300-350万新房选筹攻略 | 优缺点多维分析（附真实粉丝上车案例）
前言
买新房容易脑子过热匆忙犯错，建议大家下定之前，一定要把对比楼盘都了解一遍。
楼盘对比系列的初衷是：站在购房者的角度客观分析，帮助你们在信息对称的前提下买到满意的房子。
今天对比的是预算300-350万的新房：
星樾山畔、星河盛世、臻龙府、保利和颂、保利云镜、路径美的、越大星
预计阅读时间15分钟
可以直接在文末找我领取省流总结
01 产业地段对比
@企鹅陪你买房
保利和颂属于荔湾花地湾板块，板块内有白鹅潭CBD，楼盘距离黄金三角15公里，购买力更多是来自主城区的需求外溢，地缘性购买力相对弱一些。
星樾山畔所处的区府板块，属于科学城的核心板块，有不少公务员和国企人群选择在这边购房，人群综合素质高。
星河盛世锦城属于番禺新造板块，这个板块暂时没有成型的产业中心，也是大家说“睡城”，所以购买力主要还是依赖其他板块CBD的需求外溢。
保利云境所处的白云黄边板块身产业并不强，主要吸收主城区的外溢。
越大星&星河所处的新造更靠近琶洲和金融城，能够优先吸收这两个新兴就业中心的购买力外溢。
臻珑府所在的庙头板块属于老黄埔，板块本身是第二产业比较多，人群购买力偏弱，所以主要是吸收地铁5号线珠江新城的外溢。
02 公共交通对比
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星樾山畔、臻珑府这两个盘从小区到楼盘2分钟左右，舒适度非常高，对地铁依赖度高的小伙伴可以重点考虑！
保利和颂、星河盛世锦城、路劲美的距离最近的地铁站都在900m以内，大约步行13分钟，属于步行的舒适范围，地铁通勤35分钟能到珠江新城，真的香~
保利云镜距离最近的地铁站在1公里以内，地铁通勤40分钟能到珠江新城。
创意园这个地铁站属于在建14号线二期，目前土建工程进度51%，预计2025年建成（具体时间以官方公告为准）。
越大星在广医南路开通后，目前在售的地块步行到地铁站的距离是1km左右，大约要走15分钟；另外越秀也在小区内设置了接驳地铁的楼巴，10分钟以内就能到达地铁站。
03 教育资源对比
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越大星楼盘配建的学校都属于“九年一贯制+纯粹生源+名校集团管理”，以上三点能够满足大部分对教育有需求的家长，适合希望一站式解决教育问题的家长，以后无须再考虑置换。
星樾山畔属于“纯粹生源+名校”，生源大部分来自楼盘业主，但只限于小学，初中需要统筹周边入读。
星河盛世锦城是罗边村旧改项目，楼盘配建的学校会与村民生源共读，传闻开发商会引入名校资源，但暂时没有确切落地。
臻珑府、和颂、云镜、路劲美的这几个盘都没有配建小学和初中，需要统筹周边入读，买这三个盘需要接受教育不确定性。
04 配套资源对比
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星樾山畔处于区府板块，成熟社区，商业、医疗等配套资源已运行多年，所见即所得。
星河盛世锦城这个盘都有自建社区商业，周边生活配套成熟满足日常生活不成问题；大商业综合体方面有点欠缺，需要去到万博。
值得一提，星河盛世锦城自建有商业街，星河这个开发商，商业地产是他的强项旗下有其他商业品牌像：Cocopark等品牌，所以说星河在商业运营方面有一手。
路劲美的这个盘都位于番禺广场&番禺客运站的成熟社区，商业、医疗等配套资源已运行多年，所见即所得。
保利云境周边有不少成熟的社区，社区都自带底商，日常简单的生活采购问题不大。楼盘距离云都汇商场也不远。周边还有保利时光汇，白云新城的凯德广场和万达广场等等
保利和颂除了自有底商外还可以分享周边楼盘的配建资源比如未来还可以享受万汇天地商业配套，满足日常的逛街购物不成问题。
越大星&臻珑府配套了底商，但是因为处于新开发的区域，所以距离成熟还有一段时间。
越大星初期更多还是要依赖外部的商圈，比如周末可以到最近的万博商圈逛一逛。
臻珑府大型商业需要去到老黄埔商圈。
05 硬伤缺点对比
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噪音方面，这几个楼盘或多或少都有些噪音影响，都有马路或高速噪音问题的影响；如果对噪音比较敏感，建议实地感受一下或者尽可能选择远离马路的楼栋。
学校方面，臻珑府、和颂、云镜、路劲美的这几个盘都没有配建小学和初中，需要统筹周边入读，注重教育的家长们需要慎入。
开发商方面，路劲美的和星河盛世锦城属于民企开发商，保障性比国企差一些，但是这两个开发商都不属于高周转民企，现金流比较稳健，暴雷风险低。
