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未来5年，何时买房更划算？（独家工具）

简七君 2016-06-16 09:58:35

最近朋友豆子吊着一脸愁容，跑来咨询我们买房的事。
“我现在到底该不该买房啊？
现在呢，我手头有点钱，首付差不多，但最近楼市成交量又下来了，不太敢买。如果投资的话，说利息也够付房租，又怕房价继续涨。
两头都放不下，脑袋想的都要报废了呢……”
“哈哈，甜蜜的纠结啊。先别急哦，来吧，我们一起来梳理一下。”

“是啊是啊，都说买房后还房贷的人们都在背负着‘甜蜜的负担’呢！不管怎么样，都带‘甜蜜’两个字啊。要不我还是买吧！“
“别急别急，这不是还有‘负担’两个字吗？房贷压力不容忽视啊！”
所以为了不让买房成为负担，我们到底应该怎么做呢？
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第一步：客观上，我们来算一算
1、要想买房不成负担，我们一定要保证在首付完毕后，仍然能够拥有6个月以上的日常生活费和房贷还款金额用作为积蓄，以防手头周转不开，一旦来一个突发事件就懵逼了。
2、每月收入中，要保证还房贷的部分不要超过收入的三分之一哦，否则就算首付款没问题，之后还贷款的日子也是举步维艰，想想就很苦逼呢。
3、有了房贷，家庭收入支柱，必须配备保额足够支撑房贷余额的意外+寿险+重疾险的标配。
“啊？原来还有健康的指标要求啊，快让我算算着！”
豆子的dream house 目前大概200万元，首付40万，房贷未来预计每月1万左右。
豆子算了算，手头上有50多万闲钱，付完首付还剩10多万；而夫妻二人月入4万+，房贷压力也不大。现在买房基础不错。
只是，夫妻俩还没配备商业保险，不管买不买房，我们都提醒他趁早考虑。
“哦哦，原来买房还有这么多门道呢，还要有商业保险的保障呢，这什么鬼的，我从来没有想过哎……”豆子也连忙记下了这一点。
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第二步：主观上，别被房贷绑架了我们的心
“别急，还有心理上的考量哦~”算完后，我们继续聊起来。
在心理上，如果对房贷的考虑让我们畏手畏脚，正处在事业打拼期，就有点得不偿失了。
“我说豆子，你买了房，还准备去你前一阵说起的XX公司吗？你说你挺喜欢的，但竞争有点激烈？”
“诶……这么一说，我潜意识里，好像还真会因为房贷这事犹豫一下。，工作时间越久人都变得拘束了，总是觉得好多因素有待考虑，考虑来考虑去，自己就越来越不敢了……”
豆子的想法并不是个例，简七也了解到好多小伙伴有这样那样的顾虑。
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第三步：简七小工具帮你算
不要着急哦，除了心理因素，我们再用实际数据，给自己的选择加一些有分量的依据吧。
一些准备工作：
1、公积金贷款、商业贷款的具体情况；
2、目标房子的房价、首付及税费情况；
3、通过房产网站、线下中介，了解下近10年目标房区域的房价涨幅；
4、通过房产网站、线下中介，了解下近5年目标房区域的房租涨幅、租房成本。

“我看中两套房子一套很便宜，2年内我就能买，另一套有点小贵，估计要等四五年才能买吧，你看，这我怎么决定呢？是买那个便宜的？还是先租几年再买呢？”
其实豆子的考虑也不无道理，房价一直涨，但租金也不便宜。就算手头上有了首付的钱，到底应该如何决定什么时点入手呢？
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第四步：让买房与租房来一次成本决斗吧
1）买房成本，不外乎这3大块：
买房时的首付成本和相关税费；
贷款成本；
机会成本（高额的首付和房贷，本来可以投资赚收益）。
2）租房成本比较杂乱，但由于都是现收现付的，相对比较容易统计：
房租
押金及押金的机会成本
简易家具成本
日常维修成本
……
其中，房屋及押金是最主要的成本。
开始拿着笔算，最后强迫症的简七，终于忍不住用excel设计了一个简易工具，一站式帮豆子解决问题。

这个表格的计算看似复杂（放心，复杂的部分我们帮你设计了自动计算），原理却很容易理解：
面对一套能承受的房子，在考虑货币的时间价值的基础上：
如果我们现在买入，假设在n年时卖出，可以赚钱，就应该现在买，而非到了第n年末再买。
豆子告诉我们，他现在自己投资年化收益大概在8%左右，其实每年也有小几万的理财收益。
我们用这个工具，最后得到了如下结果：

（点击可放大）
适用说明
当你觉得未来n年后买房时，
实际房价会＞ a)计算所得临界值，
或者，未来这n年，实际房价年涨幅＞ b）的临界涨幅，
则现在买房更划算；
否则，先租房，到时候买房更划算。
根据结果，我们告诉豆子，如果他准备2年后买房，又觉得房价年涨幅会高于5.3%，房价2年后会超过232.8万元，现在买房更划算。
你是不是也很想用这个工具？我们当然已经准备好啦！
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