俄罗斯业主为何把办公室改造成公寓

俄罗斯业主为何把办公室改造成公寓
来源：俄罗斯日报
作者：Павел Чернышов
时间：2016年2月3日
原文地址：http://www.gazeta.ru/business/realty/2016/02/02_a_8053541.shtml
翻译：龚蕾
    这场石油危机迫使俄罗斯人把办公室改造成公寓。
    在一级市场中，公寓占莫斯科住房市场四分之一，优点是价格比较合理。这场石油危机迫使开发商把办公室改造成住宅区，为了增加公寓销售，大型会议室被迫减小面积，用隔墙和瓷砖隔断，俄罗斯商业地产停滞，而住房总是供不应求。
    为了释放商业大厦空间，越来越多办公室改造成公寓，前提土地使用权限为非住宅基金。据俄罗斯咨询与评估部门，莫斯科正积极参与支持办公室改造公寓项目，列宁格勒公路的公园广场上，办公室将减少，返工成为公寓。
    例如，在皇家广场体育场，一些项目也把办公室改造成公寓，减少了办公室而增加公寓。根据市场参与者，业主购买商业中心的写字楼，并把其重建成公寓，商业中心办公室拼凑起来的公寓数量，只会越来越多。
    俄罗斯人把办公室改造成公寓，为什么呢？
    市场过度开发商业办公空间，出租率下降，空置率增长。因此，为了降低商业办公空间的风险，大部分项目都贷款外币。
    许多业主急于出手物业，但到目前为止，价格比实际价值低得多，再融资贷款减少，汇率波动等情况下，办公室业主寻找租户、买家减少迫使业主改造商业区办公室成为公寓，这样情况下，出售改造后公寓，获得资金支持贷款。
    在这种情况下，雇主剥夺了获得长期租金收入的机会，但是开发商不得不从长远考虑。这已经不是什么秘密，在商业地产市场，需求减少。此外，投资者希望从项目中退出，获得更高收益率。
    银行贷款也迫使投资者重新考虑他们的战略。去年以来，莫斯科市场已经提出，把办公室改造成公寓有助于出售，舒适公寓平均价格达到每平方米16.3744万卢布。
    战略顾问世邦魏理仕表示，把办公室改造成公寓是最简单的方法，因为公寓没有具体要求，不需企业注册许可等。相比之下，改造公寓不适合住房规范，如保温和通风等。
    把办公室改造成公寓，需要花费改造费用，成本在每平米30至50万卢布不等，而且是土地使用权限允许范围的类型。
    俄罗斯豪华公寓销售下降，普通住房需求增长，办公室写字楼需求有所减少，改造公寓也是为了提升需求。这项改造计划，需要综合设计工程、电功率消耗、水、排水等方面。把办公室规划成比较合理的住宅公寓。还需测试天花板负荷，验证额外负载，调整房屋卫生标准与通风系统。
    石油价格下跌，俄罗斯企业出口减少，预算降低，卢布贬值，通胀率上升，俄罗斯人减少了豪华公寓的持有，对办公室需求也从大会议室变成小会议室，商业中心办公室业主急于出售，不得不把办公室改造成公寓，提升需求。
    （以上仅代表笔者阅读译文，译文水平有限欢迎指导。）