读书笔记《道路与梦想》

看完华为传，觉得效果不错，一个外行人能对华为及其创始人有个基本的了解，但读后所受启发和自身思想沉淀还不够，猜想大概是所读之书非本行业的关系，大多都是了解别人，还轮不到自己发表评论。于是，一心一意研读地产大佬的发家史，头一个，就是打造了职业经理人、白领精英概念的王石先生。惯例，一句话概括全文内容：通过人物自传编年体的方式，告诉人们万科是怎么诞生的。公司从创始，到发展成一家中型且运行稳定、良好的企业，这期间，王石及全体万科人都做了怎样的努力。在变幻莫测的商海里，他和他的团队又经历了怎样的起起伏伏……并总结出一条条宝贵的地产经营理念与策略。

一、宝剑锋自磨砺出，创业之路维艰

全书分为三大章节，标题也都是王石自己起的，将比喻修辞手法运用的炉火纯青，读来颇有味道。第一章：红与黑，诚如封面对此书的评价一样，为读者展现了一个改革开放初期波澜壮阔的经济大时代缩影。本章节笔墨主要集中在王石的个人发展历程上，从部队生涯到公务员再到国企深圳特发公司，不甘于平庸、有野心、有拼劲的王石一路寻求着自我突破的机会，也正是凭借着这股子上进心，他踩准了改革开放的节奏，成为早期特区经济建设的奋斗者之一，也亲眼见证了政策开放下的发展奇迹——深圳速度。虽然这个阶段王石还没有创业的想法和机会，但他深知：在机会来临之前要学习，抓紧一切时间学习，做知识储备，否则机会来了也抓不住。种种努力上进，都为打造地产王国奠定了稳固的基石。

凭借在外经委的贸易经验，1984年王石正式加入特发公司，并成立展销中心担任经理，真正有了自己的团队。一切都来之不易，王石深知年轻人闯荡打拼的不易，公司成立伊始，他就把对个人的尊重、坚持员工的选择权利和尊重隐私作为管理底线之一。现如今，这种公私分明，不越界，尊重员工私人空间的管理方法也成为当今主流，还颇有些君子之交淡如水的意味。但是，在还带有浓重计划经济色彩的时代，特区还再被议论到底“姓资还是姓社”，企业的一举一动甚至命运，都与政府的决策密切相关，王石与他的展销中心一路斗智斗勇，着实不易，但也充分意识到市场经济是大势所趋。令我印象深刻的是，随着展销中心的业务大获成功，全国各地类似特发的展销中心也多起来，市场渐渐地饱和，并酝酿了一次急刹车。王石在放像机一役中，表现出对市场波动精准到近乎直觉的预测，让我赞叹不已，大佬的风范从那时就开始显露了啊。虽然渡过了一场风波，但公司不得不面对赢利能力下降，市场萎缩的现实，裁员就成了必须的选择。那次经历，让王石意识到：公司扩张一定要清醒的控制风险，不要因为决策的失误和为了公司的生存，不得不第二次、第三次的裁员。王石带领着展销中心的团队一路披荆斩棘，既要壮大业务，又要脱离总部特发的控制。借着国营企业股份化的机会，对公司进行一轮轮的改革和梳理，也再不断的积累着企业经营管理经验。在一次管理团队的改造上，王石采取引进空降兵的做法，结果却不尽如人意。但他也明白了新老团队融合，思想融合比技术层面的改进更为重要。在与索尼的合作中，日本人一丝不苟、谨慎到近乎苛刻的工作态度，又让王石体会到为客户着想，建立起精益求精的售后服务和技术保障体系也至关重要，这也正是万科优秀物业管理的启蒙。

二、万科是如何发展成一家地产公司的？

1988年，王石已经下定决心要脱离特发，国营企业股份化持续推进着，此时：进入市场经济，规划化经营企业的理念已在其心中根深蒂固，宁愿被大环境束手束脚，也要遵循国际惯例，从公司的根基、脉络做起，做最规范的中国企业。这也许能解释，为什么万科后续的经营管理能做到如此阳光、透明。同时，与国际企业的合作机会，王石也学到了人才组合的谈判技巧、严谨的工作方式、强调效率的做法、尊重法律的商业精神……1988年12月28日，万科股票终于公开发行了。自此，王石与万科在中国商界开始了他们新一轮的征途。

