调控促住宅产业健康理性发展

种种迹象表明，随着房地产长效机制 的逐步明晰，中国房地产业也将迎来 全新的变革，而和每个人生活最紧密 的住宅产业，正亟待回归初心，朝一个 合理、健康的方向前进。

《北京（楼盘）市共有产权住房管理暂行办法》正式实施。根据办法，共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份额共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。种种迹象表明，随着房地产长效机制的逐步明晰，中国房地产业也将迎来全新的变革，而和每个人生活最紧密的住宅产业，正亟待回归初心，朝一个合理、健康的方向前进。

国庆节前夕，清华大学MBA课程“中国房地产业第二讲之住宅地产：人口结构变迁与消费升级”在清华经管学院开讲。围绕着中国住宅产业的变迁以及楼盘开发形态的变化等问题，来自万科上海（楼盘）区域万晟产品能力中心的创始合伙人张海涛与旭辉集团副总裁孔鹏和莱蒙集团上海公司负责人宋家泰一起展开了讨论。

人口流向决定楼市表现

清华经管学院创业与战略系副教授朱恒源认为，从国际经验来看，城镇化的推进和人口的空间流向成为住房市场的一个重要风向标。而当城镇化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主，所有城市的房价涨幅总体比较接近，只是在城镇化率接近50%时大城市的房价涨幅会稍快一些；当城镇化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主，大城市的住房市场景气指数明显优于中小城市。但无论在哪个阶段，人口的流向最终决定了房地产的市场表现。

对此，张海涛表示，按照目前经济人口的比值来看，城市化进程仍将深化。未来，大城市的增长吸引力更大，并且城市集群会越来越多。

孔鹏则表示，北京、上海这种特大型城市，现在面临的最大问题是人口问题，其实是人口疏解应该做定向疏解，疏解该疏解的结构问题。

宋家泰也表示，城市其实是动态的，所以城市的生产力来源于方方面面，并不是只留下高端人才，其实也需要服务业。一般来说，越大的城市，其服务种类会更多、服务行业会更繁荣。

城市运营或为转型方向

而当住宅开发面临天花板时，开发商必须寻找未来出路。从目前的市场情况来看，“城市运营”已经成为房地产行业的关键词，具备一定实力的房企均对“城市运营商”这个角色表达了高度的关注。

张海涛表示，未来生产型的城市空间将变成生活型的城市空间，比如东莞（楼盘）、深圳（楼盘）这些地方已经有所体现。从居民城市空间变成连续多样的空间，大尺度的空间会出现，也会更加丰富多样。而从企业发展的角度来看，这一趋势也是很明显的，至少大地产开发商有这个趋势。以万科为例，以前是做生活空间的提供者，现在做服务者、城市配套服务商，而且业务的发展模式也会非常多元。

的确，城市化往往意味着城市人口、产业规模的不断扩大，“城市运营”的发展模式对房企提出更高要求的同时，也为房企提供了新的发展机遇。相比于快周转、流量型的住宅开发，“城市运营”在外界看来也折腾得多。有业内人士表示，城市运营商最核心的痛点就包括开发周期过长，不仅预算庞大，耗费管理精力，还无法抵抗市场周期风险。

而随着自持型物业的增加，对于开发商来说，如何让现金流快速回正也需要积极探索。一般来说，定位于城市运营商的房企，基本须具备前瞻性、充裕的资金以及专业的开发能力，来完成大体量项目的不确定性转移。

张海涛表示，做好“城市运营商”要从多个方面来考虑：比如创新力、整合能力、开发定位等都需要综合考虑。

朱恒源表示，住宅产业所谓的消费升级，其实不单单指个人偏好的升级，应该是整个社会形态的升级。而在社会形态的升级过程中，会发展出对于居住和生活条件的新需求，这也和每一个普通人的生活密切相关。