土楼公社：不可复制的孤本？
2008年首届中国建筑传媒奖 居住建筑特别奖
万汇楼，又称“土楼公社”，当年一落成立刻吸引了各方的眼球：不仅在设计上屡获国际大奖，开发商万科作为投资方探索的这一新模式，更是获得官方认可的低收入人群住房试点。
房价高企，牵动人心。2011年，保障房建设进入井喷期，尤其是新兴的公租房直接面向夹心层，给众人带来新希望。佛山政府明确提出今年大力建设公租房，鼓励引导企业和社会力量参建。这三年中，土楼公社运作如何？企业投资兴建保障房的模式又该如何评估？能否推而广之，依此模式破解公租房的难题？让我们一起来剖析土楼公社这一样本。
写真
在南海金沙洲，400多元租到家私齐全的两室一厅，600多元租到上下两层的复式楼房……如果你熟知租房价格，或许认为这是不可能的事情，如果你来到万汇楼，这一切都成为现实。
老家山东的小焦是万汇楼最早的住户之一。2008年7月，这里刚建成，她就住了进来，“我应该是第二个或者第三个搬进来的。”小焦说，住户一批批搬进、搬走，像她这样住了快三年的并不多。小焦在中山纪念堂附近工作，2008年时周边房价已高居不下，租金也水涨船高。稍好一点的一室一厅或与人合租两室一厅，月租金超过1000块，让她吃不消。
此时，公租房一词尚未面世。直到2009年全国两会，针对如何解决既买不起经适房又不够廉租房条件的夹心层住房问题，住建部副部长齐骥回应：要加快公共租赁房的建设。这是官方第一次给出清晰的解决路径。
直到2010年6月12日，由住建部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》才正式发布。从政策上明晰了公租房建筑面积要严格控制在60平方米以下，向外来工开放，对象主要是中等偏下收入住房困难户。
那时小焦自然没听过公租房一词。她不是本地户籍，没资格申请廉租房。2008年底的一天，小焦偶然听朋友说万科建了一栋奇特的楼盘，邀请志愿者来居住体验，且没有户籍限制。她随即过来，当场看中了这里430元的两室一厅。
老杨来得更早。2008年经朋友介绍，他来到万汇楼，觉得这是个不错的商机，且万科给了他优厚条件。老杨投资8万多元开了小超市，把老婆、孩子也接了过来。不过，老杨也有些不满意，“原计划住1800多人，想着生意肯定不错。”老杨说，后来发现虽然出租率很高，但住的人基本在600人左右，生意不如预期，“勉强过日子吧，干满三年再看看。”
构想
万汇楼是怎样的建筑？租金为何如此便宜？为何能给商铺优厚的条件？它的官网这样介绍：万汇楼是一个为期三年的居住探索实验项目，诚邀志愿者居住体验。
这栋楼创意的起源不得不从2005年万科集团董事长王石的福建行说起。他考察完客家土楼后，认为土楼可能是一种有效的低收入住宅模式。他约见了中国U R BA N U S都市实践设计事务所的刘晓都，探讨其可能性，随后便有了“土楼公社”的设计。2006年5月，万科同都市实践正式签约，土楼公社进入实践操作阶段。经多处选址，同年11月25日，万科首个“中低收入人群住宅”试点项目在金沙洲万科四季花城城南地块B区低调奠基，2008年7月建成。
从外面看，万汇楼最高处有6层、直径达72米，外圆内方。万汇楼经营中心经理雷发平介绍，该楼建筑面积12200平方米，容积率为1.3，297间出租房(含11间商铺)，最多可容纳1800人居住，“是全国首座民间资本参与的可负担住房解决方案试点项目。”目前它已被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收人群体租赁住房试点项目”。
万汇楼共有四种户型，其中35平米的设计有两种，一种是两房一厅，有开放式厨房、独立卫生间和阳台；另一种是单身公寓套房。最豪华的是上下两层复式结构，共50平米。这三种设计精致，广受欢迎，承租需要排队。最后一种类似大学集体宿舍，虽然最便宜，却仍有剩余房间。
万汇楼也是让王石挂念较多的作品之一。雷发平介绍，建成后王石每年都会来这看看，还走进去和住户聊天。“有时住户挺纳闷，这是谁啊，不认识还热情地打招呼。”
孤本
都市实践设计事务所相关负责人介绍，从2005年11月开始构思，半年后进入实践操作，至今已过去5年多，但目前也仅此一座。他们设计之初一个重要考虑是对边角剩地的利用，相比周围空间，土楼是独立存在的，内部不单是居住，商业、运动等配套设施也一应俱全，且可以在不同地块上展现出不同形状。“这个是圆形的，也可以是方形或其他形状。”因此就设计而言，土楼可以推广，但卡在那儿呢？
