【连载】5|我在业余时间开了家咖啡馆—好的店铺选址等于成功了一半

                
                
从与朋友开咖啡店的想法确立到制定商业计划书，签订合作合同，制定合作沟通规程，最后到合作资金到位只用了不到1个月时间。可是之后寻找合适的店铺却没有这么顺利了。
当时寻找店铺我定下了几个基本原则：
首先是租金要合理甚至低于市场平均。如果租金过高我们店铺的日常运营压力就会很大，过高的运用成本也不利于我们实现针对年轻客群消费定位的价格。
                
                
其次是店铺位置一定要交通便利性，最好有停车位。身为商业建筑设计师多年的经验也告诉我，车流就是人流，人流就是现金流。虽说古有酒香不怕院子深的说法，但是现代商业社会，酒香更要拿到街面上卖才对。
第三，也是我认为在店铺运营中很重要的一个条件，那就是店铺阳光一定要好，最好可以安装落地窗那种。因为考虑到店铺的自身定位和客群定位。中国年轻人可能对咖啡馆的印象多数应该是这样的场景：清晨，带一本书撞进一家街边的咖啡店，点一杯冒着热气的拿铁，坐在窗边暖融融的布艺沙发里，阳光撒进屋子将一夜的寒意慢慢驱散，屋子里放着轻盈的乐曲，一杯咖啡，一本书，一个惬意的上午。这种场景可以没有音乐，没有舒服的沙发，甚至咖啡也不那么浓郁，但是阳光是绝对不可以缺少的元素。
                
                
守着这三个基本原则，我和朋友开始搜集铺面招租信息，找同学，朋友，家人打听，不放过任何一个我们接触到的信息。期间我们甚至考虑过把闹市区一间交通十分便利的仓库改造为咖啡店，可惜那个仓库的原租客没有一点退让，并且开出了高于我们预算的转租价格。虽然当时我几乎把装修的细节都想好了，也只能因为成本过高而作罢。3个月后我在春节假期回到家乡，看了六七间位置不错的店铺后锁定了一间沿街商铺，位置交通和租金都符合我们的要求，可是当我看过店铺后开始犹豫了。这间商铺进深有7米左右，北方的建筑由于保暖要求，窗子都开的较小，冬日北方的阳光只能照到房间内三分之一的位置。朋友有点耐不住了，不停的问我“你觉得怎么样啊？要不早点租下来吧？过完年估计就有别人来抢了”。我说了句“别着急，我再想想”之后拉这朋友回家再做讨论。我当时给朋友做了两种假设：一种是店铺早开业几个月，运营风险40%；另一种是店铺晚开业半年，但是筛选后的店铺开业运营风险降低到了20%，我们怎么选择？答案自然是第二种。所以我们只能继续耐着性子等那个Right Place被我们发现。
春节后我返回上海继续上班，朋友和家人还是不断的找新的店铺信息，看铺，发照片，然后讨论后继续找下一间。直到有一天，朋友问：“在XX街有一排沿街住宅你知道不，那里一楼有间住宅（目前是画室）要出租”，我才回忆起家乡那条著名的餐饮一条街。其实这排沿街的住宅一楼已经有几间被改造成了商铺，商铺店主都是在沿街的阳台安装了大门和店招后就直接开门营业了。（这里有个问题要说明一下，一般情况下住宅物业是不可以用作商业用途的，如果这么做了，营业执照之类的证照可能会无法审批通过，当然这个也不是硬性规定，不同的城市要求不一。既然这里已有先例，说明这个沿街住宅改做餐饮还是有可操作性的）。通过朋友发来的照片我了解了这套住宅的情况，同时请家人去相关机构部门大厅了住宅改做轻餐饮的可行性。两天后，经过和房东的沟通已经家人打听到的消息，开咖啡店没问题！当时简直兴奋的要跳起来。位置是成熟的商业地段，交通方便，沿街停车位充足，关键是租金由于是住宅的缘故只需要同等面积商铺的一半。而且经过我的评估，房屋沿街客厅和主卧室朝阳，客厅阳台可以改造成为落地窗，屋内光线没的说，店铺入口可以直接从住宅的主卧室开入，原有厨房正好作为咖啡店厨房使用，不用再做管线改造。终于，找到了我们梦寐以求的店铺，而且我大致计算了一下，以这样的房租成本和预计装修，我们每天的成本差不多200元，对于一个在上海生活的孩子来说不过是当时一天的生活费。每天卖10杯咖啡就能回本，这让我们对店铺未来的运营更加充满了信心。
这一路，半年时间里，我们通过坚守三个原则，到找到超性价比店铺，距离我们打造梦想的咖啡店已经成功了一半。