄埔已经涨起来，而海珠中部和西部还有相对的“洼地”，虽然在各路大V推荐之下已经开始补涨，但是对比东边，上车难度还没那么大。

另一方面，我自己就买了金碧，所以决心要把板块内的热门小区都踩一次，作为踩盘系列的开端。也正是如此，金碧系列会持续更新，直至它成为全网最全的踩盘笔记。

话不多说，以下开始金碧系列的实地踩盘记录，enjoy~ 金碧花园一共分为三期，其中第一金碧建于2000-2005年（放盘多为00年的），第二金碧建于2000年-2007年（放盘多为00年的），第三金碧建于2005-2007年（放盘多为05年的）。

第一金碧

第一金碧是Leo在2020年10月份就踩过的，今年1月交房之后逛了好多次（还在装修），所以对第一金碧最为熟悉，为了方便大家更好了解，我从第一视角来记录吧。

被赤岗片区的奇葩户型恶心之后，我把目光转移到海珠西，被金碧方方正正的户型所吸引，因为那个时候金碧还有一大把厅直出阳台的小两房源，虽然很多是暗卫，但我并不介意（预算不高要求不能太多了），它们比赤岗那一带的老破小强太多了。

再加上它距离地铁石溪地铁口很近，完全就是地铁上盖，目前东南门口在建10号线，预计2023年底开通，到时将是三地铁交汇（广佛线和10号线石溪站，2号线东晓南站），对于我这种刚需来说太重要了。

话说回来，我和队友首先被第一金碧的正门所折服的：

第一金碧正门

说不稀罕这种有气派的大门是假的，我们此前看的老破小压根就没有个正式的大门好吧。。。我估计这是二十多年前许主席故意而为之——毕竟是许主席的发家之地，恒大的开山之作，首开就要吸引全广州人的目光。

由正门入，可以看到绿化率还是蛮高的，下图拍于三月，喷泉边上的棵特别绿。

喷泉是春节才开启的

但是金碧是人车不分流和而且开放式管理，介意的小伙伴要注意了。开放式管理好处是底商丰富，住户生活很便利，但是相对来说人员会杂一点。

相比之下，Leo更贪图生活的便利，毕竟楼下就能吃到我很喜欢的石磨肠粉（应该有读者能猜到我是哪里人吧），菜鸟驿站、理发店、小超市、钱大妈、水果店、烧腊（我最爱），不多说了，上一波底商的图。

第一金碧很大，第一次来可能会被绕晕，不用怕，我找管家要来了平面图，你可以提前做好准备：

其中1-4栋是最先开发的，也是整个金碧花园仅有的步梯楼（也是金碧内仅有的每年免费3个月物业费的福利），都是6层的小高层，顶楼是复式，加装电梯有难度，幸好层数并不高，年轻人还能接受，也是不愁卖的。

1-4栋独享的雕塑公园景观

再来一波森林广场、千卉花园的美图。

除了绿化，还有篮球场，游泳池（暂时不知道夏天何时开放）。

作为金碧业主，我觉得物业水平还可以，住户反馈的问题很快会解决。

好了，上面说了那么多优点，来说说缺点吧：居住密度高，人车不分流、开放式管理、很多暗卫户型，学校水平一般。

学校：小学配套是金碧小学，中学是派位，东晓中学，蓝天中学，四十一中，九十七中学（省级），好坏参半吧。

价格方面，目前第一金碧市场价约3.9-4.4万，不同户型价格相差较大，讲真，现在上车还不晚。 看完第一金碧，出来往第二金碧走，中间还有一个“金碧大世界”，Leo还和队友在里面吃过虾饺妹，说实话，味道一般般还贵。 （ 金碧大世界由于肚子太饿忘拍了.jpg ）

第二金碧

第二金碧的绿化也还不错，底商也非常丰富。

金碧小学西校区就在第二金碧里面的，对小区里面有小孩读书的住户比较友好。

再往里走，也有一个稍微小一点的“森林广场”

此外，第二金碧是距离大型肉菜市场最近的，出门右拐即到，食材丰富，应有尽有，煮饭党福音。

除了和第一金碧一样的人车不分流，居住密度高，学校一般、开放式管理之外，部分暗卫等，它被很多人诟病的首先是高压线：

（机智的）我跟管家小哥说有朋友想成为金碧业主，要来了第二金碧的平面图：

最后，Leo要提醒下想买小两房的小伙伴，有些小两房的户型是侧出阳台，沙发和电视墙的位置不太好设计。

目前第二金碧市场价约4万-4.5万，不同户型价格相差较大。

第三金碧

对比前两期，第三金碧整体上保养是比较新的，毕竟楼龄才14~16年，也是最贵的，目前均价约4.5万，仍处在上涨行情中。

我认为第三金碧的绿化是比第一金碧还要好，视觉上能感受出维护得更好。有花世界、森林世界和水世界（没拍到）。

真有身处森林的感觉。同时也明显感觉到，第三金碧相对更安静些。

继续往里面走，还有一所中学——九十七中学，就是前面提到的派位中学之一。

走近一看，原来是省一级，据说是派位，也看成绩，求证哈。

而第三金碧最里面，还有广州市区非常稀缺的联排别墅，真的非常奢侈了。

生活朴素又枯燥

户型上相对前两期更方正，暗卫比较少，60多平的小两房，而三房的户型也比较“潮”，101、106平、110平都有两卫，所以当前非常抢手。

队友说第三金碧有一个明显缺点，就是去地铁B出口的路上有一个T字路口没有红绿灯，来往的车辆非常多，平时大人去上班，小孩上学（要穿过地铁过对面马路）都很不方便：

最后再补一张第三金碧的平面图：

从整个金碧花园来看看其他方面：

关于停车位 金碧三期的停车位都是紧缺的，因为外来车辆也能进来，所以晚高峰下班开车回来可能要在门口排队，不过最近物业有申请附近的交投石溪1号停车场（位于上面平面图右下角）开放给金碧业主，月保400元。

关于楼龄问题 第一和第二金碧放出的房源大部分是2000年左右建成，很多小伙伴担心5-10年后置换时，那些00后们不喜欢这么老的房子了。

在我看来，25-30年的楼龄肯定不如15-20年左右的，但是市区的地段是稀缺的，君不见珠江新城30分钟通勤范围内，这几年可曾有大量一手房供应？

所以无需过分担心置换的问题，随着时间流逝，跟你竞争的小区同样也会变老的，而且金碧是大型社区，不愁没有关注度的。

关于化肥厂/农药厂旧址 老广们经常诟病金碧以前是旧农药厂，说有残留污染，但这么多年过去了什么事都没有，再说了真有事早就处理了，无非是心理作用。

如果考虑金碧花园，Leo还有以下tips：

不考虑单间和一房的话，金碧花园的刚需上车门槛至少是250万以上了，如果预算有限，建议看看第一金碧，挑一挑户型相对好点的房源；

而从投资角度最好的两房产品是第三金碧66平两房和110平以下的三房两卫，很简单，户型最能打，楼龄也是相对最新的。如果要买第二金碧，尽量避开望高压线的房源，二期的置换难度是最大的，所以尽量挑优质无硬伤的房源。

以上。

你还有哪方面想了解的呢，评论区留言告诉Leo，也可以补充你想分享的。

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