“设计所终究需要开发商的资金支持。”该负责人一语道破。根介绍，该楼使用地块属性为商业住宅用地，这意味着土地成本不菲。记者了解到该楼连带土地、建设等一切成本共计4624万元，其中土地成本约占1/3。雷发平介绍，目前出租率稳定在90%以上，月收租金约10多万元。不计算运营、损耗、利率、通胀等外在因素，该楼收回成本也需要约38年。而万科的一份介绍材料中称，万汇楼“预计成本回收年限为57年”。作为上市公司，这一投资模式能争得股东的同意吗？答案可想而知。这也不难理解为何在建成已近三年后，依旧只有孤本。
此时政策风向已转为鼓励企业和社会力量参建保障房。2010年11月2日，审议通过《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，鼓励引导房地产开发企业和社会力量参与。2011年1月27日，黄华华来到南海调研，鼓励企业解决一线员工的住房困难问题，要发动社会和企业建公租房。
未来
小焦在万汇楼已住了将近三年。这三年里，她从单身到恋爱、到结婚、到生子，都是住在这个楼里。小焦说，这里已是她生活的一部分，以前觉得离上班地方稍远，公交要坐40分钟，现在也习惯了。
老杨的小超市也开了将近三年，生意虽然一般，但也过得去。刚进来时，和他一起开店的共5家。但经历过最初红火后，面包店没撑多久便撤离了。目前万汇楼的商业项目，只剩下老杨的小超市和一家名为“食堂”的餐馆了。
一个好消息是，广东省麦田教育基金会于2010年10月6日正式在万汇楼成立，同时中山大学公民社会发展中心和绿眼睛环境组织也相继进驻。N GO的进入一方面契合万汇楼兴建的理念，但同样不能解决是否能盈利的生存问题。
万科也曾想过解决办法。南海住建局相关负责人透露，万科曾申请过将万汇楼作为廉租房项目，由此可享受土地、税收等优惠政策。但住建局考察后发现，由于承租对象多是广州等外地户籍人口，不符合廉租房要求，只得作罢。
按照最初规划，万汇楼是一个为期三年的居住探索实验项目。如今三年之期很快来临，“土楼公社”又会何去何从？
原文刊载《南方都市报》2011-03-30
万汇楼，又称“土楼公社”，当年一落成立刻吸引了各方的眼球：不仅在设计上屡获国际大奖，开发商万科作为投资方探索的这一新模式，更是获得官方认可的低收入人群住房试点。
房价高企，牵动人心。2011年，保障房建设进入井喷期，尤其是新兴的公租房直接面向夹心层，给众人带来新希望。佛山政府明确提出今年大力建设公租房，鼓励引导企业和社会力量参建。这三年中，土楼公社运作如何？企业投资兴建保障房的模式又该如何评估？能否推而广之，依此模式破解公租房的难题？让我们一起来剖析土楼公社这一样本。
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在南海金沙洲，400多元租到家私齐全的两室一厅，600多元租到上下两层的复式楼房……如果你熟知租房价格，或许认为这是不可能的事情，如果你来到万汇楼，这一切都成为现实。
老家山东的小焦是万汇楼最早的住户之一。2008年7月，这里刚建成，她就住了进来，“我应该是第二个或者第三个搬进来的。”小焦说，住户一批批搬进、搬走，像她这样住了快三年的并不多。小焦在中山纪念堂附近工作，2008年时周边房价已高居不下，租金也水涨船高。稍好一点的一室一厅或与人合租两室一厅，月租金超过1000块，让她吃不消。
此时，公租房一词尚未面世。直到2009年全国两会，针对如何解决既买不起经适房又不够廉租房条件的夹心层住房问题，住建部副部长齐骥回应：要加快公共租赁房的建设。这是官方第一次给出清晰的解决路径。
直到2010年6月12日，由住建部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》才正式发布。从政策上明晰了公租房建筑面积要严格控制在60平方米以下，向外来工开放，对象主要是中等偏下收入住房困难户。
那时小焦自然没听过公租房一词。她不是本地户籍，没资格申请廉租房。2008年底的一天，小焦偶然听朋友说万科建了一栋奇特的楼盘，邀请志愿者来居住体验，且没有户籍限制。她随即过来，当场看中了这里430元的两室一厅。
