小户型。。

小户型概念及分类 概念： 对于小户型的概念目前没有一个严格规范的说法，但比较认可的一种说法是无论一居室、两居室还是三居室，其特点是每部分面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。 市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点： 1）建筑面积： 一居室建筑面积在 60 平方米以下，二居室建筑面积在 80 平方米以下，三居室建筑面积在 100 平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在 20 平方米以内，卧室的面积在 15 平方米以内。 2 ） 房屋设计： 房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能， 一般都只有一个卫生间。 3 ） 配套设施 ：良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小户型时的重要考察因素。小户型的配套建设方面主要注重三点：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。 一是 住宅 （单身公寓）， 吸引对总价敏感又想住在市区的客户，用地年限一般按照住宅类为 70 年，为居住者提供高档生活配套和便利设施， 以蓝朝部落为代表。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，参照星级宾馆配备休闲运动设施，物业服务方面应达到宾馆要求；物业属性为商业地产，产权一般以公司整体持有或通过保证固定受益来卖给散户，同时聘请专业酒店管理公司来管理物业；主要针对“海归”派创业人士及上海本土的金领阶层，其租金可达到甚至超过同标准的星级酒店。 目前市场上有高档的 88 新天地、浦东雅仕阁等，中档的万源晶典等为代表。 三是 办公 （商住两用），一般位于办公气氛浓厚的区域， 需要气派的大堂、优雅的会客厅、功能完备的商务中心以及可供出租的大小会议室等， 目前已入住的巴黎时韵以及在售的时峰不夜城可作为代表。 1.2 小户型的城市空间分布 第一类是闹市中心，包括 CBD 区域和市中心，这种地段小户型的出现，主要是由于地段的原因在起作用。比如在纽约 CBD 的核心区，就有许多出租的小户型公寓，这类公寓的业主往往是某个历史悠久的商业世家，这些小户型的租户则多是一些商界新锐人物，对他们而言时间永远是最珍贵的，所以他们不可能把大量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上，所以他们大多选择租用闹市区的小户型公寓，另外再购买一幢郊区的别墅，过一种典型的“ 5+2 ”式生活。 第二类小户型集中在城市轨道交通的车站附近，在此居住的居民多为年轻的上班一族，他们由于买不起市中心的房子，但又要每天准时到市中心去上班，所以他们最乐于购买轨道车站附近的小户型物业，这样住宅与车站在 15 分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘地铁上下班，而轨道交通最大的特点就是没有红绿灯，准时准点，所以轻轨快速交通的车站附近，总会聚集大量的小户型物业，这也就是国外通常所说的联合开发的概念。 第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。比如在大学城附近部分学生和教师的聚居，在科技园附近 IT 产业人士的聚居，在电视台附近广告人的聚居等等。这种聚居也都会为这附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。 从上述三种聚居不难看出，小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系，人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约，这种节约要么通过接近工作场地实现，要么通过接近城市交通设施实现，之所以有这种需要，还是由于小户型的暂居性决定的，因为小户型暂居一族都是缺少时间的人。 1.3 小户型的居住方式 小户型住户在年龄上有两极分化的特点——即年轻人（ 30 岁以下）和老年人（ 60 岁以上）。这两段时光恰恰是一个人一生住房生活的两个时段——开始和结束。这两个时段中的居民都会表现出一种明显的过渡心态，会接受面积不够大却足以够用的小户型。对于年轻人来说，一旦他们立业成家，他们就总要从小户型搬去一间更大的房子，而将现在所购的小户型出租。老年人不再需要在城里上班，所以也就没必要住在城里的房子，搬到郊区的较小面积的房屋，郊区的环境总好过城里，这样也符合老年人修身养性，颐养天年要求；而城里的房子给了自己的孩子居住，这样就可以使年轻人能够方便的上下班，因此可以说是一个两全齐美的选择。 由于户型小，内部能容纳的功能少，再加上居住小户型的年轻一族往往是收入条件比较好，但时间紧张的创业阶段的年轻人，所以更倾向于花钱买方便，用金钱换得时间，所以小区周边成熟的城市配套设施以及交通便利等条件也是舒适生活必不可少的。 二、小户型建筑特点 2.1 外形立面 小户型楼盘设计都比较追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。 就理论上而言，在目前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满足房子的实用性要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在立面上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。 