用6000块当了一回老板，民宿房东体验记

去年恰好有一套租的公寓不怎么住就临时决定改成民宿。做了大概半年多，因为主业本身不相关，又经历了一个小意外所以去年年底就关掉了房源。从民宿的前期软装到平台上架，再到后面对接房客甚至是卫生打扫都是我一个人做的。所以虽然做的时间不长，但是基本也算跑通了整个流程，而且小赚了一点。

把这段经历记录下来，有思考也有总结。

1、市场分析 2、房源定位 3、上架运营

因为当时租房是为了自住，租后临时决定改成民宿，所以根本没有市场分析。完全抱着多住一个人就收回点房租的心态开始，但是了解一下市场其实还是很必要的。

几个主要方向：所在城市的旅游业够发达吗？/属于全年游客量起伏差距不大还是分明显淡旺季？什么风格的装修现在比较火？平均入住率是多少？房子连签多少年租金稳定在哪个区间，才能保证不亏本？等等...心理上就是你能接受凌晨打来问你有没有空房可以现在入住的电话吗？遇到爱占便宜的退房顺走你放的备用洗漱品ok吗？房客素质参差不齐，最好抱着做服务行业的心态入局不要带着情怀。

定位这块，我租的房子是个公寓。位置在五环外，唯一优点可能就是离机场近。北京旅游必玩的景点基本都在城里，所以当时我主打高性价比+商务出行。事实证明后来住我房子的基本也都是没什么钱来玩的学生以及一些出差想住在机场附近的上班族。

定位确认了就是软装，房间里基本生活家具都有，我买了个投影、地毯、还有一些挂画和基本生活用品一共不到2k。房间风格就是温馨干净，有点小清晰。这些小东西看起来不起眼，但是其实上了平台你房间物品多一个地毯，你的房型可能就从经济上升到舒适。属于花点小钱就把逼格抬高了，除了位置和价格，软装是影响入住率最大的因素了。尤其出来住民宿的情侣，决定权基本都在女人，女人又是视觉动物嘛！

接下来就是上架，也就是在短租平台挂上你的房子。现在主流的几个app我当时用了两个，如果你只有一套房子我建议上2-3个平台就可以了，其实我只上了途家和Airbnb入住率基本就在80%-90%了。每个平台的规则大同小异，我用下来感受就是用途家的房客年龄相对大，入住前问题相对多，对房子能不能做饭这些生活细节和便利度有要求。比如密码锁怎么用，房子离地铁多远路线是什么等等。Airbnb的住客基本是确定有房可以住，一直到退房都不会主动联系你。根据每次房客给我的身份信息来看，确实两个平台的房客有一定年龄差距。

上架房源后，如何运营需要多花一点心思。平台新手指南一定要看，不要照片一传价格一填就等着别人来订房了，不存在的。多看看热门房源的图片以及她们房型的标题，把图片拍精美很重要，尽量上广角。房子的标题不要太简单粗暴也不能太文艺，我记得最好的格式是位置+房型+特色。比如；CBD落地窗一居|三环夜景房地铁十分钟到故宫。

有的平台房东入住后会有官方的小管家联系你你，邀请你参加分享课。这种能去尽量都去，一个是你在人家平台赚钱，就要懂人家平台的规则，顺应平台才能事半功倍。比如同面积同样配置连位置都差不多的两个房子，你多一个地毯你就是舒适房，没有地毯就是个经济房，这种细节不去听课很难靠自己悟出来。其次去参加的都是房东，大家会拉个群互通有无。

途家的房东培训

其次就是评论维护，只要有房客入住就争取让她带图好评。平台上有房客消息及时回复不要拖太久。一些针对房东的官方认证能通过的都尽量通过认证，官方活动多报名，这些细节可以增大曝光。

因为自己本身做营销的，所以在小红书上以民宿老板的身份分享了关于如何开一家民宿的经验分享，还喊了几个朋友以房客身份写了探店笔记。能蹭到免费流量曝光的地方，当然要薅羊毛啦。

这个房子因为上架的时候正好赶上了一个暑假小高峰，所以入住率比预计的高很多。当天过了六点没人预定我才主动降房价。半年多除去房租还小有结余。除了上面大方向的经验，有一些是在经营过程中出现的问题我觉得更有价值，下面是给我印象比较深的几点：

1、一定要上智能门锁。

我出门不喜欢住民宿，所以不清楚现在大行业是不是必须都用电子锁了。去年我做的时候不强制房东用智能门锁。用智能锁，首先有了一个房客必须提供身份证信息的理由，其次非常方便不怕丢钥匙不要钥匙落屋里不怕被房客配钥匙，一客一换，放心你我他。另外智能门锁每开关一次都有提示，可以第一时间收到房客退房消息及时安排清扫。

2、如果没有专人负责卫生，不要提供可做饭的厨房

一开始我的房间是允许做饭的，不过本来就是个开间公寓厨房和屋子连在一起，所以做饭的油烟很伤房子也更难打扫。退房后我都是自己过去换床品做基本清洁，厨房收拾起来麻烦且很难有焕然一新的清爽感。于是我干脆关了这个服务，事实证明关了这个之后我的房客群体更垂直，基本都是我最理想的没有做饭需求也不怎么呆在房间里的出差族和学生族。

3、心态要好，房客就是客户不是朋友

经常看见一些带着情怀来做民宿，或者和房客成为朋友的新闻。既不羡慕也没兴趣。我对房客基本上都是尽量做到礼貌周全，能线上解决的问题绝不线下沟通。遇到问题多的就耐心解答，遇到爱占便宜的就睁一只眼闭一只眼。

4、毛巾浴巾牙刷等非一次性消耗品可以不准备

这一条要根据房型等级和定价自行判断。我的房子当时是舒适型，主打离机场近，私人影院（就是有个投影仪而已），高性价比。所以标明了房间不提供毛巾浴巾和牙刷。（牙膏是提供的）一个是出于环保考虑，更重要的是毛巾浴巾这种我根本不具备清洗和消毒条件。大家出门其实基本也都会自备这些比较私人的用品，所以这一点对房间的入住率没感受到什么影响，在平台也不会影响房型的级别。

5、风险承受能力

因为我做民宿的心态不是创业赚钱，所以可以说没什么压力，整个过程算是顺利和愉快的。如果前期是自己投入资金租房装修等等，一旦连续空几天房可能这个月房租都回不了本。像是这次疫情更是不在可控范围，所以开始前最好评估一下自己能承受多大的风险。

这个民宿最后我的租期还没到我就关掉了，其实做了几个月因为回款和到账都非常快我有点如鱼得水的感觉本来考虑再租一套好好搞一下当个副业。但是期间发生了一个小意外，有一个房客用了朋友的身份证信息入住并且因为抑郁症试图在房间轻生，退房后因为家人联系不到她于是报了J找到我这里。后来的经过算是虚惊一场好在人没事，不过退房后的一些房间细节和我了解到之所以会退房了还找到我的原因想起来还是很后怕。这个事发生不久我就把房源关了从平台下架，虽然是个极小概率的事件，但毕竟我既不爱好开民宿，利润也没有高到让我愿意承担类似意外的风险。

最后，经营民宿最大的优点就是来一个订单就成一笔生意，客人退房后平台打款都挺快。小成本或者自家房子，定位和软装做好加上用心经营，成本很快就能赚回来。旅游业今年虽然不太好，但是我相信一定会回暖的！生命不息，折腾不止！