互联网+电商时代？商铺投资何去何从？
在电商大肆横行的今天，人们的购买渠道又多了一种全新的便捷模式，甚至足不出户就能买到自己想要的东西，线下店面的资产价值正逐渐被分流。那么在互联网时代下，实体商铺是否还有投资的必要呢？
从目前的市场趋势来看，虽然电商平台大行其道，却仍难以独占市场，毕竟很多日常和高端消费服务是不可能完全被虚拟购物所替代的，因此实体商铺在今天仍然可以凭借自身优势在消费市场刮分一杯羹。
在电商与实体经营相交流碰撞的今天，投资实体商铺就更要具备长远的眼光和精锐的头脑。
一．商铺的分类
按照商铺的开发形式可将其分为以下几类：
1.商业街商铺投资：
众多商铺按一定结构比例，规律排列成为商业繁华街道，成为城市商业的缩影和精华，构成多功能、多业种、多业态的商业集合体。
2.市场类商铺投资：
（1）专业市场商铺：集中经营某一类商品；
（2）综合市场商铺：经营的商品虽然有范围，但基本覆盖的是某一大类商品。
3.社区商铺投资：
以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺。
4.建筑底商商铺投资:
住宅的第一层、第二层。大部分服务于小区内部，也可服务于小区外部。
5.百货商场、购物中心商铺投资：
多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
6.商务楼、写字楼商铺投资：
写字楼中的商铺，大多服务于写字楼内的办公人员。
7.交通设施商铺投资：
位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
二．商铺投资黄金法则：地段为王
地段决定了该商铺的升值空间和规划前景，从长远眼光考虑，地段绝对是投资商铺时的首要考量。
在购置商铺时，除了了解项目目前周边交通、居住群体、商铺本身的配套设施外，更要参考所在区域的近几年规划，了解地方政策，分析该区域在政府规划中的重要性，和在该城市所处的地位。
一般来说，核心地段的新商圈旺铺最具升值空间。因为新形成的或正在发展中的核心地段新商圈，商铺价格比成熟市场要便宜很多，因此往往具有很大的发展和升值潜力。
社区商铺主要服务于周边小区，客群稳定明确，且租金相对较低，投资压力小，经营比较容易持续。总体上说规模越大的楼盘实力越强，大开发商的大盘建筑规划和景观规划起点高、配套全、环境好，是市民买商铺的首选之地。
三．商铺投资的优点
1.稳定性高
商铺属耐久商品，稳定性高，前期投资虽大，但钱并未消失，而是由钞票转化成为固定资产。商铺的投资价值和使用价值都很高，可自主经营也可租赁经营，且商铺自身也在不断大幅升值。
2.投资回报高
地段的成长将直接带动商铺本身的升值，商圈的不断成熟，交通的不断便利，也将带动租金的水涨船高，带来可观的投资回报。
3.商铺是稀缺品
城市人口的增多导致土地的稀缺，居民的基本住房要求需得到保障，商业用地将受限制。而且现在很多开发商都倾向于商业自持，可售商铺将越来越稀缺。
四．商铺投资的风险
1.投资商铺时要考虑商铺的未来发展趋势、回报率、升值空间，避免资金被白白占用，收益太少的状况。
2.宏观经济大环境对商铺有较大影响，商铺的出租率和价格受制于经济环境。
3.寻找商铺的合适租客较为困难，而且商铺租期长，更换租客后，投资人很可能将面对商铺空置太久的情况，有可能给房东造成巨大的财务压力。不过，一旦成功出租给可靠的房客，可能未来几年甚至几十年，房东都不用再操心了。
五．商铺投资的陷阱
1.只售经营权
购房者仅拥有物业的使用权，相当于“长租”。此种模式的最大受益者是开发商，不仅能保留产权，坐等升值，还可借此融资，筹集资金运作下一个项目。
这类商业通常以低价、低门槛投资，高回报作为吸引投资群体的诱饵。
此时我们要警惕接下来的风险：若在“经营权”年限内物业出现突发事变，如征收迁拆，或后期运营公司管理不善，甚至卷钱跑路。商铺一旦抵押，银行对抵押权有优先权，可对抗经营权人的租赁权。投资者将血本无归。
从法律层面上，并无不动产“经营权”买卖的概念，依据相关法律规定，以租赁经营权作为抵押的质押标，在法律上尚无明确认可。
2.售后返租
又称售后包租、售后回租、售后承租，指的是在合同约定时间内，开发商承租或代为出租投资者所购物业，返租模式有长有短，投资者不用担心物业的租赁情况，还可收到开发商的固定租金回报。
像这种情况，我们要一分为二的来看。一方面，投资者可以不用操心出租的事情，而坐享租金；另一方面，物业投资收益现阶段不明朗，开发商为规避风险，通过委托第三方与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。
最重要的是了解开发商的真实实力，一旦开发商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下，小业主的回报很难保证。另外，如果回报率高于正常水平，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高。
3.产权出售
即开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。这种销售模式常见于社区商铺或底商，以及一些小的综合性商场、专业市场。投资者可享受物业本身的增值，同时也承担着物业管理、租赁的任务。
对于专业市场或综合市场来讲，开发商只管卖不管租，业主水平不一、各自为阵，可能导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面，影响物业整体形象及后期增值空间。
因此底商和社区商铺的投资最好选择品牌开发商的楼盘。
从目前的市场趋势来看，虽然电商平台大行其道，却仍难以独占市场，毕竟很多日常和高端消费服务是不可能完全被虚拟购物所替代的，因此实体商铺在今天仍然可以凭借自身优势在消费市场刮分一杯羹。
