中德住房理论与在中国的实践

住房储蓄业务要素重点

一、 合同服务费

根据住房储蓄银行的规定，客户在使用住房储蓄合同时需要交纳合同额一定比例的服务费。服务费一经缴纳，只有当客户在配贷声明中明确放弃贷款时才可以退还，一些住房储蓄银行对于客户声明需要贷款，但贷款审批又未通过的也予以退还。服务费一般在签订合同时一次性收取，也有部分产品在合同缔结阶段收取一部分，在贷款阶段再收取一部分。

（一）合同服务费的本质

合同服务费的本质，是住房储蓄银行提供了住房储蓄这一专业金融服务，客户缴纳服务费购买服务。住房储蓄银行的服务主要体现在客户合同的全周期管理、精算服务、期权性质的低利率贷款权利的选择权和权利保留期、帮助客户提升信用记录以增强融资能力，等等。此外，服务费还有对客户形成反约束，维护住房储蓄集体内所有成员利益的功能。银行以收取的服务费来覆盖服务过程产生的成本——主要是销售咨询及其他服务成本。收取服务费符合市场经济的交换原则，是住房储蓄银行商业可持续的基础之一。

（二）合同服务费单独收取体现公平性

客户使用住房储蓄产品，需要支付的成本主要包括两项：一是住房储蓄合同服务费，二是住房储蓄产品的存贷款利差。合同服务费一般根据合同额的一定比例（目前主要执行标准是合同额的1%）收取。从银行成本收益的角度看，合同服务费可以纳入利差中，不单独设置收费项目，但这样不利于体系的公平和透明。

从透明性来讲，如果不单独收取服务费，而是将销售咨询等服务成本摊入存贷款利差中，客户可能对费用收取模糊不清不能满足其知情权。从公平性的角度来说，将销售咨询等服务成本摊入存贷款利差中，势必压低存款利率或提高贷款利率，那么对于多存款的客户或者所选产品贷款期限较长的客户，付出的成本将更高；特别是对于签订合同但不履约存款的客户，已经享受了一部分银行提供的咨询和签约服务，但却没有缴纳服务费。服务费单独收取的方式，能屏蔽上述不利因素，使住房储蓄客户的费用支出以相对公平的方式确定下来，也使住房储蓄银行的服务能获得相应的收入。

（三）合同服务费是重要的管理工具

服务费还肩负着客户甄选、风险防控的作用，是住房储蓄银行重要的管理工具。主要体现在以下方面：

1．帮助住房储蓄银行判断住房储蓄合同的真实性

收取服务费可以有效地帮助住房储蓄银行甄别和筛选住房储蓄客户，愿意为加盟集体而付费，是判断客户是出于真实需求并自愿签署合同的重要标志。

2．收取服务费有助于促进住房储蓄客户存款

与“零门槛”相比，服务费的收取能够对客户形成鲜明的约束和起到引导作用，约束客户按照住房储蓄合同的约定履行义务、引导客户积极地进行存款。由于服务费不能中途退还，在住房融资需求发生变化时，服务费的收取也会有效地引导客户在住房储蓄体系内寻求解决方案，而不是简单地退出住房储蓄体系（损失服务费）。

3．收取服务费是防范套利风险的重要制度措施

收取服务费，一是为了防范销售人员套取佣金。如果不收取服务费，销售人员出于业绩压力可能会向客户推销比较高的合同额，待销售佣金领取后再帮助客户解除多余的合同额度。二是防范客户进行金融套利。当客户预测未来市场利率呈下行走势，即使没有住房融资需求，客户也可能先签订一份住房储蓄合同，待市场存款利率低于住房储蓄存款利率时，通过住房储蓄合同进行存款套利。

此外，住房储蓄银行还可以通过服务费的收取进行一部分业务管理，如将服务费缴清作为住房储蓄合同的生效起点，据此判断住房储蓄合同的有效性，这对于住房储蓄银行合同质量管理具有重要价值。

二、 合同额

住房储蓄合同额是住房储蓄合同的关键性要素，这一概念贯穿住房储蓄合同的全生命周期，紧密参与住房储蓄业务的各个方面，是住房储蓄业务管理和流动性管理的核心要素。

1.合同额有助于判断客户的真实资金需求

合同额代表了客户对资金的需求额，等于客户自有资金（住房储蓄存款额）和外部资金支持（政府补贴、贷款权利）的总和。用公式表示为“合同额＝存款额＋贷款额＋政府补贴”。当然，合同额不一定等于房价，住房储蓄只是住房融资工具之一，客户可以通过住房储蓄和其他融资方式（如住房按揭贷款）的组合来筹集全部购房资金。

2.合同额有利于对客户信用风险的考量

住房储蓄银行考察客户的信用水平，不是以客户申请住房储蓄贷款为起点，而是起始于住房储蓄合同的签订。客户的存款能力、存款行为的持续性和稳定性，为信用评价提供了丰富的资料。最低存款额、推荐月度存款额、住房储蓄贷款月还款额的计算均与合同额相关，用公式表示为（公式中的比率都是作为产品参数已经给定的）“最低存款额=合同额*最低存款比率”、“推荐月度存款额=合同额*月度存款比率”、“贷款月还款额=合同额*月度还款比率”，如果客户能够按月规律存款，银行倾向于相信客户有持续的收入和按期还款的能力；另一方面，如果根据客户现在的收入等各方面情况，银行认为客户不具备完全履约能力，有权要求客户降低所签订的合同额。

3.合同额是保证住房储蓄体系公平性的基础

公平的评价体系应以单位合同额为计算基础。首先说明一下，住房储蓄体系的公平性，不是以存款的绝对额作为评价标准，而是采用存款贡献和贷款权利回报的对等关系来衡量；进一步理解，不是要求每一个住房储蓄者的存款额绝对相等，而是要求在使用同一款住房储蓄产品的客户中，贷款需求额大的客户对应的存款额贡献应当多，贷款额需求小的客户对应的存款额贡献相应减小。由于存款额、贷款额、合同额三者之间的关系，选择合同额来衡量是最公平的。住房储蓄的业务规则，要保证在单位合同额下的评价标准是统一的。

4.合同额是流动性自主调节机制发挥作用的关键

流动性的自主调节机制，是指当客户有提前获得贷款权利的需要，主动提高存款额以缩短存款期限时触发的一种评价调节和贷款调整机制。在合同额既定的情况下，住房储蓄客户主动提高了存款额（实际存款额高于合同要求的最低存款额），将通过“超额存款奖励系数”传导到合同评价值中，其中“超额存款奖励系数=评价值计算时点住房储蓄合同存款余额/最低存款额”（超额存款奖励系数的取值为[1,2]，不足1的按1计算，超过2的按2计算），超额存款就相当于给评价值加了一个大于1的乘数，加速合同的评价值达到最小评价值，从而缩短存款期限、加速合同达到配贷条件。该客户能较早支取存款和使用贷款，应该在其他方面付出代价以确保集体成员间的公平性。此时，流动性的自主调节机制就发挥作用，表现在两个方面：一是贷款额度的自主调节。住房储蓄合同约定了最高贷款额的计算公式，合同额不变而存款额提高，则最高贷款额相应减少。二是贷款期限的自主调节。住房储蓄贷款的月还款额按合同额的固定比例确定，贷款额减少而月还款额不变，还款期限自然缩短。无论额度调节还是期限调节，都以合同额为计算基础，合同额在流动性自主调节机制中发挥关键作用。