长租公寓暴雷，作为租客应如何维护自己的合法权益？

一 最近长租公寓暴雷的消息频出，比如乐伽、悦如公寓、杭州德寓科技、适享、友客等，对于暴雷的长租公寓，租客们应如何维护自己合法权益。

小A作为一名白领，在某长租公寓租房1年，签署购房合同1年，缴纳1个月的押金，并且支付1年的房租，结果长租公寓的中介方“跑路”，房子原房东大D无法收到租金，要求小A搬出。

作为租客的小A如何维护自己的合法权益？作为房东的大D如何维护自己的权益？

对于这问题的回答，要明确以下6个方面： （1）长租公寓为什么会暴雷？

（2）小A和中介方是什么样的法律关系？

（3）大D和中介方是什么样的法律关系？

（4）小A可通过什么途径维护自己的合法权益？

（5）作为房东的大D可通过什么途径维护自己的合法权益？

二

常见的长租公寓运作模式为“二房东”模式，具体为：

（1）长租公寓方和原房东签署一定期限“长租协议”或者“委托代管服务协议”，由长租公寓方按照约定向原房东支付租金或者代收租金。

（2）长租公寓方和房客签署房屋租赁协议，将房屋转租或者代为出租给房客，房客向房屋长租公寓方支付租金。

从商业模式来讲，长租公寓方的核心赢利点就是租金差，从租客手中高价出租，从房东手中低价收房。

这只是理想的模式，实际操作中，长租公寓房为了能够拿到好地段的房屋，以高于市场的价格向房东支付租金，为了占领市场吸引租客，再以较低的价格，比如收取租客半年或一年的房租，将房屋出租给房客。

这种“高进低出”的做法，随着业务规模的扩大，无法获取对外融资，暴雷只是一个时间问题。

三

作为原房东和长租公寓方是什么法律关系，要看双方签署的是什么样的协议。

如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》，则双方属于房屋租赁合同关系。

如果原房东和长租公寓方签署的《委托代管服务协议》，原房东授权长租公寓方代为签署房屋租赁合同、代为收取租金等事项的，则双方属于委托代理和服务法律关系。

四

最为租客和长租公寓房的法律关系比较简单，因为签署《房屋租赁协议》，属于房屋租赁法律关系，具体来说：

如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》，则租客和长租公寓属于转租的法律关系，适用有关转租的相关法律规范；

如果原房东和长租公寓方签署的《委托代管服务协议》，则长租公寓方属于代为出租方，房客属于承租方，实际的出租方则属于原房东，适用代理和房屋租赁的法律规范。

五

作为原房东要维护自己的权益，要根据具体情况分析：

如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》，可根据《房屋租赁协议》的约定，达到解除合同条件的，先解除和长租公寓方签署的《房屋租赁协议》。

原房东可设定一定的合理期限，通知租客合同解除，限定租客在合理期限内搬离。

如果原房东和长租公寓方签署的是《委托代管服务协议》，根据《委托代管服务协议》约定，因授权长租公寓方代为签署租赁合同和收取租金，不可贸然采取措施限制房客入住，原房东可向法院起诉长租公寓方，请求承担违约责任，赔偿损失，或者以诈骗罪为由向派出所报案。

六

如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》，对于租客来讲，如果原房东解除租房协议，可能自己和长租公寓方签署的租赁协议也被被解除，前期支付的租金难以追回。对此，如果原房东解除协议，可向法院提起诉讼或者派出所办案，企业破产清算的，前去申报债权。

如果原房东和长租公寓方签署的是《委托代管服务协议》，长租公寓方代理房东和租客签署租赁合同、收取租金，租客已经履行承租人义务。《民法总则》162条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”

长租公寓作为房东的代理方，已经收取租金。若此时房东强行驱逐，采取断水断电措施，房客可以履行承租人义务，长租公寓方属于房东的代理方为由，向法院提起诉讼，请求继续履行合同。

在此建议各位租客朋友，租房时一定要擦亮眼睛，仔细阅读合同条款，支付房租不要一次性支付一年的。