来日本一年半拿到0.725%的日本房贷

这是篇旧文新写，豆瓣的朋友应该都看过了~

哈哈~

这事过去一年多了，一年前写过一篇类似话题的日记，如今再总结，用三个字形容最合适：“运气好”。 我并不是开玩笑说运气好，是当时真的感觉有点狗屎运了。

据当时不完全了解，外国人在日贷款条件（大概也就跑过10多家不动产、5-6家银行、还有逛过网络贷款攻略论坛的程度）：

日本的中国银行：在日正社员连续工作纳税3年+、首付比例30%-50%左右，贷款利率2.5%-3%之间，达到以上条件再开始谈；

日本银行：在日正社员连续工作纳税3年+（大部分银行同时要求永驻身份）、贷款额度为年收的6倍左右其余部分为首付，达到以上条件再开始谈。

那时妻子日本研究生刚毕业不久，参加工作一年半，转为正社员刚半年，年收税前300W日元（这真是新人价了）。而我在日本一直是自由职业，在日本税务登记为0收入，所以我能提供的只有现金。

缘分到了

2018年11月，我们去东京看泰勒斯威夫特演唱会，住在东京铁子家，那晚我和老婆说真是金窝银窝不如自家狗窝呐。

回大阪不久的某晚上我们讨论着房子就上suumo看房，寻到一套满意的一户建，我飞快速算了一下人民币价格，又快速心算短期资金归集的可能性，留着哈喇子羡慕着东京铁子买的新房，和老婆说：“明天去看看？满意了我就全款端走了？”

刚好那会发现老婆体内孕育着一个小生命，更加催化了想要一个自己“窝”的想法。

就这样第二天联系了网页上的电话，对方马上派车来接我们去看房。

俺们家户型图

当时一共6套在售，4套未售，我们全部看完后相中一套，琢磨琢磨着想，不然试着问问能不能贷款的事呗？反正都做好全款端走的准备了，不问白不问。

呦呵！！！提到贷款这哥们一点不含糊，自称是贷款专家中的专家！！！（プロ中のプロ！！！）

我们简单说了我们的情况，中介问我们能够提供多少的首付？

这。。。哈哈哈哈哈哈，我心里快笑出了花，我说你们最低要多少首付？中介：20%左右吧。

我：ok。

接着最帅的一波操作出现了，那天周天，我原以为中介会等周一和银行沟通确认一下再给我们回复，出乎意料的直接送我们到家一步步让我们把贷款申请的材料都准备好，他拿着直接去申请代办手续了！！！甚至还让我们签了个协议：如果贷款下来了，以XXX价格买下这套房子。

第二天周一，银行上班，中介就电话我们：“贷款审查很顺利，如果我们能再多付100W日元首付，利率大概会在0.625%左右，目前的利率可能在1%上下。”

ok，就这样我们接受了1%上下了利率、拒绝了多付100W的首付。（要知道这100W在我手上每年至少能提供日本贷款利率10倍以上的收益。）

周二中介告诉我们预审查通过了，利率0.725%。（预审查通过后基本就是99.999%贷款通过了。）

日本是浮动利率，和LPR利率有所不同，我之前写过一篇关于

LPR利率和日本房贷利率的简况：很红的LPR房贷利率你换了吗？https://www.douban.com/note/753218056/

接下来就是购房流程和砍价环节。房子的价格已经没法谈了，因为错过了谈的时机，看房当天就签了“购买状”，再厚脸重谈我认为有悖契约精神，所以就接受了。

在银行办理贷款

除了房子价格（土地+建筑物）其实还有一堆费用，还不见得便宜，而且也可以讲价，讲完价会发现，只要你敢提他都能给你降价，当然你自己讲的价再反悔那真是太没信用了。所以那些都是安排好的虚高！！！（最终讲完价便宜了约10W人民币，虚高吧。。。）

具体费用名目：中介费3%+6W日元（这是日本法律规定最高中介费，所以是可以讲价的，而且我们买的是新房子，是可能找到开发商购买，不需要中介费的）、银行保证手续费、土地建筑登记关联费用、融资事物手续费、固定资产税、火灾保险等等。这些全部加起来大概是房价的8%-10%。

接下来流程比较无聊和流水线化，基本就是到了什么时间干什么事，我们价格也是一边谈一边签，到了拿钥匙那天我们还在讨价还价保险价格🤣🤣🤣（所以，能够尽量把价格都磨好就尽早谈好，我们因为这个价格到了最后还没搞清楚弄得有点疲劳。）

期间有一次契约，这个过程很痛苦，有中介代表和开发商代表来给你把合同每一个字念一遍再解释一遍，大概5个多小时不间断。一开始觉得很有仪式感，当天晚饭都没吃从19点念到24点那就真的非常痛苦了，最后连终电都没了，中介送我们回家。契约结束后约了一验房的日子。

