惊魂3月：房市，股市，和冠状病毒

2020年3月，冠状病毒从肆虐中国演变到了肆虐全球，我和老公都进入在家办公的隔离状态。

2020年3月，美股经历了历史性的四次熔断。

2020年3月，怀孕后第一次B超一切正常，并且知道了宝宝的性别。

2020年3月，我们第一次成了房主/房奴，并且在一个月内一波三折地把所有手续都办完了。忙了一个月，现在尘埃落定，决定记录一下这次特别的买房经历。

准备阶段

去年底知道怀上了宝宝之后就决定明年要把房子买了。我们现在的公寓7月初租期满，我的预产期是8月初，于是计划得好好地要年初开始看房，4月底选定房子，5月份走完手续，6月底正式搬进去，7月份还能在宝宝到来之前把家具摆设都弄好。如意算盘打得再好，现实也不会总按计划进行。2月中旬第三次看房我们就有了中意之选，考虑到西雅图火热的房市，决定先下手为强。下图是King County（西雅图所在地）近20年的房价图和房屋从上市到成交的时间，房价一路走高，成交越来越快，地段好的房子常常是周四发布周一就没了，还经常出现10个以上offer疯抢加价的状态。虽然去年和2018年的巅峰期相比稍微消停了一些，今年看样子又要开涨。我们第一次去open house，门外的鞋就没有少过10双，而当时还只是1月中旬啊！太恐怖了！房市太火，都不容我们考虑太多，咬咬牙决定出手。

因为看中房子的时间比预想的早很多，准备工作我们其实做得并不是很好。还好老公1月初就申了Quicken Loan的贷款额度很高的pre-qualification，要不然我们发offer人家都不会接。我们临时抱佛脚地主要研究了以下几点：

• Price：我们收入范围内能承受的房价是多少？需要的现金是多少？我们把两人不算股票的月收入乘上33%算成是月供的上限，倒推了房子的价格上限，如果高于此价就作罢。宁可不买也不要做house poor。
• Amenity：对于我们来说，哪些房子的特质是需要的？我们各自列了单子，并且把需求分等级，有些是必要的有些是想要的。比如考虑到宝宝，主卧和婴儿房在一层楼是must-have；我很喜欢做饭，大厨房是preferable；老公想在车库里自己搭一个健身房，这是nice-to-have。
• Location：想在什么地段？几个基本需求，方便（通勤45分钟内），安全，学区好。当然了地段更好，价格也更高，price, amenity, location，三者不可兼得。
• Loan：申请什么类型的贷款？查了一下贷款利率，4%以下，是几十年最低，我们随便在股市里买个指数就有10%以上的收益，所以决定能长期贷款就长期贷款。另外一个考虑就是该申浮动利率还是固定利率，考虑到这房子有可能住上五年十年的，最终申了30年期的固定利率。
• Realtor：要不要找房产经纪人，还是直接用Redfin的？还没想好这个问题，接直接被Quicken Loan推荐了一个realtor，网上评价很好，于是就同意和他聊一聊，结果是个特别能说的人，第一次通话就说了将近一个小时，把不怎么懂房产市场的我们说得一愣一愣地。真正让我下定决心的除了脸皮薄不好意思拒绝之外，是他在一周后给我们发了一个他做的每月房产市场解析，从他的讲座中学到了很多东西，看得我津津有味。

这些都是我们从零开始自己查找的东西，结果贷款都快申请完了，收到了Bank of America寄过来的CFPB的一个手册，基本上就是重复了我们自己做的这些研究。为啥不早点寄给我！？

我们的Realtor给发了一个流程图，简洁明了，把在美国买房的主要步骤都说清楚了，我们也是按照如下流程规规矩矩走完的。

美国买房流程图

投入阶段

Realtor问好我们对location的意向之后就划了几个区，从我们最喜欢的区域开始一个一个看，每次showing看一个区。简单地设定了一个价格区间，让我们把所有在售的房子在网上的listing都看一遍，完全不喜欢的删掉，剩下统统放进候选房中，他再去做一些背景调查，排除有大问题的，剩下的就全都实地去看。我们一次showing一个下午看大概8个房子。第一次去的区域是我们最想要的但是房子都比较老，只有两个房子稍微看上了一点。Realtor跟我们讲了自己完全没有想过的东西，比如屋顶的寿命，地板还能refurbish多少次，不禁感叹做房主真是太累了！隔了一周，继续看下一个区域，结果有两个都很中意。和老公纠结了一个晚上，决定出手。

