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破10万套二手网签价涨7.8%!2020年广州楼市开始飘了？

犀牛评宅 2021-01-08 10:36:28

回首2020年，尽管受到疫情的冲击，但是广州的楼市还是恢复的不错的。

新房成交创四年新高，破10万套

广州一手住宅网签量达到100905套，是近6年第二次突破10万套，创近四年新高，创历史年成交套数亚军，仅次于楼市火热年2016年（128352套）！（注：数据统计截止至2020年12月25）全市成交套数同比上升28.26%

而各区方面，增城还是稳坐第一把椅子，全年区域成交达到25159宗，同比上升17%；今年楼市火热的南沙成交18888宗，同比上升39%，上升为全市亚军；季军则由黄埔获得，成交16537宗，同比上升64%，还一举夺得涨幅最多的区域，成交的区域还是居中在外围区域，中心区域成交还是相对的缓和些。虽然供应量大幅增加了，但是对各区的影响是不同的。

回顾2020年，每个月的成交情况都是不同的，楼市3月的小阳春并没有出现，随着疫情的稳定，五一假期逐步回暖，而且在金九银十到年底成交都破1万套，成交非常的火热。

1月，得益于南沙、黄埔和花都在19年12月黄埔、南沙、花都人才购房政策优化带动下，1月表现活跃

2-3月，因为疫情原因和春节，楼市速冻，市场预期中的“小阳春”并未按时出现，即使有恒大线上卖房，享受75折，新模式的出现，但是成交的效果还是肉眼可见。

4-7月，随着国内疫情进入稳定期，五一假期后市场开始有复苏迹象，6月成交正式超越去年同期；而且直播卖房成为了一种潮流，可能会带动一定的成交量。

8-12月，随着人才购房政策进一步优化、土地市场升温以及国庆前后各区“扎堆”推货等利好刺激，买家入市态度踊跃，最终帮助2020年“逆风翻盘”。

8月，办理花都人才绿卡和半年社保即可在花都买房，持有白云人才绿卡（白云创业或工作6个月，有云聚英才卡或全日制研究生学历并有博士以上学位等）即可白云购房

南沙、番禺相继推出人才购房政策，符合条件本科生即可买房，双一流大学只要本科学历有社保记录即可购房。

而且因为715限购政策，深莞的买房的外溢也可能促成了成交。

土拍激烈高达146宗

此外，土地市场的活跃，也带动了楼市的热度，增强了楼市的信心。据克而瑞统计，2020年广州共计出让146宗经营性用地（其中包括85宗住宅用地，61宗商用用地），同比增长62.22%；共计吸金超2465亿元，同比上涨46.63%；总成交建面达2119.98万平，同比增长34.21%。

纵观2016-2020年，拍地情况是节节高升，到2020年已经高达146宗了。

而天河和南沙的最高地价更是频频被刷新。

天河区最高地价的纪录，先是在今年6月被刷新，为保利和侨鑫拿下的科韵路西侧地块，楼面价为41329元/㎡。然后在11月16日，又被奥体公园北侧AT1003036地块的51463元/㎡的地价打破，并将地价直接拔高了1万多每平。

南沙的最高地价更是在南沙湾和横沥岛尖之间轮番坐庄。8月开始，地价就被刷新了三轮，最终定格在南沙湾的22700元/㎡。

除了各区的最高地价有被刷新之外，广州TOP10地价也进行了一轮洗牌。

热销TOP10番禺有两盘

热销的top10中，番禺有智联汽车小镇和广州亚运城占据冠亚军，黄埔、增城和南沙花都都有入选，其中黄埔是非常的热的，占据了4席，主要集中在知识城。

白云豪宅成交超越天河

值得注意的是，随着近年高地价项目入市+广州整体市场价值提升，2020年千万豪宅成交宗数创新高，首次踏入千宗大关。

千万豪宅成交分布中，白云“历史性”超越天河排名第一。得益于区内新房供应充足，佳兆业天墅、华远云和墅、龙湖天奕等豪宅吸引大批买家入手，“云山珠水”依然是吸引土豪买家的“不二法则”。

从千万豪宅盘销售TOP10中，粤海拾桂府是成交榜首的，而后是越秀天悦江湾，季军是金众西海关

广州豪宅价值坚挺，也是豪宅市场爆发的重要原因。据莱坊研究部最新发布的《国际豪宅指数100》显示，排名前十的中国城市，只有广州，豪宅房价涨幅达6.3%。相比北上深豪宅涨幅不高且价格高企，广州豪宅显示出较高的性价比，逆市上扬是情理之中。

库存降至7.8月，天河只剩3.9个月

由于下半年以来整体成交猛增，广州的最新消化周期已经降至7.8个月了，还没有买房的人可以赶紧行动起来了。

目前，在各区库存中，越秀、天河、黄埔不足6个月，库存严重告急，尤其今年成为“网红区”的黄埔，去化周期仅4.7个月，

黄埔在人才购房利好+新货大批量入市之下，成为2020年市场焦点。其中，位于知识城的万科幸福誉、保利拾光年，万科城市之光、星汇城、中央城等热盘去化表现较佳，可见黄埔旧改推进+新盘扎堆入市，刺激了区域市场热度。水西、知识城板块价格2.3万/㎡起，而老黄埔、科学城等优质成熟板块价格在4.8万~5万/㎡之间，可迎合不同买家购置需要。