过几天银行安排面谈，很简单，就是开个银行户头顺便帮他们办个信用卡我们薅个羊毛，银行人搞个业绩就完事了。

到了验房日子，由开发商代表带你再确认购买房子的各个细节，如果有损坏或是要加装其他设备的可以当场提出。验房那天他们带上各种产品的推销员，我们当时就太心急了，做了一个实木地板的保护膜层，回头上网查了一下，贵了，害我被臭骂一顿。。。（没办法，买房子的时候听销售讲话就是容易膨胀，要改。）

再接下来就是去银行签贷款契约，这时候我才知道，这家银行是大阪市外的三井住友支行！老远了，都快到京都了！（上次银行面谈是因为我们新家离天王寺很近，所以让我们在天王寺办卡就行了。）

最后一次，又是那个遥远的市外银行支行，这次不动产、开发商、银行人一起来，银行把贷款打到我们卡上，然后我们按合同一笔笔给每一个账户转账，最后，开发商代表简单介绍了一下房子各设备的保修说明以及房屋、地基保修说明，我们终于拿到钥匙了，下午就直接去新家了。

当时只有两辆自行车我们

没过几天我们就搬家了。（突然想到日本搬家也很特别，日本的搬家真的是很厉害很专业了，而且谈价格的过程我是被销售折服了，学习学习了，改天写一下，还好没见过世面的我拍了点照片留念了。）

事后经验瞎总结

虽然总体而言，甚至一年多后的今天再看，我依然觉得成功在日本1年半贷款买房这事「运气」成分占比太大，但我还是勉强挤了挤一些可能有用可能无用的“经验”。

有些是我买房前一年多做的实地调查、有的是我通过和专业人士交流过程的总结、有的则是展开了一定的想象力。毕竟，我相信很多在日本辛勤纳税多年的华人，有比我更好的贷款条件，如果我的信息多少对你有所启发。。。我真的会很高兴的。

我经常拜托妻子上日系银行找人唠嗑贷款的事，总结一下：正社员纳税3-5年以上。不过几次后我让她主动和银行人说个条件：“我们能支付一定的首付”。对方问：“那么，大概能支付多少首付？”我让她说：“2000W日元（实际我们当时只有一半的日元现金）。”银行经理说：“那么请工作满1年后再来谈谈吧。”所以这次我得到了非常有效的信息，就是「首付」很关键，可能可以缩短工作年限的要求！因为日本人满足贷款资格后，很多是0首付或者超级低首付的！

后来我们接触了一些华人中介。我无意吐槽，但真的华人中介劝买买买的多，特别有一些中介的专业度。。。当然我的提问也是真的非常细、非常刁钻，半路出家的可能真回答不上了。有几次和中介聊贷款的事，对方当着我们面跟银行人联系，得到的回复是：如果申请日本中国银行的话，让我们半年后试试，日系银行的话，最好在过2年左右。所以这期间得到的信息是：不动产中介可能有常联系的合作贷款银行，中介出马成功率或许会提高。

来日本之前我看过一篇华人永驻在日本贷款的帖子（目前找不到了），男女主贷款碰壁最终自己跑了10多家银行拿下贷款。比如同样是三井住友银行，不同的分行贷款条件的商量程度是不同的，只要不进入审查阶段贷款征信调查是不会被银行获取的，所以可以考虑积极多跑几家银行了解情况。（我们当时直接谷歌地图把家附近的银行全标记出来挨个跑。。。）

以下属于非官方渠道了解+发挥想象力脑补（准确度没验证过）

1、我们贷款的这个三井住友银行是大阪市外的，东京是日本的中心，大阪市是大阪府的中心，虽然是大银行，但是是小支行，是需要业绩的（所以可能找小银行或是小支行，更容易通过）；

2、年底最后一个决算季度，所有行业都在拼业绩（我们住进去后，旁边和对面的两家直接降价200W日元，当然我们如果等到那个时候，可能我们未必买得到现在的房子，因为那两套是秒卖的）；

3、我们刚来日本的时候在三井住友银行放了1000W日元，而且放了1年多没动过（这里我现金收益损失不少，还好最后买了房子，降低了生活成本，不然我真的想变成人民币了）；

4、我们首付后贷款的月供比当时的房租还低了20%（提供了租房合同给银行）；

5、老婆就职的公司是上市大手企业，同时工资打入三井住友银行卡。（其实就是小职员，年收也不高，但是企业大。这次更厉害的是疫情期间全员在家休假1个月，全额发工资。。。不分雇佣形态，连派遣社员、パート一起发全额工资。前一段刚看过她们家公司的2019年财报，虽然2019年股价下跌，但是基本面非常好，年营业额增长堪称吓人，以目前的股价仅股东优待折现就高达4.7%！！！我扯远了。。。）

6、新房相比二手房更容易贷款。

唔，以上就是我非常勉强挤出来的有限经验了，虽然我不断强调“运气”成分，但毕竟是取得了贷款，除了运气一定还有其他的因素让严谨的日本银行通过了我们的贷款申请，只是目前我的认知真的比较难总结出完全的所以然。

但，我尽量把有限的认知分享出来，真心希望在日本的各位也能顺利获得这份超低息的杠杆，为生活加砖添瓦。 如果觉得还有那么点点用处，快分享给身边的朋友们吧~

首发同名公众号：只是备忘录

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