“刚需”是否坚挺 看房价也看楼盘综合素质

主持人刘欢：云信黄金楼市记者嘉宾杨凡：田野咨询机构地产研究中心总监至祥：至祥置业昆明研究中心（全称）周龙：翡翠湾营销总监朱先生：昆明市民关键词：刚性需求“限购时代， 选择xx”，这是近期昆明楼市某楼盘的宣传语。今年1月18日，“限购令”在昆明正式实施。自此，一场有关刚性需求的争夺战也愈演愈烈。市场好的时候，刚性需求是高房价洗脱市场诟病的最有效方式。市场转入调整后，刚性需求又成为一些开发商表现淡定的挡箭牌，“刚需”俨然成为市场屡试不爽的灵丹妙药。如今，限购了，投资、投机需求被排除在外，唯有有购房资格的刚性需求“独善其身”。正因为如此，他们也成为市场尽力笼络的重点对象。但是，这样一个炙手可热的词汇，开发商、购房者甚至业界，对之了解多少呢？深入探讨“刚需”的话题由此展开。刚需是一种非买不可的需求？主持人：我们先来确定一下，“刚性需求”这个很熟悉，并且定义时宽时广的词汇，到底是什么含义？这究竟是一种怎样的需求？至祥：刚需是一种非买不可的需求，比如等着房子结婚的，外地人由于工作需要要买房安家的，它的急迫感，就和毕业生毕业后不能住校了，非得在外租房住是一样的。市场好的时候，业内人士经常挂在嘴边的“改善性需求”，其中的首次改善行为，也属于改善性需求。再拿实例来说。原来是个两口之家住着一个五六十平方米的二居室，家里添小孩了，就变三口了。孩子出生了嘛，老人家是最激动的，双方家长不来一块住，总会有一方家长来。有没有解决方法？是不是，只能买房了，而且是个紧凑型的小三房，面积在90平方米左右。如果是第二、第三次的改善需求，将之前的物业卖掉，然后再买新的房产，这其中是存在很大置业风险的，这部分需求会更谨慎得多。主持人：不能不说，在市场好的时候，光“改善性需求”这一幌子，就不知道堵住了多少质疑昆明房价飙升不合理的猜想。“改善性需求”这一标签还是适用的，不是万金油，至少也有被当救火员的嫌疑。杨凡：刚需主要有两种形式，第一种是购买第一套房产的首次置业需求，第二种是迫切的换房需求。而随着房地产市场化程度越来越明显，投资也逐渐成为一种刚性需求，即使在目前调控的大势下，这种需求也没有被完全阻隔掉。主持人：这一点我深有体会。一次打f
，大量资金回笼缓解了碧桂园面临的资金问题。“卖地、卖房在目前并非开发商首选的筹资方式，开发商更担心降价可能导致价格雪崩。”国内一地产公司负责人向记者透露。资金链越来越紧张，国内融资处处碰壁，开发商不得不走出国门寻求国际资本融资。有关统计数据显示，今年以来，内地房企大批通过海外发行高息债券等方式融资，融资总额已经超过数百亿元，海外发债融资的企业包括华南城、富力地产、恒大地产、碧桂园、中骏置业等国内地产公司，其中华南城的融资利率达13.5%。有业内人士甚至预测，今年国内地产企业海外融资总额可能超过创纪录的1000亿元。从国家统计局的数据来看，海外资金确实正源源不断进入国内地产行业，海外发债已成为增速最快的地产企业资金融资渠道。据统计，1月至4月，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。而其中，利用外资达到222亿元，增长62.3%，大幅高于国内贷款、自筹资金等融资渠道。地产企业明年起日子会更难过伴随不断深入的宏观调控，开发商面临的困难正不断的增加，其中尤其引人关注的是存货和负债。据统计，一季度，国内全部136家上市地产企业负债总计11583亿元，比去年同期的12493亿元上升了8299亿元，上升幅度达到50.5%，负债呈上升态势的上市房企达到105家，占到了上市公司总数的77%。其中，万科a的资产负债率达到76%，保利地产81.4%，金地集团达到72.14%，均比去年同期上升了5到8个百分点。今年一季度，全部136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元，比去年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元，增幅达到40%以上。“开发商需要大量资金开发土地，这是开发商面临的主要问题，而负债压力可能在未来两到三年显
预计7月份开盘。除了安宁之外，位于石林县的云鼎合院、石锦邑城、石林彩云天地等很多项目也将别墅作为其主打产品之一，预计年中或者年底对外销售。许多项目纷纷专注于别墅物业的开发，由此不难反映出市场对别墅物业的青睐，同样也反映出市场对别墅物业投资价格和居住价值的预期也很高。