荷兰式“集资建房”：群体共同开发的生态绿色小区
文/阮晓村
原载于《现代物业·新业主》2019年2-3期/总第450期
在荷兰，人们居住方式为租赁与购买房屋两种方式，其中私人拥有住宅占到了60%。而购买房屋又分为以下几种方式：
1、大部分住房是由私人开发商所建的商品房及各大房屋合作社（非营利组织，前身为市政府所拥有的企业，后来成为自负盈亏的企业）所建社会福利房。房屋形式多为花园联排屋与公寓。人们根据自己的需要与经济实力，选择价格与户型适合的住宅。缺点是灵活度较小，买方只能在有限的选择范围内选择。有时开发商会设有不同的室内分割及厨房浴室套餐，供人们选择。
2、私人买地建房（花园别墅）。由于荷兰城市中土地紧张，地价较高，购买土地的资金远远大于建房的资金，因此需要大量资金投入，只适合高收入阶层人士。而且建造批准过程复杂繁琐，建造时间较长，风险大。
3、群体共同组织开发住宅项目，这样可建造完全按自己意图而设计的住宅，（包括公寓与花园联排屋），也可在建造费用上有所限制，建造质量上有所把握。需要大量的协调工作与为之实现的共同目标及所有参与者的共同努力与贡献。
下面我们就来介绍一下群体组织开发住宅项目——荷兰海牙绿色沙丘草地（Groene Mient）生态绿色小区。
开发目标与过程
可以说，本小区街坊是33位志同道合家庭共同理想的结晶。小区在清洁能源、循环经济、韧性城市、绿色建材及和谐共处等方面都走在了前面。
本街坊地基约为7,600平方米，建筑基地为2,000平方米。原为小学校址，位于海牙市中心，四周是居住区，对面为城市绿地（墓地），是城市中闹中取静的好地方。33位志同道合的户主共同投资，把这块地从市政府手中买下，他们的目标是要建立一个生态低碳（排碳为零，能源自给自足）和谐共处的小区。
土地拿下后，如何进行开发呢？需要建筑师、工程师、建造公司及专家辅导这一开发过程，而且每一户主不同的居住愿望（户型、面积、朝向）都要实现，每家的供热能源方式也会不同，这为开发过程增加了很大的难度。
第一，加入本区的未来住户每户人家要在三个月内提供其建房资金能力证明，是保证整个项目按期顺利进行及至成功完成的基础。因为，项目每前进一步，都需要每户人家的资金跟进。
第二，在选择决策过程中采取了先进的决策方法，不是“同意”与“不同意”，而是有三个选择：第一选择、第二选择与绝对不同意，如果选择“绝对不同意”则需要人们提出改进的方法。这样，强制人们寻求共同解决问题的办法。在小区的住宅位置的选择中，每户人家可提出三个选择，最终都可满足。比如说，在挑选建筑师时，由本区未来居民提议的37个建筑事务所中，最后选中了两家建筑事务所，这需要长时间的协商与决策过程。
第三，未来每户住家必须是这个小区居民合作社的成员，每户每周必须花至少一天的时间来参加为本区建设的各种筹备组的准备工作。整个开发过程在海牙市政府专家及所聘请的国内外专家的辅导之下进行。设有四个筹备组：住宅建设、公共空间规划设计、财政及法律辅导，还有本区的宣传与联络。这样，整个小区的开发建设是在所有未来住户居民的辅导与紧密参与下进行的。
小区开发建设共同目标
以下目标为生态绿色小区开发建设的出发点，是未来住户居民们共同制订的：
·社会兼容性——未来住户居民具有不同的社会文化背景，并对其个性化有一定的发展空间及兼容性。
·群居性——小区居民共同生活，紧密相连，建设和谐社区，减少大面积私人花园，而建有中央公共花园绿地。
·生态低碳——居民以生态低碳生活为目标并在各方面加以实现，如使用共享汽车及生活废物的循环利用。
·房屋性价比最佳——户型灵活，满足各住户的各种需要，但造价适中，避免了中间开发商获取利润。
小区实施特征
公共绿地
在小区的中部设有只属于本小区住户的公共绿地。每家每户都有后院，种有绿树花木，但不可有围墙，也没有像荷兰普通新建小区住宅后院中的单独式储藏屋，因为这些会阻挡人们的视线，不便人们交谈来往。在住宅建筑设计草图时，就有公共内院绿地的设计，使人们了解到自家后院与公共花园、小道的关系，可满足各家对隐私的不同需求。（图2）
生态特征