看中这个房子的时候是2月29号周六，我们3月1号匆忙地把剩下可能的选项都看了一遍，排除了能让自己后悔的可能性之后就决定发offer了。西雅图虽然在1月21号有了美国第一例新冠病例，但直到此时都再没有确诊病例，风平浪静，大家都以为不会太严重，没想到2月29号第一例死亡突然出现。我们3月1号发offer的时候也还没来得及想会有什么后果，这个房子当天凌晨突然降价了几十千刀，听说是卖家夫妻离婚，房子急于出手。我们realtor觉得现在的价位有可能略低于房子的真实价格，建议我们立马下单，而且把offer写的很competitive：6%的earnest money，2周后就close（选定的closing date刚好是我生日！），inspection as-is。

合同阶段

3月2号我们的offer被接了，3月3号我们安排了inspection，跟着inspector学了很多东西，比如屋子旁边树多要安一个gutter，华盛顿州湿润要每年清理屋顶上的青苔才能延长房屋的寿命，crawlspace要怎么日常维护，还有州和county政府对于烟雾报警器以及fast-acting circuit breaker有什么要求等等。Inspector细细查了3个多小时，最后结论是this house is in really good shape, but don't worry, I'll still write the report like it has lots of problems。哈哈，不管房子再好，总有点问题，小到开关少了一个防护盖，大到屋顶有一个小缝需要马上补，之前realtor给我们看的inspection report都是30页起，我们最后接到的report也有32页！当晚就正式接了合同，开始了忙碌的贷款手续阶段。

3月1号我们发offer的时候只是被Quicken Loan pre-approved了，还没有货比三家地打听其他地方的房贷利率，于是当天就联系了Wells Fargo，Bank of American， Key Bank，Ally，和Chase。第一轮下来Quicken Loan和Wells Fargo给的最优惠，于是接下来的两天就集中和这两家砍价了。这几天虽然名义上还是在上班，但是完全无心工作，全都在整房子的事……3月4号两家最终的报价是Quicken Loan 3.375%外加7000刀的cash rebate，Wells Fargo如果我们选择AUM （asset under management，资产达到一定数额可以减利率）可以降到3.25%。考虑到转移资产的麻烦我们中午决定选Quicken Loan，签了Intent to Proceed也给了500刀定金。结果半下午时分，Wells Fargo连环邮件电话说可以再给我们把base rate降一些，这样如果达到AUM的要求，可以降到3.125%!我们动心了，两个人商量了好久，几经挣扎，权衡了纯金钱上的收益，转移资产的麻烦度，以及是否有当地银行loan officer可以催流程更有可能按时close，最终选了Wells Fargo。Wells Fargo跟我们说其实可以跟Quicken Loan把定金要回来，因为appraisal还没有做，但我们没好意思，不过最后他们竟然自觉给退了460刀！非常意外，对Quicken Loan的好感增加了不少。

和我们买房手续同样进展飞速的还有新冠病毒的蔓延。3月3号公司里出现确诊病例，我3月4号开始在家办公，3月5号公司也开始要求全体员工能在家工作的统统在家工作，华盛顿州俨然成了美国武汉，在确诊人数和死亡人数上都高居美国榜首（虽然后来发现纽约才是真正的美国武汉）。经济衰退的预兆自然也让人开始担心房市，听说很多刚刚下单买房但是手续还在办的买家都在想着怎么解套，有人以可能工作要丢了为由让lender拒绝贷款。我们也开始犹豫，这房子价值不菲，不过我们的确有硬性需求（宝宝要出生了），等不了太久，现在利率又很低，每月要还的房贷相对我俩的工资来说在承受范围内，我俩的工作也丝毫没有受影响，于是最后还是决定硬着头皮走下去。下图是美国2000年至今的30年利率，最近利率又涨了一点回来，我们的确是抄了底。

2001至今的30年固定房贷利率走势，我们真是抄了底！

新冠病毒危机的来临除了使未来房价不确定性大大增加之外，也促成了十几年来最疯狂的股市动荡。我和老公平时过得挺省的，大部分工资都入了存款。每年买一点指数之类的安全投资，资产中现金和股票对半开，近几年股市稳定，投资回报也都很好，所以之前选择AUM没觉得有什么风险，甚至都没有把所有资产转过去，只转了方便转的。对于股市，我一直属于很随性的态度，从来不关注股市行情，涨涨跌跌无所谓，反正只要长期来看是涨的，比直接现金躺在账户里好就行。没想到唯一这一次需要和股市亲密接触就碰上了百年不遇的震荡。

