上海再爆大消息！张江升级“城区”，新增住宅90%以上用于租赁
上海市政府正式批复原则同意张江科学城建设规划。其中明确，张江科学城规划总面积约94平方公里，将以张江高科技园区为基础，转型成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地和新产业的培育之地，现代新型宜居城区和市级公共中心，世界一流科学城。
围绕“一心一核、多圈多点、森林绕城”的布局结构，规划教育科研用地比例不小于21%，新增住宅建筑面积约920万平米，其中890万平米用于租赁住宅。除近期实施和规划新增的4条轨交线外，还将控制预留5条轨道交通通道！
现状概况
张江科学城规划范围北至龙东大道、东至外环－沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路－沪奉高速，兼顾国家量子中心等重大科技基础设施要求，总面积约94平方公里。
定位目标
张江科学城以张江高科技园区为基础，转型发展成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地；成为以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心；成为科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚的世界一流科学城。
总体格局
张江科学城建设规划形成“一心一核、多圈多点、森林绕城”的布局结构。
“一心”即依托川杨河两岸地区和国家实验室，形成以科创为特色的市级城市副中心；
“一核”即结合南部国际医学园区，形成南部城市公共活动核心区；
“多圈”即依托以轨道交通为主的公共交通站点，强调多中心组团式集约紧凑发展；
“多点”即结合办公、厂房改造设置分散、嵌入式众创空间；
“森林绕城”即连接北侧张家浜和西侧北蔡楔形绿地、东部外环绿带和生态间隔带、南侧生态保育区形成科学城绕城林带。
目标愿景
加快张江科学城用地结构调整，规划教育科研用地比例不小于21％；居住用地比例约20％；文化、体育等公共设施和绿地比例不少于16％。进一步提高产业、研发、公共设施用地的兼容性和弹性，综合用途比例可研究提高到20％至30％。规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，满足科学家和科创人才需求；就地动迁安置房不超过30万平方米。
交通
张江科学城路网平均密度为８公里/平方公里,公共活动中心路网密度为8－12公里/平方公里。近期实施轨道交通21号线等，规划新增27号线和S32铁路东西联络线，控制预留高科中路、军民路、陈行公路、科苑路、申江路5条轨道交通通道。
市政府的批复还要求：对照国际先进水平，结合地区发展,进一步推进建设张江科学城专业系统规划,落实公共交通设施，确保各类市政设施的用地和管廊控制。同时，抓紧开展重点地区城市设计和控制性详细规划研究和编制，集中力量推进国家科学中心的科技创新项目、公共设施配套、公共空间、基础设施等重点建设，促进地区有序、协调发展。
政策出台后会发生什么？
时隔半月，楼市已然风云变幻。继广州一马当先推出租售同权之后，中央圈定12大城市，要让租房成常态，紧接着，北京也推出了共有产权房。而今日上海的这一举措，更是表示了政府压制房价的重大决心。
有人开始分析，从此以后张江的房子将变得不值钱了，因为以后全部是租赁住宅，而且是政府主导的租赁住宅，肯定会是价廉物美的体现，商品房在这个区域将失去了传统的金融属性意义，不会承载太多的寄托。
也有人说起，如果这些租赁土地真的能够执行到位，那么在张江这个区域的租金会降低很多，普通房子的租金会因为大量的政府租赁住宅进入被拉低。
当然也有人会说，要是真的如政府目前规划的这般，真的只是在约920万平方米里拿出30万平方米建造普通商品住宅，那么这30万平方米的住宅就有可能变成奢侈品。理由是这里以后没有真正的商品住宅了，只有无穷无尽的租赁住房，鸡立鹤群大概说的是这么个意思。
且不谈这些是否有依据或可能实现，我们先来看几个基础的事实，然后再结合当下的房产形式看不同的表现。
众所周知在上海张江高科上班的IT人员，薪资普遍高过上海其他从业人员的工资收入，上海2016年的平均工资是6504元，而我们熟悉的IT行业基本的薪资也基本在1万左右，很多是在2-3万之间。从这个角度来讲，他们的薪资是高出普通人很多很多，当然他们付出的劳动也是超负荷的，深知IT行业的加班惯例。
这么高的收入群体，本应该可以安安心心买房，当然很多人也确实买了房，张江附近的房价随意拿出来就是吓人的高，知名的IT支持国际社区，唐镇就是一例，一例不能解释只能说是依赖IT高薪堆积的高价。
但按照目前的高房价看，他们的收入想在短时间内买房也几乎难以完成，尤其是新加入的这些基层IT或其他的普通员工，先必须要解决他们最重要的住所。这也是为什么张江一直就有了人才公寓的原因，可见政府在这方面做出的规划早就形成。
那么又为什么要在增加如此庞大的建筑面积时，用超过96.73平方米作为租赁住宅呢？仅仅留下30万平方米来作为普通住宅呢？