在中部的公共花园中，建有湿地、低地以便储水、渗水。花草灌木的种植也经过风景园林建筑师的精心设计，种植则是居民们利用周末共同栽种，共种有370棵灌木及670多棵花草。每户居民都有义务为本小区的开发建设出力。他们还在公共花园中建造本小区活动中心，使用的是粟英植物砖及其他生态建筑材料。这些都是居民们义务自愿建造的。在雨水收集上，各户的雨水管收集所有房屋屋顶上的雨水，使其不进入污水管而进入公共花园的低地之中。（图3-图4）
交通与停车
根据海牙住宅停车规范，每户人家需要1.6个停车位。但本小区的宗旨为共享汽车，有六分之一的人家选择不备自家汽车。本区居民们也达成协议，汽车可分享使用，相互租赁。如此则无需在本区域中建造过多的停车位，这些空间可用于本区的绿化及活动空间。本区内的公共道路及停车位的路面则全部使用渗水路面。（图5）
能源使用
本区中所有住宅房屋的屋顶上都铺满了太阳能板，所有能源共享、费用共担，这样避免了有些住宅由于位置的原因而影响到太阳能板的产电效率。
各住宅的能源装置分为三种：1、所有设备都使用电；2、地源热泵；3、太阳能板。每户可以根据自己的需要（房屋大小与投资多少）来选择。每户都设有地板热，平衡通风与热回收，小型电热水器、淋浴热量回收安装连接到淋浴器等。
在本区中不供应煤气，这样几乎实现了本小区能量自给自足的状况。街道公共路灯则都使用节能灯。
废物分类收集及循环使用
荷兰居住区的废物收集有两种办法：一是设立小区周围公共地下收集站；二是各家小型收集箱。分为一般垃圾、有机垃圾、塑料及纸张，其他不属于这些垃圾的，如玻璃、电池等也需人们自己运送到城市垃圾站。在本小区中，设有有机废物处理点（生的蔬菜水果及花园废物），还设有过剩食物的处理箱，这些都可转化成有机土壤。其他废物，则由居民自我运送到附近的废物收集站。
居住户型
本区中共有33套不同户型的住宅。大部分是花园联排屋，分为两层及三层，面积自定。也有公寓式住宅，设有大阳台（图6），但主要建筑最高为三层。这样使每户都有一个良好的视线与面向公共花园的景观。在三层公寓中还设有电梯。每家的杂物仓库则被建造在住宅小区的四周，还可与雨水储蓄桶相连，为各家花园与公共花园的浇灌使用。
建筑材料的循环使用与其节能性
本小区的建筑采用了绿色建筑材料、再生建筑材料。（图7）本区原址上的小学校被拆除后，其建筑材料被回收再利用，供建造住宅所使用。建筑表面的木材与石板都经过了专家的鉴定，符合绿色建筑材料的A级标准。玻璃窗采用了3层玻璃，保温隔热隔音性能极好。门则使用了加厚隔离材料。房屋的墙体在主结构上使用了28厘米厚的保温隔离材料。底层楼板下加了25厘米厚的隔离材料。这些措施都大大地提高了建筑的节能性。
屋顶采用了白色反光材料（与传统的深色沥青不同），以提高太阳能板的发电效率。（图8）
公共花园中建造小区活动室，则由居民们按照生态建筑建造方法自我建造，使用木结构及粟英植物砖及其他生态建筑材料建造。是实现生态建筑的标范。
小区社会凝聚力
在此居住的人们，除了周末共同在公共花园中劳动（图9）之外，也举行各种集体活动，以加强本区内居民的相互了解与交往。居民中有不同的分组来负责小区的各种事宜及活动，这样每人根据自己的爱好特长为本区的建设与管理贡献力量，使本区成为一个真正的和谐生活小区。
经过市政府特批，在本区临街面住宅的最后一端开设了具有特色的生态咖啡巧克力专卖店，也成为小区居民与过路行人来往交流的好地方。在居住小区中设有其他功能，如零售业与餐饮业，这在荷兰城市中很难找到，也是海牙市政府在本区的一项尝试。
总之，私人群体共同开发的生态绿色小区是荷兰绿色低碳城市发展建设中众多途径中的一种。其优点是能满足各住户各自的要求与条件，能达到所有住户的目标与理想。其弱点是决策与协调过程较复杂，需要先进的项目管理方法。这些都值得我们思考学习与借鉴。
（图8及小区布局图来自建筑事务所ArchitectenKominatie，其他图片为作者所摄）
阮晓村女士在中国城市规划设计研究院工作并积累了丰富的经验，在阿姆斯特丹及鹿特丹私人规划事务所及鹿特丹市规划局从事了将近20年的规划设计与管理工作。2007年她创建了东西方事务咨询中心，促进中国各大规划机构与欧洲大都市政府规划部门在可持续性城市发展方面的交流，也把欧洲规划建筑的新理念、模式及技术介绍给国内。