高价拍地，高压力运营，万科初入地产的入场券有点贵。但初生牛犊不怕虎吧，不付出点代价，新手怎么能撕开市场的口子，进阶成为玩家呢。在地产板块刚刚起步的阶段，万科是一个以业务多元化为发展方向的公司，老本行贸易不能放、零售也成为重点业务之一、甚至连影视业都做。半路出家的万科，资源抢不过金田，拿地也不尽如人意。但万科看到了个人住宅业务的巨大潜力，坚持做好地产业务，项目也是做一个成一个，万科楼盘劲销的新闻屡见不鲜。到底是浮沉商海多年的老江湖，王石把在贸易领域成败的经验也用在了地产项目上。1993年，地产业务随随便便就能高达40%利润的年代，他首次提出：万科超过25%的项目不做。因为王石深知，长期来看市场其实是很公平的，短期内牟取的暴利，一定会在将来的某个时候加倍奉还，到时赔的更惨。这一前瞻性的战略眼光，助其在宏观调控期间一次又一次的超越对手，并在1998年坐上了全国老大的位置。随着地产业务的渐渐成熟，万科也确立了其经营方阵：不以赢利为唯一目标，也不知识单纯的为客户提供住所，而是从满足人们追求舒适、便利、完美的生活方式出发，自始至终为客户的各种合理需求提供尽善尽美的服务。感叹一下：万科1998年提出的经营理念，2018年仍然适用，万科的企业管理模式，引领了一代白领精英的奋斗方向。

1995年那场刻苦铭心的君万之争，王石上演了一场精彩绝伦的股权保卫战，大佬的智商、谋略、手腕与气度让我钦佩不已。这场战斗，也坚定了万科从多元化向专业化转型的信念。1995年-1997年，万科制定重返深圳的战略，将地产业务集中回京津沪深大型且经济发达的城市，并加大对房地产板块的投资。不断整合贸易业务、出售工业、零售业项目，直到2001年，万科终于成为了一家专营地产业务的公司。随着企业发展的越来越成熟，王石也渐渐进入了“中年危机”，危机意识严重起来，并时时自我检讨：因为工作上的事情，经常发火，是不是一种无能的表现呢？他在努力的改臭脾气这个坏毛病，当然也经常反复，原来大佬也是一样的呀。

多年来，万科用血泪浇灌出的宝贵经验告诉我们：房地产开发行业具有很强的政策敏感性，因项目开发周期较长，极易受宏观政策调控影响。选择开发城市时，必须进行充分的市场调研，避免偶然性投资，只有规范的市场才有长远的发展机遇。房地产同时又是一个地域性非常明显的行业，在确定了全国跨地域发展战略的同时，需兼顾各地区的发展实况，灵活地调整资源分配，才能协同成长，不被一颗老鼠屎坏了一锅汤。再做项目评估时，风险控制要具备前瞻性，不能盲目扩张。立项不能仅看利润回报，还要看管理资源、团队能力能不能跟上，如果管理资源跟不上去，绝对不能勉强上马。至今，这条规则仍然通过人力资源总监的“一票否决权”发挥着作用。

三、目标明确、旗帜鲜明 行业龙头的伟大诞生

完成了从多元化到专业化的变革后，万科全身心投入房地产，励精图治，在挫折中改进，在改进中变强，一步步稳占了行业龙头老大的位置。本书的第三章就以万科的种种实例为题材，总结出围绕地产业务各方面的宝贵经验。

1、 物业管理的作用？

所有快速拓展，业务遍地开花的发展模式都会留下一个弊病：工程质量、配套设置跟不上。但这些问题往往是设计规划、建筑主体建造时就遗留的问题，想要彻底解决非常困难。为打好品牌战，不辜负客户信任，万科提出“物业管理是万科最后防线的口号”，在物业管理方面不惜工本，全力挽回和补救。

2、 全质量管理是什么？

“质量是万科地产的生命线”，王石认为从“选项质量”、“建造质量”、“发展商和客户的关系质量”多管齐下，提升全面质量，才能真正平衡好项目发展。

3、 万科的投资原则

投资过程的基本点：①房地产赢利占比集团需达70%以上，住宅在所有地产项目的比重要达70%以上。②高于25%利润的项目不做；③投资【大众城市】居民住宅；④海外经营状况复杂，政策变动带来的不确定性极大，坚持只融资不投资。

