签订商品房买卖合同，谨防合同陷阱！
买房是人生大事，交易金额动辄上百万，因此，签订商品房买卖合同更不可放松警惕。现实当中，购买一手商品房时，商品房买卖合同都是由开发商拟定和提供，但由于买卖双方在专业知识上信息不对称，一旦买方不注意，随便签了格式合同，买房就很容易踩坑，随之而来的纠纷和麻烦也会找上门。
1、认购协议陷阱
签到正式商品房买卖前，开发商一般会跟买方签署一份认购协议，协议会对定金金额、首付款支付时间、房屋总价、正式商品房买卖合同签订时间等进行约定，我们经常在认购协议中看到这样一项条款：“买方自愿购买该房屋，已经认真阅读并完全理解商品房买卖合同内容，自愿签署，并无异议。买方不得以商品房买卖合同条款未与卖方达成一致为由，而拒绝签订合同。”
这类型的条款，是开发商为了限制买方对商品房买卖合同条款提出异议而设置的格式条款，剥夺了买方平等、公平协商合同条款的权利，实际只是反映了卖方的意愿，并非买卖双方真实的协商结果。大多数情况下，买方在签署认购协议时并未看过商品房买卖合同，更不可能提前与卖方就买卖合同条款协商一致。因此，买方在签署认购协议时，需认真阅读协议条款，以防开发商在此处设坑。
2、违约责任不对等
商品房买卖合同会对开发商和购房者交房、办证、缴纳购房款等问题的期限和逾期责任进行约定，但如果细心就会发现，双方违约后，违约责任是完全不对等的。
开发商为了维护自身权益，减轻己方的违约责任，一般会在商品房买卖合同及其补充协议中约定，如果买方违约逾期付款，就要支付高额的违约金，但卖方违约交付时只需要支付较低的违约金，甚至有些商品房买卖合同还会对卖方的违约金金额设置最高不超过总房款的1%或2%或3%等类似的约定，买卖双方违约责任差距很大。同时，一些开发商还会在商品房买卖合同条款中设置排除买方因卖方逾期交付的单方解约权。
因此，购房者在签订商品房买卖合同时需要多加留意，如发现合同条款违约责任不对等，可要求同等待遇，争取合同中违约责任条款更加公平。
3、面积误差陷阱
商品房预售制度是目前国内房地产市场主要采用的制度，这就意味着，绝大部分购房者购买商品房，在其与开发商签署商品房买卖合同时，房屋是尚未建成的，而商品房买卖合同内约定的建筑面积系通过设计图纸测算出来的预测面积，待房屋实际建设完成后，再对房屋进行实际测量，预估面积与实测面积就可能存在一个面积误差。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”从这一规定来看，只要买卖双方约定不违反法律法规的强制性规定，法律是充分尊重契约自由的，只有当双方对面积误差的处理没有约定或约定不明时，才按照上述法律规定的原则处理。但需要注意，上述司法解释已于2020年12月23日进行了修正，最新的司法解释中已删除原十四条关于面积误差处理的条款。因此，合同是否约定关于面积误差的处理，如何约定，至关重要。
根据我们办理的大量房产纠纷案件来看，开发商提供的商品房买卖合同中，一般会约定房屋建筑面积以有资质的测绘部门出具的实测面积为主，当房屋实际面积与约定面积不符时，则多退少补据实结算。因此，大家在签署商品房买卖合同时务必仔细阅读面积差处理条款，如买卖双方约定面积误差超过某个值后不再额外支付费用或买方有权解除合同，那么买方一定要在合同中明确这一点，以免未来发生纠纷。
4、贷款陷阱
大部人购房都是采取按揭贷款的方式购买，但在现实当中，并不是所有购房者都可以顺顺利利把款贷下来的。开发商为了防止购房者无法贷款时直接退房，一般都会直接在合同中约定，因购房者信誉等问题导致不能贷款的，购房者需一次性付清房款，否则就要承担相应的违约责任。
这样的条款会限制购房者在贷款不能时主张无责退房退款的权利，一旦买方不能贷款，这对买方的打击会是致命的，因此，需要购房者特别注意贷款条款。如果不能保证自己百分之百能贷到款，或自己的经济能力无法负担房屋全款的，必须在合同中约定买方无法贷款时可以退房。
5、任意免责权
在与购房者签订商品房买卖合同时，多数开发商都会在合同中约定种种免责条款来压缩己方责任，因此，购房者买房时务必看清免责条款。
例如，我们经常看到，开发商销售商品房时会在广告、沙盘、户型图等合同之外作出一些吸引购房者买房的许诺，但签署商品房买卖合同时，开发商会对前期的宣传承诺等都做免责约定，所以开发商的宣传不可全信，如果你是基于开发商的某些宣传许诺购买房子，请让开发商写入合同，或明确许诺事项与收房后实际不一致时的违约责任。
另外，开发商还可能会在合同中以"不能克服的客观原因"来扩大自身的免责范围，从而免除逾期交房、逾期办证等情况下的违约责任。根据法律规定，当出现不可抗力情况时，是可以主张免责的，但类似"不能克服的客观原因"这样的表述范围要比合同法规定的不可抗力的范围要广泛得多。
因此，签订购房合同时，购房者可以要求开发商的销售人员对合同中的免责条款给出充分的提示和说明，并做好相应取证工作，确保已完全理解免责条款的含义，且双方对免责条款无异议，避免法律上的“陷阱”。
以上是我们总结出的常见购房合同陷阱，还望广大购房者们注意。在签署商品房买卖合同过程中，开发商相对于购房者处于更加强势的地位，因此，购房者需要保持冷静，不仅要警惕销售策略，还应了解如何运用法律手段来防范潜在风险，严格审查与开发商签署的各项文件，绝不盲目签署，也不轻易付款认购。如有需要，可以咨询专业律师，以确保在购房过程中掌握主动权。
