三亚写字楼引领“未来办公”潮流

现在，身着正装，脚穿皮鞋，手提公文包的三亚白领随处可见，他们在创业大厦、天际大厦、阳光金融广场进进出出。而这三个写字楼正好是三亚写字楼30年发展历程中的缩影，对应着空白期、萌芽期、发展期。在海南建设自由贸易试验区、探索建设中国特色自由贸易港的重大政策背景下，在阳光金融广场、中铁置业广场等5A甲级写字楼的引领下，三亚将在新兴市场、国际标准、旅游+X等优势下引领“未来办公”潮流。

从无到有

三亚写字楼与海南共成长

《1988—2018年三亚写字楼市场发展报告》（以下简称《写字楼三十年报告》）在三亚城区第一高楼——阳光金融广场发布，这是阳光保险集团联合“仲量联行”发布的首个针对三亚写字楼市场的权威发展报告，深度剖析1988—2018年激荡三十年三亚写字楼市场的发展历程。

1988年，海南建省办经济特区，这个时候的三亚还没有专门的写字楼一说，需求集中在住宅。2001年前的早期办公市场为自发形成的居民楼，可商可住，典型的代表项目为创业大厦。阳光金融广场策划经理姚欢是参与《写字楼三十年报告》的作者之一，她认为，1988年到2001年这个时期，三亚无商用办公概念，具有办公需求的企业主要分散在纯住宅区，或直接租赁商铺用于办公。1994年以后，少量散售型商住楼宇入市，集中在当时的城市中心河西区，包括衍宏现代城、创业大厦等办公与居住混用楼。人们走进写字楼时不是与买菜回来的老人同乘电梯，就是把空间让给推婴儿车的居家者。

2001年后到2010年，海南国际旅游岛建设“推波助澜”，三亚商住楼破局发展，迎来了写字楼萌芽期。北京仲量联行物业管理服务有限公司写字楼租赁—驻场经理张建文告诉三亚日报记者，这个时期三亚第三产业占比迅速增加，逐渐发展成为支柱型产业，催生了更多办公楼市场需求，办公区域随着城市中心区域而扩大，市场表现更活跃。比如碧海国际、山水云天、天际大厦等商住楼内商务办公比例已经占据绝大多数。“主要是涌入了一批地产开发、旅游开发的企业，包括地产、金融、旅游等行业。”

但萌芽期的三亚写字楼，从办公品质来看，还面临着形象、环境、物业、配套等多方面的不足与劣势。比如电梯拥挤、等候时间长，停车位紧缺，商业配套不完善等等。随着三亚经济结构中第三产业的迅猛发展，2011年以后，甲、乙级写字楼持续入市，同一片区（如迎宾路区域）集中供应，推动区域整体发展，初步形成办公楼市场氛围。阳光金融广场作为三亚首个国际5A甲级写字楼给三亚带来了国际一流的租赁选择。

阳光金融广场是市委、市政府大力发展楼宇经济、总部经济和金融产业的重要成果，更是三亚经济发展的新亮点、三亚发展金融保险业的新动力。这座引领三亚写字楼新发展的楼宇写字楼体量达3.6万平方米以上，集商业、写字楼、商务酒店于一体，其中商业配套达2.1万平方米，包含餐饮、银行、影院、超市等，由国际知名物业公司“仲量联行”提供物业服务。

阳光金融广场商业运营负责人夏少敏说，随着三亚“旅游+”多元经济产业结构的推进及国际旅游岛建设的不断深化，2011年以后三亚写字楼市场才真正迎来蓬勃发展，先后出现了中铁置业广场、中信南航大厦等甲、乙级高品质商务楼。其中，阳光金融广场的入市，无论硬件水平还是物业服务水平再次超越，成为三亚第一个国际甲级标准写字楼，物业全自持经营，引领新的三亚写字楼市场发展。

与阳光金融广场同期兴起的中高端写字楼还有中铁置业广场、中信南航大厦、融科蓝立方、保利中环广场等项目，它们均处在三亚CBD核心发展区——迎宾路。其中，中铁置业广场2013年7月最早入市，写字楼面积达3.1万平方米，是三亚第一个甲级标准写字楼，三亚写字楼市场由此进入新发展期。当年中铁置业广场还成为三亚首个产业发展示范基地。

政策扶持

三亚奖励扶持楼宇经济发展

伴随着海南建省办经济特区30周年，三亚写字楼从无到有发展起来，与每一个阶段的经济发展有关，更与政府的扶持密切相关。

早在2011年，三亚就着手开展全市企业办公供需调查工作，了解三亚企业办公需求和市区主要商务楼宇发展情况，以便政府为区域内的企业发展提供更好的政策与服务，推动三亚楼宇经济发展、优化经济结构。此次调查主要涉及山水云天、汽车工业大厦、金河公寓、创业大厦、衍宏现代城、天山大厦6座大楼。