业内预计，2021年供货量最大的区域依然为增城、南沙、黄埔，三区预计占据广州新房总供应量的60%；此外，2020年缺货严重的荔湾、海珠、天河有望在来年得到一定补充。

此外，2021年预计更加积极的人才落户购房政策将会落地，如目前处于征求意见阶段的“七区大专入户”方案，以及最新实行的“双一流”本科零门槛入户，将使更多买家获得“房票”，直接带动成交。

看完2020年一手情况，我们来看看2020年二手情况：

珠江新城领涨热门小区普遍单价破10万+

2020年，广州市二手市场成交宗数为131009宗（自助网签+中介促成网签），同比去年同期（107504宗）明显回升21.9%，从历年成交情况对比来看，成交经历连续3年的回落，二手市场绝处逢生，需求明显回暖，整体成交量与2018年相当，交投氛围更趋健康、活跃。

而且从2015-2020年来看，在2017年的时候，购房者购买外围的二手房的比重迅速超越了购房中心区的占比，但是到了2020年，再次出现了回归，因为中心区的医疗配套、教育水平，商圈和交通配套都比外围会更有优势，促使今年中心区热情明显升温。

从2020年全年来看，广州二手市场还是异常火热的，从5月起连续8个月突破1万套的成交额，在2月份是成交的低谷，因为疫情原因所致，客户需求被搁置，导致成交的速降。8月份的成交更是攀升至近三年的新高。在人才政策的相继出炉，带动了一批的购房需求，而且客户对后市信心更加强，入市持续升温，所以二手市场成交也是很迅猛。

2020年从各区二手房的网签价格俩看，涨幅明显的还是主要集中在天河、海珠、越秀等热点的中心区域。但是增城的网签均价不升反降，同比下跌6.5%，作为不限购的老大哥，但是目前可能是因为规划还未兑现，然后各区的人才政策升级抢客，导致客户入市的热情暂时回落。

2020年二手房成交TOP10楼盘中，主要集中在外围区域，其中番禺所占的比例是最高的。科学城、老黄埔区府等板块业主涨价、反价的信心高涨，科学城二手盘均价更是一度抬升至5万+水平。

而二手房方面，挂牌价一夜上涨50万、业主反价20万的消息，越来越多。

11月，侨鑫汇悦台最新成交了一套791平的复式单位,总价2.3亿，折算下来单价29万/平。

珠江新城领涨，热门小区普遍单价破10万+，挂盘价上涨10%、20%不在少数。

板块内热门小区中海花城湾年初成交价还不到8万/㎡，10月的成交价已超13万/㎡。

曾经的洼地也被填平，番禺万博万科欧泊最高成交价早已突破5万/平，黄埔科学城万科东汇城甚至成交了一套单价达到4.86万/㎡的房子，黄埔知识城的万科幸福誉二手挂牌价不普遍超过3万/㎡（要知道年初仅2.3万/㎡左右）……

2020年的二手市场买涨不买跌心态，业主在调价但是客户的热情还是不减，之前有业主抱团抬价的事件，可能会让买家更加的思虑再三。而且受到目前市场火热的情况，很多业主都是观望的会多些。就目前的情况来看，改善型的户型会比较的吃香，特别是二胎时代，很多3房就会更加受到青睐多些。

2021年楼市将火热依旧？

“治国经邦，人才为急”，这是孙中山先生曾经说过的话，从古至今，城市、国家的发展与稳定都少不了人才的推动。为了吸引人才，广州2020年多次调控政策，比如说花都，南沙，番禺、白云、黄埔的人才绿卡政策；双一流大学本科学历只需要有社保记录即可办理入户；年底的广州七区差异化入户，在一线城市里走在前列，会刺激大批潜在购房者购房。

广州在全国300城中土地出让排名在第三，人才政策的松动，未来会刺激一大波买房需求者从2020年10大城市宅地总体供应和2019年基本持平。其中深圳、重庆、广州、武汉、南京供需都增长。

2020年粤港澳大湾区居住用地成交金额累计同比增长58.7%，占国家级城市群居住用地成交金额比重较2019年增加3.2个百分点，增速和占比增速全国排名第一，同时成交规划建面累计同比增长64.3%，占比提升2.2个百分点，占比增速度最快。长三角居住用地成交金额累计同比增长22.3%，占比提升1.8个百分点，排名第二，而成交规划建筑面积同比增长为7.3%，相对稳定，占比增加1.6%。且两城市群成交累计溢价率达到15-20%，此两区域为年内土地市场最为活跃的区域。

LPR连续8个月持平未来下调可能性不大

2020年央行已至少实施过三次降准，LPR两度下调，从4月份开始，LPR连续8个月维持不变。市场利率显著下行，资金面整体比前两年更宽松。未来的LPR下调的可能性不大，但是可能基于市场环境可能会上调。

综合以上措施，人才政策的松动，LPR的持稳，还有土地的出让，未来广州的楼市可能会依旧火热。

而且换句话来说，目前广州拥有完善的交通配套和教育资源，庞大的高校科研队伍和相对低的房价，可以提供一个优越的创新环境和营商氛围。广州近年人口净流入数量长期稳居全国前三，创业和就业的机会更多，而且广州目前出让土地也是排名第三，在2021年广州楼市上半年大概率还是会延续2020年下半年的火热场面的，主要价格相对于北上深来说，上车的机会还是非常的大的。