房地产强化实体经济载体职能 房企将变身“空间运营商”

日前，赛迪顾问在北京发布了“2018中国产业地产风云榜”系列榜单，展现了产业地产发展现状。赛迪顾问高级分析师林怀璟表示，随着产业地产的成熟，精耕细作加金融创新将进一步释放产业地产价值。

产业地产是以工业、物流仓储用地等为主要载体，以企业为投资、开发、运营主体，以满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态，在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用，是房地产企业转型、实体企业多元化及金融资本投资的新蓝海。

“截至目前，全国多地都在实施房地产调控政策，房地产企业利润空间不断压缩。”赛迪顾问高级分析师王志文认为，从经营数据看，超过半数的房地产企业需要探索新业务，未来房地产的投资属性会逐步减弱，功能属性会进一步加强。房地产企业将由产品开发向空间运营迈进，从产品开发商变身空间运营商，强化地产的实业载体职能。房地产行业产品线与功能属性升级将催生“地产蜂巢”的新业态。

赛迪顾问高级分析师彭丹丹指出，产业地产是园区进化到3.0阶段“专业化分工、市场化运行”的必然结果。该阶段企业作为操盘主体进入，在资金和运营等方面更加灵活，园区空间功能和服务内容更加丰富，弥补了政府开发运营园区的短板。目前，我国产业地产仍处于起步发展阶段，产业地产商和产业地产项目良莠不齐，拥有产业能力才是产业地产商的核心竞争力。

榜单显示，位于前10名的园区有7个在北京、上海、广州、深圳等一线城市，且多为国资背景。标杆的优秀项目仍占少数，多数园区的招商引资水平和运营服务能力较弱。

从产业分布看，约40%的园区产业定位不明确，以综合园区为主。专业园区以生物医药、电子信息及互联网、软件服务居多，金融服务、环保、材料等新兴产业园区发展势头良好。赛迪顾问高级分析师马涵表示：“分析上榜园区的成功经验发现，产业、商业、创业等生态圈构建是产业地产项目的操盘关键。”

林怀璟指出，产业地产商和产业地产项目成功的因素不但依赖于精准的市场产业需求把握、优质的服务平台搭建和精细化管理，更要靠金融创新。随着产业地产的成熟，运用多样化的金融产品，盘活资产，推进资产证券化，是产业地产发展壮大的必由之路。