【中卫德邦房产分享】房产中介如何防止顾客跳单

                
                
    顾客跳单是每个房产经纪公司都会遇到的问题，在目前的法制环境下，完全杜绝跳单几乎是不可能的，但是，我们可以做到尽可减少跳单。诚信的缺失是跳单的根源，从根本上解决跳单问题尚需时日。
    一、各经纪公司防止跳单的通常做法及优劣
    目前，国内各大房产经纪机构防止跳单位的惯用做法是让顾客签署《看房确认单位》和《委托协议书》。从形式上讲，这两个文件足以证实经纪公司为客户提供了房源信息并提供了部分居间服务；从实质上看。如果确认书内容足够严禁，的确能够防止跳单或即使顾客跳单，仍可以追回佣金。
    但是，这个做法牟缺陷也是明显的：首先，《看房确认单》上有关“如果委托人选择其他中介机构或私下成交，则应承担双倍佣金”的约定会被法院认定为限制消费自由的行为，最终被认定无效（朝阳法院案例）。其次，即使有了上述两个文件，而房主购买人的买卖合同中未能体现经纪公司的居间作用时，法院可以认定经纪公司没有最终促成合同的订立，这样，居间费依然难以取得。
    二、针对通用做法的弊端，提出如下改进建议：第一，将看房确认单位上的承诺佣金分拆为信息服务费和其他居间费用两项，目的在于，如果顾客跳单，只要他看房了，至少应当支付信息服务费，看房之后未通过本公司成交，只可免去其他居间服务费；同时，回避掉法院认定强制消费的可能性（顾客看房时已自由选择了信息来源）。第二，看房确认单位上加入“确认本次系顾客首次对该房源的查看”等问题，即明确客户知悉该房源的第一来源系本公司，防止客房抵赖。第三，有可能的情况下，让客户签署居间服务费欠条，但本公司已经有服务费确认书，如果能提前到看房之后立即签署最好不过。
    三、防止顾客跳单应注意的其他问题
    1、如何避免客户因利益驱动跳单？
    大多数情况下，客户因为同行收取更低的居间费而跳单。这也是最难应对的跳单动机，除了上述策略外，还可以尝试下面几个方法：及时跟踪，发现客户态度转变或长期不进行反馈，可以通过短信或电话方式告知其跳单可能承担两家中介公司的中介费的后果，敬请三思，当估，一定要在确定客户已必然跳单的前提做出这们的告知：稳固出卖方的心态，一般来说，出卖方从居间活动中获利的可能性不大，跳单的动机最弱；建立跳单黑名单进行曝光，或者即使不曝光，也在适当的时候向客户说明，如果客户选择跳单，我们会曝光。
    2、减少客户与其他中介接触的机会？
    从细节着手，比如，将客户送出大门直达车站甚至直接送上车；注意自己的形象礼仪，以气场压倒竞争对手，以详尽专业的解答解决顾客全部顾虑，不给客户留下未知问题，不给对手留下解答空间遇到其他中介时有，用最快的速度和最具吸引力的语言控制客户注意力，不给对手搭讪的机会。
    3、如何用情感打动客户？
    把客户当作有血有肉的人来对待，动之以情。看房后适度联系客户，切不可不停的骚扰，也不可不闻不问，把握一个度，这个度便是经纪人的综合素质的体现。经常询问客户有哪些顾虑或担心，做合理解答，切忌胡话边篇。服务期内于客户生日或重大节日，一定要及时送上祝福。
    4、选择高端业务，市场筛选掉低端竞争对手