其他硬伤缺点会比较个性化一些，大家可以点开表格进行了解，也可以添加企鹅君微信深入了解情况，避免不了解情况就匆忙入手买错房。
06 热销户型对比
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星樾山畔重点关注80方户型，这是山畔流量最大的户型，因为科学城300万以内的地铁口正规三房，确实比较少见，大部分中介的朋友圈都是以这个户型来吸引客户目光。一个缺点是最小的房间只有4.5方，但是能摆下床和柜子，其实能正常住人，但是多少有点憋屈。
星河盛世锦城的户型都是3+1起步，最小面积也是95方，算上赠送的话实用率9成以上，+1的空间是在进门的地方，住人可能有点鸡肋，可能作为书房会更合适。
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臻珑府，我们重点关注89三房两卫户型，竖厅布局。房间都实现了大面积采光，客厅+阳台+玄关三点起到对流效果，是小户型中少见的南北对流起。
保利和颂，72平1+2房整体使用率100%，户型设计舒适，1+2房主卧19㎡外加L型飘窗景色一眼观览，生活工作动线分明，注重主人私密性的同时能做到休息工作互不打扰；主卧进深约0.8米L型大飘窗，宽景视野。
保利云镜重点关注68方刚需户型。小面积三房户型实用率116%，入户花园外置，收纳效率提高不少，这个小三房面积不大，但舒适三房而且总价相对压力没那么大。
路劲美的我们关注87方的户型，都是110%实用率，换算一下就是96方的实际居住面积。不过需要注意的是，户型大部分偷来的面积都是飘窗部分，所以没办法完全利用起来。
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越大星重点关注88方，同样是南北对流，但仅限是房间部分。
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07 粉丝上车案例分析
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01基本情况
预算：350万左右
购房目的：刚需婚房自住
通勤：广深两地通勤
需求：通勤便利
户型：三房
02初步咨询
粉丝刚结婚就计划买婚房，男方希望给自己的爱人一个稳定的居住环境，短期内没有教育需求。虽然粉丝在深圳工作，但想在生活性价比更高的广州定居，主要考虑交通和居住舒适度，我们综合具体需求后推荐了星河盛世锦城、路劲美的、越大星，预算内能满足通勤和三房。
03反馈&复盘
粉丝一开始的目标比较倾向番禺南站板块，因为南站去深圳比较方便，咨询师从未来置换的角度建议粉丝不用在开始看房的时候就框定自己，可以先拓展选筹方向，把符合要求的楼盘看完再做进一步筛选。粉丝在看完楼盘后的反馈：
星河盛世锦城方面，粉丝觉得周边环境不如另外两个盘，而且粉丝个人比较介意民企开发商，所以这个盘pass。
路劲美的方面，粉丝虽然觉得体验感很舒服，地铁通勤也方便，但粉丝个人内心还是过不去民企开发商这个梗，所以很遗憾这个盘也pass。
越大星方面，相比其他两个盘，粉丝一眼相中了越大星的环境和配套，有点意外的是配备的学校还是个名校，虽然离地铁离楼盘1公里好在小区有接驳巴士，粉丝表示能接受。
复盘过后，虽然越大星有高速噪音影响，但粉丝表示没问题，能接受。
04最终上车
上车这里有的小插曲，因为粉丝当时也没想到第一次带看之后就找到中意的房子（咨询师也一脸问号的意外），当时女方很惊讶怕双方都没带卡付款，男方笑笑说了句:放心我钱都准备好了，就看你喜不喜欢这里了。hhh满满的霸总既视感,咨询师被喂了一嘴狗粮。
最后在企鹅团队咨询师陪同下 粉丝终于在广州扎扎实实的安家啦恭喜~
咨询师给他们核实完所有交易细节后，现在坐等收楼入住啦~
05参考思路
楼盘的各维度分析是客观信息，企鹅团队可以做详尽的分析，并且给大家在各个维度做明确的排序界定，甚至【省流汇总】都可以免费提供给大家（文末福利）。
然而，买房是一件非常个性化的事情，每个人对优劣势的理解是不一样的，比如同样是有娃家庭，有的家长买房就只看名校，有的家长就比较佛系，相信儿孙自有儿孙福，有书读就行。
所以，我们认为在看房过程中，不断梳理自身需求，做好取舍和优先级排序，这样才能一步一步找到适合自己的房子。
这些我们帮助300+粉丝成功上车广州之后，总结出来的新房购房四步法（下图），可以帮粉丝少走很多弯路，避免买错房。
企 / 鹅 / 福 / 利
最后，我们团队整理了一份《楼盘对比分析表》 ，包含150-800万各预算段楼盘的对比分析，欢迎大家扫码私信“对比分析”找我免费领取。
