房子不经过有关部门登记，难道就没有事实物权吗？

作者：蒋峰

关于不动产的所有权问题，与人们紧密联系。本文以一则人民法院公布的案例为基础，对它提出观点。

一、本案当事人

申诉人（一审被告、二审上诉人）：王某彬，男。

被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：王某玲，女。

二、原告的诉讼请求：

对与王某彬同居期间重建的三间半平房予以分割，案件受理费、鉴定费由王某彬承担。

三、被告的上诉请求：

依法撤销（2013）某州民初字第某号民事判决，在查清案件事实的基础上，依法驳回王某玲的诉讼请求。

四、被告向省人民检察院申请抗诉：

省人民检察院接受其申请。省人民检察院认为：大庆市中级人民法院（2014）庆民一民终字第某号民事判决适用法律确有错误。原判决判令王某玲与王某彬在同居期间取得的房屋归王某彬所有，适用法律确有错误。

五、省人民检察院抗诉理由：

1、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

2、本案诉争房屋并未在产权部门取得所有权登记，而且因建造该房屋时没有经过合法的审批手续，亦不能产生以合法建造房屋的事实行为设立所有权的效果。因此，王某彬与王某玲在本案诉讼时并未取得该房屋的所有权，人民法院只能将该房屋的使用权及取得的收益等进行分割。

3、原判决判令该房屋归王某彬所有，属适用法律确有错误。

六、被告的观点：

1、2000年3月30日王某彬已将与妻子名下的房产（主房、东厢房及案涉仓房）赠与王某彬儿子王某铎，同时办理了产权过户登记并进行了公证。

2、公证书中虽没有明确案涉仓房的归属问题，但王某彬在原审中举示的证据足以证明案涉仓房作为主房的附属物，已经一并赠与王君铎，案涉仓房属于王某铎的财产。

3、原审认定案涉仓房属于王某彬与王某玲共同出资错误，王某玲没有任何收入，没有能力出资翻建案涉仓房。其在原审亦未举示充分证据证明其出资翻建了案涉仓房。

4、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼”的规定，原审已经查实案涉仓房没有审批手续和产权证的情况下，判决案涉仓房所有权归王某彬，属于适用法律错误。

七、本案基本事实：

1、××××年××月××日，王某玲与王某彬经人介绍按照风俗习惯举行婚礼，未办理结婚登记手续而同居生活。同年8月，二人将王某彬原有的仓房推倒后，在原址上建成三间半平顶砖房。

2、由于双方性格不和，在同居期间经常因家庭琐事发生口角，2012年4月1日，二人正式分居，不再共同生活。同年5月14日，王某玲诉至法院，要求对二人在同居期间取得的三间半平房予以平均分割。

3、在重审过程中，经王某玲申请，某州县人民法院依法委托大庆中大资产评估事务所作出庆中大评鉴报字[2014]第021号资产评估鉴定书，经鉴定争议房屋价值人民币88,458元。

八、法院审理过程及裁判结果

1、一审在县级人民法院（2012年5月）、第一次上诉法院在大庆市中级法院、重审在县级人民法院、第二次上诉法院在大庆市中级法院、再审在高级人民法院（2019年6月）。（前后有五次审理、经过七年时间）

2、一审县级人民法院：对王某玲与王某彬在同居期间取得的坐落于某州县某镇某街二委0002-004建筑物（三间半平顶砖房）予以平均分割，该房屋的所有权归王某彬，王某彬给付王某玲应分得的房屋折价款人民币44,229元。鉴定费2200元（王某玲预交），王某玲承担1100元，王某彬承担1100元。案件受理费1425元，由王某玲承担998元，王某彬承担427元。

3、二审中级人民法院：王某彬的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由王某彬负担。

4、再审高级人民法院：维持大庆市中级人民法院（2014）庆民一民终字第某某号民事判决。本判决为终审判决。

九、本案争议焦点：坐落于某州县某镇某街二委0002-004建筑物（三间半平顶砖房）的所有权是否属于王某彬？

十、评析

1、物权：它的本质是对物的直接支配性和保护的绝对性。换句话说，物权是权利人排除他人干涉，以自己意志独立对客体物进行占有、使用、处置、收益的权利。物权分为动产的物权和不动产物权。物权包括所有权、用益物权和担保物权。用益物权分为：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利)

