开发商在售楼广告中的学位承诺可否视为要约

对家有学龄前儿童的父母们来说，在买房时往往更倾向于选择附带学位的商品房，也愿意为了预期中的学位支付更高的价格。但总会有些开发商对学位的宣传言过其实或是货不对版，此时，若要维权主张开发商承担违约责任，首要的是证明开发商存在违约情形，对于开发商发布在售楼广告中、未写进《商品房买卖合同》的关于学校、学位的承诺是否可以视为要约呢？

真实案例一

2016年，曾某夫妇为了给2011年出生的儿子挑选优质学校，多次前往江门某房地产开发有限公司开发的一处楼盘看房，售楼员向其作了关于楼盘优势的介绍，重点与曾某夫妇方确认，购买该楼盘房屋即享江门市某省级小学学位，同时所有该楼盘的宣传资料均有明显标示“享江门市某小学省级名校学位”。

曾某夫妇认为省级名校师资优秀，对比该片区楼盘后，相信开发商宣传的学位信息，最终决定购买该项目的商品房。后，曾某夫妇2011年1月3日出生的儿子，根据政府文件安排，开发商开发的楼盘的新生应就读另一所小学，故曾某夫妇的儿子无法就读开发商承诺的省级小学。

2017年8月10日起，曾某夫妇多次与开发商协商，开发商承认存在虚假宣传的问题并承诺会努力解决，尽量让曾某夫妇儿子就读原来所承诺的省级小学。2017年8月21日，开发商发表答复表示无法解决学位问题，只赔偿5000元的车位代金券。

曾某夫妇认为开发商的虚假宣传，是一种误导曾某夫妇与其签订合同的欺诈行为，造成曾某夫妇房屋价值上升受限、儿子上学成本增加、因师资差异导致额外支出的补课费等重大财产损失。

法院观点

关于开发商是否违约的问题。因《商品房买卖合同（预售）》未就曾某夫妇子女是否享有省级小学学位一事进行约定，因此，开发商是否违约关键在于开发商就享有省级小学学位一事对外进行的宣传是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的构成要约条件。

一、关于开发商就学位的宣传是否为具体确定的允诺的问题。开发商在对外宣传时在宣传资料上直接写明“享江门市省级名校学位”及“享江门市某省级名校”等,内容具体确定，且带有允诺性质，因此，可以确认开发商有关购房享有省级小学学位的宣传构成具体确定的允诺。

二、该学位宣传是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的问题。首先，曾某夫妇在购买涉案房屋时，其儿子近6岁，次年则适龄入读小学，可以证明开发商关于省级小学学位的宣传对曾某夫妇是否购买涉案房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响

三、从政府文件中反映出涉案小区于2016年已不属于楼盘所承诺的省级小学的招生地段的事实，开发商明知其销售的商品房不享有省级小学的学位却仍然对外宣传“享有省级小学学位”的做法，也间接证明其宣传对曾某夫妇是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。

综上，开发商的学位宣传构成要约，应当视为合同内容，开发商未履行让曾某夫妇子女就读省级小学的约定，应当承担违约责任。

真实案例二

曾某购买了由A公司开发的楼盘，A公司在对外宣传时宣称“引进番禺区著名省一级公立小学——市桥某小学（红某分校）”等用语对楼盘配套建设的小学进行宣传推介，曾某遂认为红某小学作为分校应由市桥某小学统一管理，指派行政人员、任课教师到分校授课，小学生毕业拿的也是市桥某小学的毕业证。那么，红某小学作为“省一级公立小学入驻办学”的学校，是否就等同于“省一级资质小学”呢？

法院观点

一、A公司的宣传广告中确有引进市桥某小学入驻办学的表述，但对如何“引进”、“进驻办学”的内容，宣传广告并未作出具体表述，宣传广告本身并不能具体确定为杨某所主张的学校教学管理、师资安排及毕业证发放等方面的具体内容。

与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定中的“具体确定”并不相符，不能认定为合同内容且万某公司在其宣传广告页面中专门就广告宣传内容及相关配套的说明不构成要约作出过声明，双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议中亦明确约定“在广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束”，故A公司在上述广告宣传中的说明和允诺不应当视为合同内容，对A公司并不具备约束力。

二、关于A公司对小区学校的宣传是否构成虚假宣传的问题。法院认为，“省一级资质小学”与“省一级公立小学入驻办学”是不同的概念，A公司在作小区推广宣传时并未宣称其小区筹办的小学是已取得省一级资质的小学，事实上省一级资质小学的评选教育部门早已于2005年予以取消，而且即便评选为省一级资质小学也需要具备一定的软硬件条件，杨某作为一个完全民事行为能力人也应当知悉一所新开办筹建的小学是不可能已获得省一级学校资质的常识。

总结：

一、开发商是否应当承担违约责任的关键在于两点：

1、开发商的学位宣传是否构成要约，即是否应当视为合同内容；

2、开发商作出的学位宣传对交易以及价格是否构成重大影响。

以上案例中，开发商作出的学位宣传均未在《商品房买卖合同（预售）》中有相关的约定。此时，应该根据开发商在对外宣传时，在宣传资料上有无带有具体确定且带有允诺性质的内容；若构成具体确定的允诺，则应视为要约。其次，根据购房者购买房屋时对学位的需求是否真实、迫切以判断开发商作出的学位宣传对购房者是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。若同时符合以上两点，开发商应当承担违约责任。

律师建议

父母们在购买房屋时，为了保护自己的合法权益及保障子女的接受优质教育的需求，关于学位的承诺若未能在《商品房买卖合同》中固定，则不能片面相信开发商有关学位的宣传，而应该向教育部门或通过其他合法途径充分了解涉案小区的学区划分情况再决定是否购买房屋；对开发商的口头承诺、用以宣传的广告资料应注意保存，避免日后产生纠纷时难以举证。最后，当开发商所宣传的学位房落空时要勇敢拿起法律武器捍卫自身的合法权益，有需要时积极委托专业律师介入处理

关于我们

陈旺律师现执业于广东诺臣律师事务所，为该所合伙人。2003年毕业于中南财经政法大学，并进入国有大型上市公司工作。自2006年进入律师行业，现已是执业十年以上的资深律师。陈旺律师法学专业功底深厚，办案思路灵活，经过十多年的法律研习和实践，积累了丰富的实践经验，具备了娴熟的办案技巧。尤其擅长房地产纠纷案件和刑事辩护，2017年被广州市律协协会授予“业务成果奖”。陈旺律师还具有良好的律师职业道德，以“专业诚信，值得信赖”和“受人之托，忠人之事”作为自己的执业信条，站在客户的立场设身处地为客户着想，尽最大努力为客户解忧排难。

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