亚麻业绩稳定，我俩很多收入都是Restricted Stock Unit倒也不担心。但是随着股市震荡，亚麻的股价也让人看不明白地上上下下直窜。老公在亚马逊股票降到$1750的时候觉得这一下降得太低了应该买入，不跟我打声招呼就买了5股！我气得半死，埋怨他知道我们流水紧张股市疯狂还在这个时候把现钱往股市里放！给了他各种白眼，他也后悔自己一时冲动。结果没过两天，亚麻股票又上了$1900，他转手把那5股卖了，还赚了700多刀，反过来跟我炫耀了半天，说他如何英明……

3月10号，美股开盘跌7%，熔断，3月11号，盘前涨到熔断。

3月12号，再次跌7%，熔断，3月13号，盘前又涨到熔断。

3月16号，跌8%，熔断。

3月18号，美股三大股指期货跌停，迎来有史以来第五次熔断。

疯狂的道琼斯指数：2020/01-2020/04

我俩眼睁睁地看着资产从之前的远在threshold之上跌到了远在threshold之下……这时还想再把剩余的资产转过去发现时间竟然有可能不够！以前不管是转账还是卖股票，从来不在意银行需要多少个工作日才能完成手续，这一次才意识到时效性和流动性的重要性！！转移股票已经来不及了（需要7天以上），只能抛售一些股票然后再把现金wire过去（用check有延时，直接online transfer又有严格的限额……），但是抛售股票也要几天才能在账户上显示出来，不知道来不来得及，只能一试。每天刷新无数次，期盼着dead cat bounce，经常是今天又到threshold上了，明天又降下去了，玩的就是心跳！终于3月24号Wells Fargo那边程序弄完，我们最终在threshold上几千刀，拿到了3.125%的利率，大松一口气，太不容易了！

收尾阶段

房贷手续因为新冠病毒很多部门不进行实体办公而慢了下来。3月4号Wells Fargo就预定了的appraisal竟然一直到3月20号都没有消息，24号肯定是不能close了。我们准备跟seller协商一下，本来没觉得是多大的事，而且新冠病毒这事谁也预计不到，人与人之间这点理解都没有吗？结果还真没有……！我们遇到的奇葩的seller agent在我们20号问能不能改到3月30号的时候，整天都没有回应，最终是在21号（周六）晚上回复的，说推迟到3月26号需要我们放弃之前合同里说好的10-2 warranty (大概值4000刀吧），推迟到27号则要扣掉我们的earnest money。当时我和老公正准备看部电影过个周末，结果realtor一个电话把我们都惊住了，还说因为是我们这边不能完成合同约定，过错在几，所以卖方是有可能拿到earnest money的。我们earnest money放了将近6%啊，好大一笔钱啊！两个人吓得各自查资料弄到凌晨才睡，第二天早上一大早起床继续查，接着跟我们的realtor以及Wells Fargo的lender商量对策。但最后他们说的都没啥用，还是我们自己查资料解决了问题。我俩最终想出来三个对策：