老杨来得更早。2008年经朋友介绍，他来到万汇楼，觉得这是个不错的商机，且万科给了他优厚条件。老杨投资8万多元开了小超市，把老婆、孩子也接了过来。不过，老杨也有些不满意，“原计划住1800多人，想着生意肯定不错。”老杨说，后来发现虽然出租率很高，但住的人基本在600人左右，生意不如预期，“勉强过日子吧，干满三年再看看。”
构想
万汇楼是怎样的建筑？租金为何如此便宜？为何能给商铺优厚的条件？它的官网这样介绍：万汇楼是一个为期三年的居住探索实验项目，诚邀志愿者居住体验。
这栋楼创意的起源不得不从2005年万科集团董事长王石的福建行说起。他考察完客家土楼后，认为土楼可能是一种有效的低收入住宅模式。他约见了中国U R BA N U S都市实践设计事务所的刘晓都，探讨其可能性，随后便有了“土楼公社”的设计。2006年5月，万科同都市实践正式签约，土楼公社进入实践操作阶段。经多处选址，同年11月25日，万科首个“中低收入人群住宅”试点项目在金沙洲万科四季花城城南地块B区低调奠基，2008年7月建成。
从外面看，万汇楼最高处有6层、直径达72米，外圆内方。万汇楼经营中心经理雷发平介绍，该楼建筑面积12200平方米，容积率为1.3，297间出租房(含11间商铺)，最多可容纳1800人居住，“是全国首座民间资本参与的可负担住房解决方案试点项目。”目前它已被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收人群体租赁住房试点项目”。
万汇楼共有四种户型，其中35平米的设计有两种，一种是两房一厅，有开放式厨房、独立卫生间和阳台；另一种是单身公寓套房。最豪华的是上下两层复式结构，共50平米。这三种设计精致，广受欢迎，承租需要排队。最后一种类似大学集体宿舍，虽然最便宜，却仍有剩余房间。
万汇楼也是让王石挂念较多的作品之一。雷发平介绍，建成后王石每年都会来这看看，还走进去和住户聊天。“有时住户挺纳闷，这是谁啊，不认识还热情地打招呼。”
孤本
都市实践设计事务所相关负责人介绍，从2005年11月开始构思，半年后进入实践操作，至今已过去5年多，但目前也仅此一座。他们设计之初一个重要考虑是对边角剩地的利用，相比周围空间，土楼是独立存在的，内部不单是居住，商业、运动等配套设施也一应俱全，且可以在不同地块上展现出不同形状。“这个是圆形的，也可以是方形或其他形状。”因此就设计而言，土楼可以推广，但卡在那儿呢？
“设计所终究需要开发商的资金支持。”该负责人一语道破。根介绍，该楼使用地块属性为商业住宅用地，这意味着土地成本不菲。记者了解到该楼连带土地、建设等一切成本共计4624万元，其中土地成本约占1/3。雷发平介绍，目前出租率稳定在90%以上，月收租金约10多万元。不计算运营、损耗、利率、通胀等外在因素，该楼收回成本也需要约38年。而万科的一份介绍材料中称，万汇楼“预计成本回收年限为57年”。作为上市公司，这一投资模式能争得股东的同意吗？答案可想而知。这也不难理解为何在建成已近三年后，依旧只有孤本。
此时政策风向已转为鼓励企业和社会力量参建保障房。2010年11月2日，审议通过《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，鼓励引导房地产开发企业和社会力量参与。2011年1月27日，黄华华来到南海调研，鼓励企业解决一线员工的住房困难问题，要发动社会和企业建公租房。
未来
小焦在万汇楼已住了将近三年。这三年里，她从单身到恋爱、到结婚、到生子，都是住在这个楼里。小焦说，这里已是她生活的一部分，以前觉得离上班地方稍远，公交要坐40分钟，现在也习惯了。
老杨的小超市也开了将近三年，生意虽然一般，但也过得去。刚进来时，和他一起开店的共5家。但经历过最初红火后，面包店没撑多久便撤离了。目前万汇楼的商业项目，只剩下老杨的小超市和一家名为“食堂”的餐馆了。
一个好消息是，广东省麦田教育基金会于2010年10月6日正式在万汇楼成立，同时中山大学公民社会发展中心和绿眼睛环境组织也相继进驻。N GO的进入一方面契合万汇楼兴建的理念，但同样不能解决是否能盈利的生存问题。
万科也曾想过解决办法。南海住建局相关负责人透露，万科曾申请过将万汇楼作为廉租房项目，由此可享受土地、税收等优惠政策。但住建局考察后发现，由于承租对象多是广州等外地户籍人口，不符合廉租房要求，只得作罢。
按照最初规划，万汇楼是一个为期三年的居住探索实验项目。如今三年之期很快来临，“土楼公社”又会何去何从？
原文刊载《南方都市报》2011-03-30