那只有一个原因：房价实在太高了，人才公寓不够，附近的存量二手房出租价格也是相对的高位，必须要建造更多的租赁住宅来分担目前张江面临的住所压力，这些高新技术人员，这些相对高新的基础员工，在上海一直无望买房，又面临租金上涨的趋势，很有可能他们会选择离开，去其他城市的园区工作，这种人才恰恰又是各地园区盼望已久的。
还是要回到之前的那个老问题，这些租赁房能租多久，目前是租赁时间是最长3年。哪些条件可以租，按照设定在张江的条件，想必应该是在这个片区上班的都可以满足。
那么租赁房的福利是否真的可以像附近的二手房一样，在孩子读书方面能否真正享受到一样的待遇。
这些都是要面对的现实。
再来算一笔账，按照目前约35万就业人员来算，如果最终890万平方米的租赁住宅如期建成，按照预计现实的居住，估计这些房子的面积不会很大，我们按照50-90平方米来分布，那么平均一套房面积为70平方米左右。
890万平方米除以70，约可以造12.71万套租赁住房。再按照现有的就业人员约35万人来算，这12.71万套房，一下子就可以解决超过1/3的从业人员居住用房，而且现在张江已经拥有了一批人才公寓，目前看网上排队的人员，估计人才公寓的面积还远远不够，至少和市场上的出租房还差距甚远。
似乎勾勒出来了一个很有意思的蓝图，待这些租赁住房满足了进入市场以后，张江的高科从业人员至少有1/3是可以租住，可能还会超过这个比例。那么势必还有1/3左右的人员只能租赁市场上的存量二手房，相比较条件来看，他们应该会明显好于前者的1/3，这一块的划分也许张江城区会做一些更细致的要求，哪些范围哪些收入的人群可以真正住进这些租赁住宅。
1/3比例的租赁住房势必更多是为了满足这一批刚刚进入张江的年轻人，他们更迫切需要低价的租赁住房，满足基本的生活设施即可，很多可能是单身。而随后在住到一定年限后必须搬出，收入也逐步上升，也或许组建了小家庭，势必就会选择更适合的房源，寻求于租赁市场。也有可能会一跃而过借助家庭的帮助和自身的努力，去尝试买房。
而这样看，起码会有可能不到1/3的人最终会选择买房。
不管怎么样，上海政府在张江城区这块的规划很明显，要用租赁的住宅，缓解目前哪怕是在上海看来高薪的这一部分群体的工作者，以确保他们的住所没有后顾之忧。
让他们能安安心心在这边工作和生活，奉献他们的热血和青春，才干和创新，以保持张江城区的活力和长远发展，让张江城区的建设更上新的台阶，有更好的未来。
没有他们的努力，这些似乎没有可能实现。
围绕“一心一核、多圈多点、森林绕城”的布局结构，规划教育科研用地比例不小于21%，新增住宅建筑面积约920万平米，其中890万平米用于租赁住宅。除近期实施和规划新增的4条轨交线外，还将控制预留5条轨道交通通道！
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现状概况
张江科学城规划范围北至龙东大道、东至外环－沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路－沪奉高速，兼顾国家量子中心等重大科技基础设施要求，总面积约94平方公里。
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定位目标
张江科学城以张江高科技园区为基础，转型发展成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地、新产业的培育之地；成为以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心；成为科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚的世界一流科学城。
总体格局
张江科学城建设规划形成“一心一核、多圈多点、森林绕城”的布局结构。
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“一心”即依托川杨河两岸地区和国家实验室，形成以科创为特色的市级城市副中心；
“一核”即结合南部国际医学园区，形成南部城市公共活动核心区；
“多圈”即依托以轨道交通为主的公共交通站点，强调多中心组团式集约紧凑发展；
“多点”即结合办公、厂房改造设置分散、嵌入式众创空间；
“森林绕城”即连接北侧张家浜和西侧北蔡楔形绿地、东部外环绿带和生态间隔带、南侧生态保育区形成科学城绕城林带。
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目标愿景
加快张江科学城用地结构调整，规划教育科研用地比例不小于21％；居住用地比例约20％；文化、体育等公共设施和绿地比例不少于16％。进一步提高产业、研发、公共设施用地的兼容性和弹性，综合用途比例可研究提高到20％至30％。规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，满足科学家和科创人才需求；就地动迁安置房不超过30万平方米。
交通
张江科学城路网平均密度为８公里/平方公里,公共活动中心路网密度为8－12公里/平方公里。近期实施轨道交通21号线等，规划新增27号线和S32铁路东西联络线，控制预留高科中路、军民路、陈行公路、科苑路、申江路5条轨道交通通道。
