老破小房子卖出去了20——买个宾馆

原本计划再干10年准备退休，也给自己立下一个财富目标。不过，我时常在想，10年后是个未知的概念，如果财富目标达不到，或者突然生发了一些未知的坎；或者没到10年，自己突然被裁员，收入突然中断；亦或20多年后退休，身体硬朗无所事事，我应该干点什么呢？——题记老破小房子卖出去了19-格鲁吉亚和哈萨克斯坦房子见闻这个五一假期，我回了趟老家青岛，我老市区的家的斜对面，有一个宾馆在出售，引起了我的好奇和注意，正挂贝壳进行交易，这个房子去年的时候就在贝壳上进行了登记，但是当初价格有点虚高。先对这个房子做个介绍吧：地理位置：市北区老区。去过青岛旅游的朋友应该知道海边的栈桥，栈桥正冲着的一条路是中山路，中山路很长，南部是栈桥游客多繁华，北部比较萧条，就是这个房子的所在位置；房子结构：门头+二楼。也就是这个房子是一楼门头和二楼房子打包一起卖。一楼二楼打通了；房子性质：属于70年产权住宅，现在办理了消防证，用于宾馆经营；房子户型图：一口门头房户型图：

二楼户型图：

最后，我录了一个视频：，时长02:04

这套房子，我心心念了很久，有快1年多时间了，奇怪的是，这个房子依然没有卖出去。根据我的经验，凡是在贝壳上挂出来的房子一般都不具备过高的性价比。往往真正具有性价比的房子，已经被中介内部关系消化了。现在很多中介，人人手里几乎都有套老破小。要么拿来收租，要么拿来搏未来拆迁预期。性价比超高的，中介自己就买了，或者推荐给了中介的潜在内部客户。那么，实在是没有性价比的房子才会放到网上开始市场竞价。而公开到市场上的房子长期没有交易出去，那么就说明一定有大的硬伤。所以，在贝壳上买房子，要首先看这个房子挂牌时间有多久，如果超过1年了，一定不要着急，要现场去看看，要找到它的硬伤！这套房子距离我家近，所以我非常方便去看房子，我早晨，中午，晚上都去看了。

这套房子的硬伤我总结一下：

1）一次性要买2套虽然房东说可以单独买一层，但是这个房子上下被打通了，任何买单独一层的人，都会心里面不舒服。房子结构出现了破坏，这个是很大的问题。所以，只能两个一起买。一起买就会出现2套贷款问题。

2）不合适居住，只适合经营很多买老破小的人，其实手头会比较紧张，往往外来务工人员为了城市有个家，即便是投资买的也希望能稳定出租。这套房子首先不合适居住。房子结构被改造了，只适合继续做宾馆。这一点，也增加了未来转让难的因素。卖给有居住需求的人的概率下降。

3）担心宾馆盈利能力这个位置，放在过去20年，绝对是个好地段，靠近中山路，附近小学中学，还有个儿童医院，人口密集。可现在，已经落后了。学校也是不咋地，很多老房子被征收了，儿童医院也搬迁了。现在感觉周围一片萧条。

4）结构隐患这个房子一楼二楼打通了，可以通过一个楼梯从一楼走到二楼，这种做法我感觉破坏了房子结构，会遭到投诉。但是房东开了10几年了，估计这个问题已经解决了。但是破坏了房子结构，总感觉有点不舒服。

这个房子虽然总结了这些硬伤，但是也有优点：

1）房间多2套小套二，改造成了上下一共10间房子。卫生间已经改造，多个卫生间适合宾馆。房子多就增加了营业收入。

2）宾客入住率我去年冬天的时候去考察，发现一半住满了，今年五一，只有2间房子没有人，其他都租满了。

3）运营模式丰富长租+短租相结合的模式。里面中间没有窗户的，都是长租客户。一间房子500-700元之间一个月。这个宾馆已经广告到网上，一间房从淡季到旺季25-100元/天之间。

4）消防证已经办理，电费每户独立开宾馆，需要办理消防证，这些房东可以直接转，电费已经独立出来。省心省事。

5）增加爱德华的碎碎念公号的故事情节有了这套房子，一天可以有10个住宾馆人的故事。提供大量的真实故事素材。写文章也可以增加互联网收益。甚至可以增加我开视频的故事内容。

6）一楼有2个门头大家看封面照片，红圈画出来的，也是她的门头，只是现在给关上了，当了一个房间。未来，可以打开出租出去。

我为什么没有出手？1）价格因素这套宾馆从210万，现在降到150万。距离我的目标价位，还有段距离。2）我没时间运营我有自己本职工作，没有时间搞这个。谁来运营也是个棘手的问题。如果我接受如何经营，还没有想好。

最后，房东和我说，这套宾馆一年有15万收入。我反问，为什么你不干了呢？房东说自己现在在台东开宾馆，一共70间房子，这边顾不上了。她朋友圈确实有在宣传她台东店的信息。另外旁边的房产中介大姐，我也了解了一下，说这个女老板的老公身体不好一天到晚上医院，没时间打理这个宾馆。我每次来这边老板都不在，所以，也从侧面验证了房东卖房意向。