关于物业纠纷的相关问答
关于物业纠纷的相关问答
【主要来源：《物业管理实操指南》、《民法典释义及适用指南》、《中国民法典适用大全▪物权卷一》、《民法典物权编理解与适用》、《民法典合同编理解与适用》、《物业管理条例注解与配套》等】
一、前期物业管理
1、业主能否以其非前期物业服务合同当事人为由，拒交物业费？
答：不能。第一，业主与建设单位之间有关于受前期物业服务合同约束的合意。根源在于其他业主对房地产建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。第二，业主因购买房产成为建筑区分所有权人，享有共同管理物业的权利并承担义务。建设单位仍是尚未出售部分房产的所有权人，与业主就共有部分形成共有关系。在业主与建设单位签订商品房预售合同的同时，前期物业管理合同作为其附件，一并被固定下来。故业主对选聘的物业和前期合同没有做主的权利，但是可以对买卖合同的条款提出意见，若协商不成且合同条款确实损害业主利益，业主可向房地产主管部门和物价主管部门投诉，要求变更合同中的不合法条款。
依据：民法典第939条
2、在住宅项目中，未经招投标而订立的前期物业服务合同是否有效？
答：有效。该规定规范了物业服务企业的选聘程序，促使房地产开发与物业服务相分离。因该规定属于行政管理性规定，并未明确违反该条款将导致合同无效，故建设单位未采用招投标程序选聘物业服务企业，并不足以影响物业服务合同的效力。
依据：物管条例第24条、江苏物管条例第32条、泰州物管条例第27条、泰兴物业服务收费细则第12条
3、居委会与物业签订的物业服务合同是否有效？
答： 符合法定程序的，有效。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
依据：民法典第278条、《业主大会和业主委员会指导规则》第58条
4、前期物业服务合同是否需要备案？后果如何？
答： 根据各地政策规定。
泰州规定：建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同和临时管理规约报送县级市（区）住宅物业管理主管部门备案。
泰兴规定：前期物业服务合同在签订之日起三十日内，由物业服务企业报所在地价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
依据：泰州物管条例第28条、泰兴物业服务收费细则第11条
5、如果业主与建设单位签订买卖合同时，其中未包含前期物业服务合同约定的内容，业主能否主张不受前期物业服务合同的约束？
答：虽然侵犯了业主的知情权，但是由于业主已经成为物业服务区域内的建筑物区分所有权人，并接受了物业服务，业主并不能主张不受前期物业服务合同的约束。
依据：物管条例第25条、江苏物管条例第23条
6、房产出售后，建设单位是否有权自行解除、变更前期物业服务合同？
答：无权，需召开业主大会决策。移交业主前，建设单位为唯一产权人；移交后，建设单位与其他业主共享管理权，除非建设单位与业主签订的房屋买卖合同中授权建设单位代为行使解聘、选聘物业服务人的权利，否则需召开业主大会由全体业主按照法定程序表决。
依据：民法典第278条第1款第4项
7、建设单位在出售房产时承诺赠送物业费，该承诺对物业服务人是否有拘束力？
答：取决于物业服务人是否认可。即如果物业服务人认可授权建设单位作出该承诺，则业主可以不向物业服务人交纳物业费。如果物业服务人未同意，建设单位作出的该承诺对物业服务人没有拘束力。业主以此为由不交物业费，法院不应予以支持。不过，业主交纳物业服务费后，可依据建设单位的承诺向建设单位主张权利。
依据：民法典第939条
8、单个业主签订的物业合同与建设单位签订的前期合同不一致时，以哪个为准？
答： 原则上以前期合同为准，因物业与建设单位签订的前期合同对全体业主有效，如要变更须征得“双过半”业主同意。
但若物业与单个业主之间实际履行的内容与前期合同所约定的不一致时，以实际履行内容为准；若出现两个合同不一致时，判断单个业主签订的物业服务合同的程序是否合法，是否按照法定程序共同决定。如能够证明程序合法，则应认定业主已按照法定程序变更了物业服务合同的约定。
依据：民法典第939条、278条
9、前期合同存续期间，建设单位是否有权解聘前期物业？
答：无权。前期合同效力及于全体业主。物业交付后，解聘、选聘物业是全体业主的共同权利，建设单位顶多作为业主之一（如果它还自持部分物业的话）发表意见，但无权直接代表所有业主。业主对前期物业服务企业或者其他管理人不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。
依据：民法典第939条、278、284条
10、前期物业服务合同何时终止？
答：一是双方当事人约定的服务期限届满；二是前期物业服务合同的服务期限尚未届满，但是全体业主通过召开业主大会，选聘新的物业服务人并订立新的物业服务合同，该合同生效时前期物业服务合同终止，业主不需要履行相关的提前通知义务，也不需要赔偿前期物业服务人损失；三是业主大会决定自行管理物业的，前期物业服务合同亦应终止；四是期限届满后，业主大会、业委会未成立或未选聘新物业，原物业继续服务且业主无异议，原合同继续有效但为不定期，业主可随时解除合同但应提前60日书面通知物业。为避免因前期合同约定有效期限为短暂固定期限如3年或5年，但届满后业委会未成立以致未能续签合同而产生争议，建议前期合同有效期限条款应参考“具体期限自合同签订之日起至业委会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止”。但此时有弊端，按民法典950条，期限内物业即便亏损也不得退出。
依据：民法典第284条、940条、948条、950条、物管条例第26条
11、原前期物业退出，建设单位是否有权自行选聘新的前期物业？
答：虽无权，但此时若未有业委会或业主大会，建设单位公开招投标选聘了新的物业，业主未异议，应认定有效。业委会没成立时很难召开业主大会，无法选聘新物业，此时原前期物业协商一致退出，为避免小区物业管理断层，建设单位公开招投标选聘新物业，业主没提出异议的，不违反法律规定，应认定有效。一些地方性规章为解决业主大会和业主委员会不能及时成立的问题，也会采取一些变通方式。
依据：民法典第278条、940条、948条
12、前期物业服务合同期限届满时，如果业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同尚未生效，前期物业服务合同是否应继续履行？
答：是的。前期物业服务合同履行期限虽已届满，业主大会尚未成立，或者尚未选聘新物业服务人的，物业服务人仍应继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
依据：民法典第950条
13、前期物业服务人拒绝退出，能否主张物业服务合同终止后的物业费？
答：不能。前期物业服务人拒不退出，违反业主的意思，不属于无因管理行为，无权以此为由主张物业服务费。
依据：民法典第949条、《物业服务纠纷司法解释》第3条