市政府的批复还要求：对照国际先进水平，结合地区发展,进一步推进建设张江科学城专业系统规划,落实公共交通设施，确保各类市政设施的用地和管廊控制。同时，抓紧开展重点地区城市设计和控制性详细规划研究和编制，集中力量推进国家科学中心的科技创新项目、公共设施配套、公共空间、基础设施等重点建设，促进地区有序、协调发展。
政策出台后会发生什么？
时隔半月，楼市已然风云变幻。继广州一马当先推出租售同权之后，中央圈定12大城市，要让租房成常态，紧接着，北京也推出了共有产权房。而今日上海的这一举措，更是表示了政府压制房价的重大决心。
有人开始分析，从此以后张江的房子将变得不值钱了，因为以后全部是租赁住宅，而且是政府主导的租赁住宅，肯定会是价廉物美的体现，商品房在这个区域将失去了传统的金融属性意义，不会承载太多的寄托。
也有人说起，如果这些租赁土地真的能够执行到位，那么在张江这个区域的租金会降低很多，普通房子的租金会因为大量的政府租赁住宅进入被拉低。
当然也有人会说，要是真的如政府目前规划的这般，真的只是在约920万平方米里拿出30万平方米建造普通商品住宅，那么这30万平方米的住宅就有可能变成奢侈品。理由是这里以后没有真正的商品住宅了，只有无穷无尽的租赁住房，鸡立鹤群大概说的是这么个意思。
且不谈这些是否有依据或可能实现，我们先来看几个基础的事实，然后再结合当下的房产形式看不同的表现。
众所周知在上海张江高科上班的IT人员，薪资普遍高过上海其他从业人员的工资收入，上海2016年的平均工资是6504元，而我们熟悉的IT行业基本的薪资也基本在1万左右，很多是在2-3万之间。从这个角度来讲，他们的薪资是高出普通人很多很多，当然他们付出的劳动也是超负荷的，深知IT行业的加班惯例。
这么高的收入群体，本应该可以安安心心买房，当然很多人也确实买了房，张江附近的房价随意拿出来就是吓人的高，知名的IT支持国际社区，唐镇就是一例，一例不能解释只能说是依赖IT高薪堆积的高价。
但按照目前的高房价看，他们的收入想在短时间内买房也几乎难以完成，尤其是新加入的这些基层IT或其他的普通员工，先必须要解决他们最重要的住所。这也是为什么张江一直就有了人才公寓的原因，可见政府在这方面做出的规划早就形成。
那么又为什么要在增加如此庞大的建筑面积时，用超过96.73平方米作为租赁住宅呢？仅仅留下30万平方米来作为普通住宅呢？
那只有一个原因：房价实在太高了，人才公寓不够，附近的存量二手房出租价格也是相对的高位，必须要建造更多的租赁住宅来分担目前张江面临的住所压力，这些高新技术人员，这些相对高新的基础员工，在上海一直无望买房，又面临租金上涨的趋势，很有可能他们会选择离开，去其他城市的园区工作，这种人才恰恰又是各地园区盼望已久的。
还是要回到之前的那个老问题，这些租赁房能租多久，目前是租赁时间是最长3年。哪些条件可以租，按照设定在张江的条件，想必应该是在这个片区上班的都可以满足。
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那么租赁房的福利是否真的可以像附近的二手房一样，在孩子读书方面能否真正享受到一样的待遇。
这些都是要面对的现实。
再来算一笔账，按照目前约35万就业人员来算，如果最终890万平方米的租赁住宅如期建成，按照预计现实的居住，估计这些房子的面积不会很大，我们按照50-90平方米来分布，那么平均一套房面积为70平方米左右。
890万平方米除以70，约可以造12.71万套租赁住房。再按照现有的就业人员约35万人来算，这12.71万套房，一下子就可以解决超过1/3的从业人员居住用房，而且现在张江已经拥有了一批人才公寓，目前看网上排队的人员，估计人才公寓的面积还远远不够，至少和市场上的出租房还差距甚远。
似乎勾勒出来了一个很有意思的蓝图，待这些租赁住房满足了进入市场以后，张江的高科从业人员至少有1/3是可以租住，可能还会超过这个比例。那么势必还有1/3左右的人员只能租赁市场上的存量二手房，相比较条件来看，他们应该会明显好于前者的1/3，这一块的划分也许张江城区会做一些更细致的要求，哪些范围哪些收入的人群可以真正住进这些租赁住宅。
1/3比例的租赁住房势必更多是为了满足这一批刚刚进入张江的年轻人，他们更迫切需要低价的租赁住房，满足基本的生活设施即可，很多可能是单身。而随后在住到一定年限后必须搬出，收入也逐步上升，也或许组建了小家庭，势必就会选择更适合的房源，寻求于租赁市场。也有可能会一跃而过借助家庭的帮助和自身的努力，去尝试买房。
而这样看，起码会有可能不到1/3的人最终会选择买房。
不管怎么样，上海政府在张江城区这块的规划很明显，要用租赁的住宅，缓解目前哪怕是在上海看来高薪的这一部分群体的工作者，以确保他们的住所没有后顾之忧。
让他们能安安心心在这边工作和生活，奉献他们的热血和青春，才干和创新，以保持张江城区的活力和长远发展，让张江城区的建设更上新的台阶，有更好的未来。
没有他们的努力，这些似乎没有可能实现。
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