2、事实物权和法律物权：法律物权是物权权属通过法定方式推定出来的物权。包括不动产登记簿上记载的不动产物权和通过占有表现的动产物权。为了满足公示的需要，我国采取了不动产登记和动产直接占有的公示制度。因为登记之后，事实物权和法律物权相分离。登记之后第三人可以参与到物权的变动之中。事实物权是真正的物权，是指不存在交易的第三人的情况下能够对抗法律物权的物权。举例来说：张三和李四对某栋六层楼房有共同所有权。如果某栋六层楼房在不动产登记簿上记录的所有权人姓名是张三。那么某栋六层楼房的法律物权是张三的。此时法律物权和事实物权是相分离的。事实物权是张三和李四共同所有。法律物权是张三的。李四可以通过证据来证实某栋六层楼房的共同所有人是张三和李四。以此来抗辩张三对房子单独所有权的主张。如王老六是善意第三人，他通过买卖方式取得了某栋六层楼房的所有权。在法律上会认可王老六的所有权人身份。这个李四无权要求王老六返还某栋六层楼房。这个李四只可以对张三主张损害赔偿。事实物权也要受到法律的保护。

3、非法建筑：指违反法律、法规及政 府规章制度的有关规定所建构的建筑物、构建物或者其他 设施 ，其行为的特征具有一定的违法性。这里所讲 的非法建筑，不仅包括一些违反法律、行政法规、规章制度 而建造的建筑物和构建物，还包括缺乏合法性要件建造的 建筑物和构建物。分为：程序非法建筑是指没有经过法定审批程序，而缺乏合法性要件的建筑物或构建物，对于这类程序性非法建筑 ，我国法律是给予其合法化的机会 ， 如通过补办手续的方式实质合法化。实质非法建筑是违反 实体性法律 ，如违背城市规划和土地管理的有关规定 ，对于实质非法建筑无法通过补办手续的方式来补救。

4、《物权法》的有关规定：

第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

5、结合本案来具体分析

第一个方面：原告与被告之间属于非婚同居关系。对其共同财产的认定标准是按“一般共有制”来处理。具体来说：这个非婚同居关系条件下的共同财产，是要论男女双方的贡献大小的。如果确有证据证实是男女双方通过共同劳动、共同经营的行为得到的财产或是男女双方都是有投资金额的，那么这个财产就是按共同共有的处理标准。如果一方确没有贡献的，那么这个财产就归该另一方单独所有。案涉房屋系王某彬与王某玲在同居期间在原有仓房地基上翻建而成，王某彬虽主张系其一人出资翻建，但其未能举示充分证据予以证明，亦无法推翻王某玲举示的其对案涉房屋进行了部分投资的相关证据。故原审认定案涉房屋系双方同居期间共同财产，并据实予以分割并无不当。

第二个方面：案涉房屋原始取得方式是合法的。案涉房屋系王某彬于1993年9月2日通过“以物换房”的方式取得，契约中约定“胡某祥全砖房3.25间，仓房29m长转换给王某彬”。该契约中就置换房屋进行了明确约定，案涉房屋系由仓房翻建取得，仓房在契约中亦作单独置换表述，并未作为主房的附属物一并转换给王某彬。且2000年的公证书赠与物仅为王某彬与已故妻子的夫妻共同财产3.25间砖平房，仓房并未包含在赠与财产之内。故王某彬主张仓房系原主房即全砖房3.25间的附属物，其已经赠与其子，应属于其子王某铎的个人财产的主张无事实和法律依据。原审依据现有证据认定仓房经翻建后的案涉房屋系王某彬与王某玲同居期间取得的。这种认定结果并无不当。

第三个方面：在原仓房基础上建成的三间半平顶砖房。原告与被告享有事实物权。

案涉房屋系王某彬通过“以物换房”的方式取得，并由王某彬与王某玲在原仓房基础上翻建、扩建。上述翻建、扩建虽未有合法审批手续，但亦未有有关行政主管部门认定、确认为翻建、扩建非法，未确认案涉房屋属于非法建筑。在此情况下，房屋建成之后即在事实上产生了物权，建造人即王某彬与王某玲亦对该房屋依法享有权利，故原审据此判决予以分割并无不当。被告可通过补办手续的方式取得实质上的合法化。然后取得不动产所有权证书。

正确认识不动产所有权的实质。维护合法权益。

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