北京的“空间•蒙太奇”——外形方正大气，与其内部灵活开敞的居住空间相吻合，同时通过立面的再设计将原来裸露的空调机位全部用金属打孔钢板整体屏蔽，外立面看不到任何一部空调室外机，金属钢板经过打孔处理，成为半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年轻又极富个性。 2.2 空间构成 小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。由于小户型产品具有过渡性，所以在空间上并非追求永恒、固定而长久，而是呈动态的、可变迁状态，这样它就可以根据人们需要的改变而有成长与变化的可能。 上海新天地 88 ，它的卧室、厨房、书房、客厅即是一个整合的大空间，各空间并没有被完全分隔。这样的流动空间形式，可以为业主提供多种置业的可能。 深圳东门 168 ——它的户型可以自由组合，随意拆分，灵活可变：两套单身公寓可以组合成一套一房一厅；一套单身公寓和一套一房一厅可以组合成一套二房二厅……因为在设计时就考虑到了户型之间的随意组合和拆分，特别是组合后和拆分后的门、厨房、卫生间的布置等各个细节，所以在变动后仍很实用。 所以，一个优秀的具有创新精神的小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外，还应具有流动性、可变化性甚至可生长性，从而达到小户型空间利用的最佳状态：即人性化和空间利用的最大化。 2.3 创新技术 面积小、总价低是小户型的独特之处，但仅仅有这些是不够的，小户型的居住舒适性当然不如大户型，又是因为是年轻一族热衷的房产品，所以在技术上往往更应该具有其前瞻性、创新性。 新设备 人类的疾病大多与室内环境污染有直接关系，采用分户分置换气新风系统，在传统户式中央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运作，保障每户新风量在每小时 300 立方米（现国内标准 30 立方米 / 每小时）摆脱传统内循环微量新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。“当代万国城”采用新型空调系统，保持室内 20---26 度，相对湿度 30%---70% ，新鲜纯净的空气给居住者提供了优质的生活环境。 新材料 在四层不同材料构造的楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得“ MOMA ”室内温度达到高效的调节，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。 新工艺 取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒适度。“蜂鸟社区”广泛采用这一新的施工工艺，提高了住宅的居住品质。 三、小户型的发展 小户型项目不但会继续生存下去，而且会不断完善，不断发展，市场竞争力愈来愈强，市场占有率愈来愈高。因为小户型项目总价低的特点满足了追求生活质量、渴望自由、渴望独立的年轻一代的居住需求，小户型项目销售火爆就是最好的例证。没有十全十美的房子，只要有客户认同，有人购买的房子就是适合市场需要的。随着经济的发展，各行各业都会需要大批的年轻人加入，对小户型项目的需求也会增加，小户型租、售市场将一如既往，小户型项目的发展潜力无限。 有业界专家认为，将小户型的功能进一步细分，是今后的一个发展趋势。当下较为流行的三种形式，其一， 产品回归 。有的项目从单一的无厅小户型回归成一室一厅，甚至一室两厅的格局。比如炫特区，他们正努力地在舒适性与价格之间找到一个契合点，使产品不那么另类，也更加满足各种层次的消费者。其二， 提升服务 。将都市性容纳进项目的本身属性使小户型与周边的成熟环境融为一体，通过提升服务，充分发挥小户型项目的附加舒适度，使小户型不局限在项目的单一的楼里，而是依托整个社区环境，作为整个社区产品的一种类型出现。比如 GOGO 新世代，不仅有小户型低总价、低月供的优势，其优良的大社区环境、每平方米 800 元的精装修及贴身式酒店式服务都是一般小户型项目所达不到的。这种方式还可以避免小户型项目在整体环境方面的欠缺。其三， 转变功能 。小户型不仅是用来住的，将商务区中以居住为主的小户型项目转变成商务功能的小空间，比将一个大户型社区改成小户型要来得方便得多。一些尝试自己创业的年轻人面对写字楼高昂的租金望而却步，商住两用式的公寓为了追求办公的舒适性而将面积做得比较大，而一个首付几万元、月供两千元的小户型项目，正好为这些人提供了一个可以承受的性价比优良的办公室。比如四季沙龙，项目定位为酒店式公寓，第一、二层为商铺，上面的 25 层为全装修住宅。建筑平面类似高层酒店的形制，中间为走道，两边分别设置了 17 套住宅，面积从 37.29--- 110.22 平方米 。 小户型的发展一直是一个求新求变的过程，但在发展过程中也遇到了各种各样的问题，如何使小户型项目真正地成为房地产项目中的一大类型，长久地占有一定的市场份额，如何促进小户型今后的发展，使其不断聚集人气，创造市场亮点，已成为开发商目前面临的问题。 =========== 解构。 新工艺 取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒适度。“蜂鸟社区”广泛采用这一新的施工工艺，提高了住宅的居住品质。 ~~~~~~~~~~售楼的就是售楼的。外行说门道。。