4、 找准布局看什么？

选择重点发展城市时，主要依据看：地产综合指数、住宅价格指数、地产投资规模、开工面积、商品房占城市建设比重和个人购房率。

5、 万科的四大教训

① 不要轻易拿高层项目，不是纪念碑或里程碑，而是墓碑。（高层项目比的是面子、博眼球，往往不适用于市场）

② 不能追求暴利（非市场经济下的合理回报，拿着心里不踏实，总有一天得吐出来）

③ 手中有钱后头脑发热的决策，往往是灾难性的。（万科增资扩股后投资和开放的项目，亏钱的不少）

④ 开发商不应该过度考虑政策、政府因素，以为贪图了政策带来的便利，乘上一辆顺风车，反而忽略了自身专业能力的发展，被同行远远甩在后面。

6、 建立职业经理人的人力资源体系

公司确定好主业、树立好战略目标，进入成长期后，就应该马上提升企业内部管理水平，强化职业经理阶层，有效运用训练有素的职业经理队伍，直接推动日益专业化的企业改善竞争力，适应竞争环境，实现持续增长。

7、万科和核心价值观：专业化、规划化、透明化。三大内核简称：万科化

四、我理解的地产与万科

此时已经是凌晨一点零八分，有些许困意，但又不舍这么快放弃宁静、镇定的感觉。书看了不少，每天被信息轰炸着，脑袋独立思考的时间也变少了，好不容易有一个如此宝贵的机会，我愿意让时间静静地再流淌一会，跟自己对对话，听听内心的回音。

最初对王石的印象就知道他爱爬山，是个大董事长。踏入地产圈后慢慢了解到他在行业中举足轻重的地位。万科，也许是品牌溢出效应，听名字就觉得是一家有点科技感，专业并规范化的公司。想从头了解地产发家史，自然得从王石与万科看起。读完书，让我惊叹的是万科九几年就提出的战略方向、策略打法，在今天仍然非常适用。更甚者有些地产商还不懂，或者只懂但做不到。如今的万科，再慢慢弱化其地产公司的形象，主营业务是为城市美好生活而服务，听着很空泛是吧……没错，现阶段就连万科自己也很焦虑，不知道在这个经营理念下，以什么业务为主业才能破局。企业发展是有周期性的，一个阶段的谷底，意味着另一个阶段的重生。中国房地产闭眼赚钱的黄金时代已经彻底翻篇，整个经济大环境疲软乏力又动荡，也许不止万科焦虑，所有企业家都在为越来越大的不确定性而苦恼担忧。我衷心希望，万科以它的专业能力和宝贵经验，能带领大家重见阳光。

再说说王石，我甚至觉得八零后职场化、精英化、白领小资的氛围就是从他这里带起来的。他看起来是那么的气定神闲，独具一格，一举一动令人猜不透他在想什么（包括最近热议的去华大做董事）。出乎意料之外，但事情过后，仔细回想又在情理之中。原是寻常人无慧眼，看不透大佬的运筹帷幄。如今舆论都说王石晚节不保，宝能之战杀敌八千自损一万，又娶了一个长相妖艳的新妻。但不管别人怎么评价，我对王石的尊重与崇拜之情不减。地产行业非常容易滋生贪污腐败事件，黑吃黑乱象频出。糊弄自己，死坑客户的企业一抓一大把，以圈钱为首要目标，其他都可以不要。但是王石，让我看到了房地产也是可以清清楚楚，明明白白做生意的，如沐春风的管理风格，在阳光下成长的企业氛围，多么难能可贵啊。这绝不仅是一句口号，老王给的出一整套具备实践性的方法论，从投资到前策，到销售，到售后；无论是宏观政策分析，还是微观市场判断；或是具体业务发展，抑或企业内部经营管理，他都能给出准确的指引与答案。让人放心，同时也带来了希望，看到了进步与方向。

希望老王此次重出江湖，顺心顺意，既能勇攀高峰，也可不负众望，创造另一个奇迹。