在电商与实体经营相交流碰撞的今天，投资实体商铺就更要具备长远的眼光和精锐的头脑。
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一．商铺的分类
按照商铺的开发形式可将其分为以下几类：
1.商业街商铺投资：
众多商铺按一定结构比例，规律排列成为商业繁华街道，成为城市商业的缩影和精华，构成多功能、多业种、多业态的商业集合体。
2.市场类商铺投资：
（1）专业市场商铺：集中经营某一类商品；
（2）综合市场商铺：经营的商品虽然有范围，但基本覆盖的是某一大类商品。
3.社区商铺投资：
以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺。
4.建筑底商商铺投资:
住宅的第一层、第二层。大部分服务于小区内部，也可服务于小区外部。
5.百货商场、购物中心商铺投资：
多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
6.商务楼、写字楼商铺投资：
写字楼中的商铺，大多服务于写字楼内的办公人员。
7.交通设施商铺投资：
位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
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二．商铺投资黄金法则：地段为王
地段决定了该商铺的升值空间和规划前景，从长远眼光考虑，地段绝对是投资商铺时的首要考量。
在购置商铺时，除了了解项目目前周边交通、居住群体、商铺本身的配套设施外，更要参考所在区域的近几年规划，了解地方政策，分析该区域在政府规划中的重要性，和在该城市所处的地位。
一般来说，核心地段的新商圈旺铺最具升值空间。因为新形成的或正在发展中的核心地段新商圈，商铺价格比成熟市场要便宜很多，因此往往具有很大的发展和升值潜力。
社区商铺主要服务于周边小区，客群稳定明确，且租金相对较低，投资压力小，经营比较容易持续。总体上说规模越大的楼盘实力越强，大开发商的大盘建筑规划和景观规划起点高、配套全、环境好，是市民买商铺的首选之地。
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三．商铺投资的优点
1.稳定性高
商铺属耐久商品，稳定性高，前期投资虽大，但钱并未消失，而是由钞票转化成为固定资产。商铺的投资价值和使用价值都很高，可自主经营也可租赁经营，且商铺自身也在不断大幅升值。
2.投资回报高
地段的成长将直接带动商铺本身的升值，商圈的不断成熟，交通的不断便利，也将带动租金的水涨船高，带来可观的投资回报。
3.商铺是稀缺品
城市人口的增多导致土地的稀缺，居民的基本住房要求需得到保障，商业用地将受限制。而且现在很多开发商都倾向于商业自持，可售商铺将越来越稀缺。
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四．商铺投资的风险
1.投资商铺时要考虑商铺的未来发展趋势、回报率、升值空间，避免资金被白白占用，收益太少的状况。
2.宏观经济大环境对商铺有较大影响，商铺的出租率和价格受制于经济环境。
3.寻找商铺的合适租客较为困难，而且商铺租期长，更换租客后，投资人很可能将面对商铺空置太久的情况，有可能给房东造成巨大的财务压力。不过，一旦成功出租给可靠的房客，可能未来几年甚至几十年，房东都不用再操心了。
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五．商铺投资的陷阱
1.只售经营权
购房者仅拥有物业的使用权，相当于“长租”。此种模式的最大受益者是开发商，不仅能保留产权，坐等升值，还可借此融资，筹集资金运作下一个项目。
这类商业通常以低价、低门槛投资，高回报作为吸引投资群体的诱饵。
此时我们要警惕接下来的风险：若在“经营权”年限内物业出现突发事变，如征收迁拆，或后期运营公司管理不善，甚至卷钱跑路。商铺一旦抵押，银行对抵押权有优先权，可对抗经营权人的租赁权。投资者将血本无归。
从法律层面上，并无不动产“经营权”买卖的概念，依据相关法律规定，以租赁经营权作为抵押的质押标，在法律上尚无明确认可。
2.售后返租
又称售后包租、售后回租、售后承租，指的是在合同约定时间内，开发商承租或代为出租投资者所购物业，返租模式有长有短，投资者不用担心物业的租赁情况，还可收到开发商的固定租金回报。
像这种情况，我们要一分为二的来看。一方面，投资者可以不用操心出租的事情，而坐享租金；另一方面，物业投资收益现阶段不明朗，开发商为规避风险，通过委托第三方与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。
最重要的是了解开发商的真实实力，一旦开发商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下，小业主的回报很难保证。另外，如果回报率高于正常水平，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高。
3.产权出售
即开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。这种销售模式常见于社区商铺或底商，以及一些小的综合性商场、专业市场。投资者可享受物业本身的增值，同时也承担着物业管理、租赁的任务。
对于专业市场或综合市场来讲，开发商只管卖不管租，业主水平不一、各自为阵，可能导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面，影响物业整体形象及后期增值空间。
因此底商和社区商铺的投资最好选择品牌开发商的楼盘。
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