调查报告指出，发展楼宇经济，对于集约利用资源、开拓发展空间、聚集经济要素、提高业态档次、扩大经济总量、加快经济结构转型、保持税收稳定增长有着不可替代的重要作用。而调查结果表明，三亚楼宇发展基础相对较弱，楼宇资源较为匮乏。特别是三亚楼宇资源在规划定位、发展规模、配套设施和管理等方面还有较大差距。报告提出要按照“政府引导，市场运作，政企联合，优化环境”的原则，通过抓发展规划、抓工作机制、抓平台建设、抓项目引进、抓政策扶持等措施，推动三亚楼宇经济稳步、持续、健康发展。其中建议“出台政府扶持措施，营造发展环境，积极培育楼宇经济快速发展”。

三亚日报记者从市金融办获悉，三亚曾出台过有关“楼宇经济”的扶持政策。记者查阅资料得知，也就是在中铁置业广场入市的这一年，三亚制定了《关于三亚市2013年促进经济持续健康发展财政补贴政策的方案》（以下简称《补贴方案》），提出大力扶持发展楼宇经济，对入驻商务楼宇的企业实行补贴奖励。《补贴方案》规定，三亚市区内且在三亚注册纳税、商务建筑面积在2万平方米（含）以上的商务楼宇，经楼宇开发业主向市政府申请，由市政府给予楼宇“三亚市产业发展示范基地”的挂牌，并可享受市政府给予的相应奖励扶持政策。

同年，三亚还制定了《三亚市支持楼宇经济发展财政奖励实施细则》，针对2万平方米以上的商务楼宇，可向市政府申请“三亚市产业发展示范基地”挂牌，并享受相应的奖励扶持政策。对新迁入“三亚市产业发展示范基地”楼宇的企业，购买或租赁基地办公用房给予奖励。新迁入基地楼宇并注册纳税的限定类型企业，也将获得按超额累进税率的方式给予的奖励支持。同时还给入驻“三亚市产业发展示范基地”楼宇的企业高级管理人员每年给予购房租房奖励基金，用于其在本地购房或租房。

在利好政策的扶持推动下，荣耀世纪于2014年入市，融科蓝立方、中信南航大厦于2016年入市，蓝海华庭、保利中环广场、阳光金融广场于2018年入市。业内人士认为，扶持楼宇经济发展，对三亚市发展楼宇经济、促进现代服务业企业聚集、加快经济结构调整等方面起到积极的推动作用。

未来办公

三亚三大优势前景可期

尽管目前三亚有的写字楼已经迈向了甲、乙级，但仍然面临着诸多挑战。《写字楼三十年报告》指出，三亚写字楼市场进入发展期，大量办公楼建成入市，目前三亚市场上绝大多数办公楼都是先销售再招租，不利于后期的商业运营管理，也难以提升其整体品质。办公楼开发商基于缩短资本回转周期、消除运营风险、降低贬值风险等因素，会选择分散的业权形态。

夏少敏说，过度分散业权会造成业态混乱，无法进行统一招商，无法进一步吸引优质客户入驻；同时管理受限，业主过多难以实现统一的管理理念，进而影响到物业的增值空间；此外升级困难，办公楼需要升级改造时会面临众口难调问题，从而选择低标准升级甚至不升级，影响物业的长期使用性能。

此外，电梯等候时间太长、经常出现故障；办公室空调系统低级；停车位总是不够、内部标识不清楚；物业管理不到位、卫生太差等问题也是普遍存在的问题。

如何解决这些写字楼问题？张建文认为“未来办公”是未来趋势。他在《写字楼三十年报告》中提出了“未来办公”模型的建立，就是通过人性化体验、数字化驱动、财务表现、持续创新和高效运营五大维度来组建。其中人性化体验包括参与感、授权感和成就感。

张建文解释说，三亚在“未来办公”的愿景中具有三大优势。三亚作为办公楼新兴市场，没有历史包袱，具有后发优势，可以率先引进更为先进的办公理念，继而在某种程度上引领未来的办公潮流。同时，海南正在建设自由贸易试验区和探索建设中国特色自由贸易港，必将走向国际化、全球化，三亚作为中国面向国际化的窗口之一具有国际优势。此外，三亚发展“旅游+X”，城市办公市场应呈现更为多样、年轻、先进的形态，“未来办公”更具有了想象力。在海南建设自由贸易试验区和探索建设中国特色自由贸易港的重大政策背景下，“未来办公”理念在三亚显得极其重要。

仲量联行北京研究部办公楼市场首席分析师米阳表示，从无到有，这是三亚写字楼市场的真实写照；极力争取，这是三亚的城市精神，砥砺奋进30载，三亚楼宇经济发展不断谱写出新华章。阳光保险集团与仲量联行看好并看重三亚写字楼市场，未来将为三亚带来更专业的写字楼运营理念与服务，积极助力企业发展与城市建设。