怎么看杭州后市的变化
来自: 冷萃
杭州59新政之后，全域放开限购，效果有吗？那还是有的，省内来杭州买房的基数还是有不少的，给自家孩子配置一套省会的房子，作为在杭州结婚落脚。杭州刚需线现在基本是在单价2.8w以上，300万总价段的房子为刚需主流。这个价格段，对于省内的购房家庭来说，是在可控承受范围内的，月供会在一万左右。按杭州年轻人基本的工资水平，夫妻双方共同还贷，整体还贷压力是可控的。
现在杭州的一个问题就是，之前的土地出让一直名列全国前二，与上海看齐。新房供应量之大，限价之严，城市宣传造势之大，使之成为全国的炒房打新之都。自23年之前的新盘都将陆续交付，之前的一二手倒挂市场已几乎被打平，近两年交付的次新，亏息成为常态。二手的挂牌量节节攀高。与一手市场竞争出货，在新房两年交付期未明的当下，现房砸盘捡漏，市场接受度变高，24年杭州也开启了二手房超过了一手房成交量的新纪元。当然这也和杭州土地市场在23年供应开始衰减是分不开，23年末至24年初，杭州土地市场遇冷，是大环境的变化，当然还有开发商债务端由销售回款在23年断崖式下降带来的巨大压力相关。二手砸盘直接推动了同板块的新房打折降价跑量，亏本也要出货。
随之24年年后核心城市出现和23年年后截然不同的景象，借着小阳春抓紧出货，出现砸盘价，随之价格开始一路下挫。直到519出台全国性的新政，及“以旧换新”、收购库存房做保障房公租房、限制土地供应、发行超长期特别国债等各条政策托市。效果来看是明显的，药效来看是有限的。
之后会发生的，做一下简单的猜测。
继续降息肯定是快了，银行的息差越来越小，但相比全局而言，这是必然要牺牲的，银行业员工的生存空间也会越来越内卷。现在二线城市已经出现首套3.25%的利率，如果市场继续下行，杭州也达到3%也不是没有可能了。
加快主城核心地块的供地。把非核心区的房子或品质不佳的房子抛掉，置换主城区核心品质房，这批的需求量是非常大的，你看那些挂牌的，有多少是这样的，而且当时高的贷款利率可以置换现在更低的利率。
低容积率的土地会流入土拍市场，核心豪宅化。低容积率意味着同样的土地面积可建面积的下降，限价的抬升或限价的直接打开是这类产品入市的一种必然。
户型套内面积公摊的重新调整或是偷面积的放松，是刚需产品后期滞销的一种出路。杭州的刚需产品卷品质后，利润率贴着走，只能靠速度跑量来提升总量，这就是为什么市场上只剩下滨、绿、建发还存在的原因，因为其他开发商确实没法把项目的运营、施工、营销速度推到正的利润率上面来。
加快二手往一手的交易的通路，像南京市场的以旧换新，一切以快速去化新房为目的，二手交易可以滞后由政府接收，这使得交易流通速度大大加快。
官媒开始进场带节奏，城市引进人才及优质企业的计划将会重启提高城市的战略高度，其实买房落户等降低落户的各种操作就是吸引年轻人、扩大人口基数的手段。城市基建、产业、科研等规划会大力出台，争取新的赛事大会，比如有传的和上海共同申请新一批的奥运会城市等等。那些大量还有土地出让的板块，都有着大大小小的基建城市配套在施工落地，为了吸附资金吸附人口吸附产业（达到政绩）土地供应是不会停下来的。
临安、富阳、大江东库存房被收做保障房和公租房，来完成每年保障房配建的指标。
市场反转的标志，可能除了美元降息还是不够的。（自从国内启动超长期特别国债，美元降息应该也就快了。）地缘压力下降，外贸指标抬头，外资增加，股市开始活跃，每个月城市的一二手成交量开始保持稳定在某个数值以上，开发商的债务压力缓解，土拍市场开始活跃。
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