市区老破小札记

市区老破小何去何从

本来不太想多讨论这个话题。因为老破小值多少钱这个时候伪命题

一般而言

新房都是郊区偏远的低端，开盘价格有时候甚至会超过中内环的老破小价格。

这样的溢价来源于很多因素，个人的看法新房价包括了地价，房子价格（地面上的建筑），对新追求的需求。而市区老破小，房价基本上就是反映了地价，房子本身十几年甚至几十年早就没多少钱（折旧来看差不多了）。

那么这么一说市区老破小岂不是就是更加体现价值本身？

但是事实并非如此，一轮高涨之下，不难发现郊区的房价涨幅远远超过市区。

比如当年的唐镇，现在的新场，和未来的临港新城。

这样的涨幅体现就是市场（刚需和投资需求）的认可。因为单价相对较低，房龄新，区域发展未来潜力较大等等因素，成为刚需和投资客的标的。

而市区老破小在周围配套成熟，版块趋于稳定，没有大量新入人口。

现在很多上海的制造业或者是相对低端一些的产业都吸引了很多的人口在郊区，比如张江。

在某种程度上也是让刚需人口更多涌入郊区楼盘。

市区认同感和买入意愿相对较低。所以在换手率（交易活跃程度）以及成交量上都远不如郊区楼盘

这是不是意味着市区老破小就没有前途了呢？

也不尽然。具体情况具体分析。

因为我只给自己30分钟来写这篇文章，暂时不会展开仔细讨论。

就简单的讨论2点

1. 市区老破小的附加属性

2. 市区老破小的地理位置

第一点，老破小的附加属性包括医疗，养老和教育，三个方面。不言而明。

郊区是基本上无法比拟。随着人口结构的改变，这个三个方面的需求将会越来越明显并且激烈。

这个问题上，最典型的就是学区房

我也在13年的时候就陆陆续续在日记中讨论过。如果当年跟做的朋友，现在至少3~4倍的涨幅。

因为我也有利益冲突，所以我不会告诉你们哪里买什么时候买。言尽于此。

虽然我穷，但是穷的有骨气，有些小破钱我是懒得捡起来。不是嗟来之食，肉偿的另算。

第二点，就是地理位置的问题

很好理解，随着城市的发展老破小现在都在中内环，尤其是内环。

地段都是非常好，这样的地价绝不便宜，从某种程度上而言，每次土拍都会将上海整个地皮抬高一点。

但是这样的情况是有一个前提的。那就是市中心不会迁移

典型的就是帝都，中间是紫禁城

我想没有个哪个楼盘有紫禁城那么老吧。但是有几个楼盘能超过紫禁城，或者2环的四合院？

地段和地价的完美体现。

郊区越贵，市区自然水涨船高。稀缺性不言而喻。

那么问题来了，什么情况下市中心会迁移

1，迁都。这个问题比较大，我朝应该不会吧。南北宋？东汉西汉？

2. 新城市发展规划

尤其是2线以下城市，各种造新城的运动，使得各个城市的中心地段发生了迁移。

繁华的商业区和贸易区的兴起带动了人流。

最明显的一个标识就是当地政府的迁移。

跟着权贵走，这是没有毛病的思路。

各为看客可以对照一下自己了解的城市。毕竟我去过的地方少，没见过什么世面。

就我知道的比如武汉，郑州，长沙，都迁移过政府机关。那么对应的市中心发生了怎么样的变化。

所以我的看法，买入或者不买入，持有或者不持有市区老破小，并不是单纯看值不值这个价钱，而是看他未来还有没有空间。