1. 重读合同。签合同的时候，realtor给我们把整个合同都走了一遍，因为合同本身是 Northwest Multiple Listing Service (NWMLS，华盛顿州房地产的权威机构，所有房产数据的源头都在这里)的模板生成的，所以只注意了需要修改的地方。这一次好好细读了全文，发现earnest money一节说的是“If Buyer has not waived the Financing Contingency, and is unable to obtain financing by Closing after a good faith effort then, on Buyer’s notice, this Agreement shall terminate.”重点在by closing。跟realtor几番争论之后，realtor跟我们说这个by closing是最近加进去的，他们都没有注意……如果没有by closing的话过错方的确是我们，但有了by closing，我们就无过了。无语了，我们合同读得比他还好，心里把他的不专业骂了好几遍。
2. 查西雅图所在地King County的紧急规定。合同中关于closing date的时间是这么说的：If the parties agree that an event will occur on a specific calendar date, the event shall occur on that date, except for the Closing Date, which, if it falls on a Saturday, Sunday, legal holiday as defined in RCW 1.16.050, or day when the county recording office is closed, shall occur on the next day that is not a Saturday, Sunday, legal holiday, or day when the county recording office is closed. 而此时的King County Recording Office因为新冠病毒已经宣布至少关门到3月29号，虽然可以网上提交，但是以往的周末也是可以网上提交的，所以technically我们就算不改合同，也可以名正言顺地在3月30号close。Realtor说这个主意不错，但是我们还是遵从the spirit of the language，跟他们继续协商吧。我心里又把他的不强硬骂了几遍。
3. 直接找卖家沟通。之前的沟通一直是seller agent和buyer agent代表seller和buyer交流，也是对我们的一种保护。但是种种迹象让我们觉得这个seller agent根本没有跟卖家说明情况，而是自作主张地跟我们抬杠。我们realtor说这个seller agent感觉有药物上瘾，好几次和他通话感觉他都是high的……我和老公很轻松地就在社交媒体上找到了卖方一家，准备如果3月24号没有回复就去联系他们。我们的agent自然跟我们说买方是不能跟卖家直接联系的，但是查了一圈，发现根本没有这个法律规定。互联网时代根据有限信息找人的确非常容易，也非常creepy。在Google上搜一下全名就连上了他们的LinkedIn账号，一开始我还不敢确定，怕是同名的，结果老公又根据他的Strava账号找到了卖家从我们要买的这个房子出发跑步的运动记录……这就是百分百确凿证据了。我又根据他LinkedIn上给出的公司信息找到了他的公司网页，分析了一下公司情况，比较肯定这次新冠病毒对他们公司的影响是非常负面的，所以他应该更加希望赶紧出手这套房。

经过了一夜一天的研究，愈发肯定自己是在理的，而且面对动荡的市场，卖方比我们更加担心。我们大不了再租房一年，他们则要面临房市动荡，而且一般房子从active到pending在回active都要贬值很多。于是和老公商定不能再像之前一样对人太客气，要坚定立场。3月22号给他们发了修改合同，无条件延期到3月30号，如果对方不同意改期，那这生意就算了。发了修改合同之后我越想越气，特别希望appraisal出来房子实际价值比我们合同价值低，这样他们不得不给我们降价。最终appraisal在3月24号给到了我们手上，比合同价高了5000刀。（Appraisal非常有意思，我把整个报告读了一遍，很好奇他们有没有用什么ML model。西雅图因为房子的特性相差太大，应该非常难做matching。）卖方那边3月23号整天都没有回复，我们这左等右等地着急，realtor也开始着手准备取消合同的手续--如果24号下午还没有消息，就得给escrow发函取消交易。我们一直等到3月24号下午才收到了签好了的修改合同，这样奇葩的卖家也是罕见了。

3月25号，closing disclosure （CD）终于出来了，法律规定是在review CD之后3个工作日才能close，不过只要review了认可了就应该没啥变动了。我把CD仔仔细细读了一遍，还查出了一个日期的小错，多扣了我们150刀，但是跟房子的价值来比简直不值一提，我们也不想再节外生枝，就算了。没想到第二天他们自己查出了这个小错，主动发了一个修改版本，心理上觉得发了一笔横财！刚好为了庆祝生日高价定了一个Lady M的蛋糕，心理账户觉得这个蛋糕可以算是白得的啦！

3月28号周六Escrow派人来我们公寓把文件给签了。我们戴着口罩在公寓大堂见的面，来的人也专门从原装袋子里拿出笔来给我们签字，也算是新冠肆虐的奇景了。

至此，唯一剩下的就是把down payment和closing cost在closing当天给打过去，以为就此可以安心了。结果发现Wells Fargo管得很严，网上wire上限才1000刀，于是我们还得跑一趟银行，而且得一大早去才能保证当天所有手续办完。于是我们赶着他们开门的时间就去了，结果发现因为新冠病毒，支行的开门时间推后了半个小时，我们就硬生生地坐在车里等了半个小时。往常肯定会去咖啡店，现在哪都去不了……另外一般close之前，卖方把所有东西清空之后，会有一个walk through，检查房子是否一切如常。因为新冠病毒，我们没有walk through，但是对这个这么不professional的卖方又有些不放心，于是3月30号早上偷偷摸摸地去房子转了一圈，在外围看了一下有没有什么大损伤，像做贼似的……

终于3月30号3点多，Wells Fargo那边消息传来说所有手续都办好了，正式close啦！5点多我们realtor把钥匙包在消毒纸巾里给我们送来了！正式成为房主了！看着动荡的经济也不知道5年之后回想现在买房的举动是会自抽巴掌还是击掌庆贺呢……拭目以待吧！