聊聊房子收租这件事，以及“金融房产”
今天聊个“金融房产”的方案。聊之前，先聊聊实物房产。
我们不聊刚需购房，我们聊租房收益和房子本身的增值。先看看租金回报率：
租金回报率=租金收入/房屋成本
国际上认为，租金回报率在5%以上，有价值购买并出租，在3%以下，不适合出租回本。
2023年重点50城租金回报率1.95%，跑赢1年期存款利率1.5%，大部分城市都没到3%，其中上海1.84%，北京1.85%，广州1.91%。
现在，大概是这么个情况：
当然，我们看的是2023年的情况，2023年的租金回报率，就不拿2000年买的房子来说事了，因为我们现在也买不到2000年的价格和增值。
1978年以前，房子计划分配。1978-1998房产商品化试点。在1998年金融危机影响下，我们取消福利分房，开按揭贷款买房政策、出让土地使用权、外加宽松的货币政策。
原本的计划分房转向市场，阀门一开，价格就奔着价值追了起来，再加上后来宽松的货币，这价格就跑到了普通人抬头欣赏的高度了。
这种阀门一开的时代的红利，是属于时代的。
之前跟朋友说，我无比封建迷信地相信一命二运三风水。因为出生的年代就决定了你人生的哪几个阶段会接到时代的红利和机会。人生发财靠康波，跟60甲子有一种对应感。
当然，一线城市中心区域的房租，房产还是会涨。毕竟，供需关系决定价格。
扯远了，回来继续聊租房。
除了租金回报率，房子的增值以外，房子租出去还有其他影响因素，比如闲置时间、房客看房、翻新成本、维修精力。
二房东由此而生。
而租房这件事以外，还有个头大的事——变现有点复杂。
是的。挂出去卖，要讨价还价，要看市场，甚至因为急着变现降价出手。
什么事都有发生的可能。
写到这里，我们还没进入宏大叙事。那就是，房子的价格，短期看金融，中期看土地，长期看人口。2023年人口数据也出来了，摘抄下：
出生人口自2017年以来连续七年下降
我们都很关心下一代，所以再换个角度看下出生人口的情况。
以上，我们已经看了租金回报率表现，房产过往增值情况以及未来人口影响、以及房子闲置、租客看房、翻新、维修等时间精力的影响。
但，我们至今未讲一个关键因素：能不能入场，以及入场的代价。
房子这种大件，对于一个普通家庭来说，是要掏好几个口袋才能够到的。而对于一个中产家庭来说，入场的压力，同样不算小。
之前泽平宏观发布《中国财富报告2022》：2021年中国实物资产占总财富比重高达69.3％，主要表现为房地产。房子占了总资产将近70%，入场的代价怎么轻得了。
关于房子和租房就是这么一个故事。
如果把这个故事再写得完整点，其实还有2011年开始的上海、重庆房产税试点，以及2018年提及又暂缓的房产税立法。当然，这只是时间的问题。
作为一个普通人，我对于过去的房子的浅薄的看法就聊到这。
毕竟，现在又开了新局面：
金融支持住房租赁市场
一个结构性的调整
普通人确实也不懂，除了能想到生育率倒数第一的朋友的新闻，我也就只能翘首看着了。
那下面，作为一个保险经纪人，我参照以前靠房子躺赚租金的思路，做了几个轻量版的 “金融房产方案”，为想做包租婆包租公的朋友们开开思路。
这个方案，可以叫轻量版，青春版，SE版都可以。门槛相对实体房产低，不需要“二房东”，不需要“找租客”，只需要有个经纪人全心全意地为你物色服务就可以了。
方案整理思路主打一个：
一人搞定，全家不愁，轻量入场，躺赚收租
用一个露台，看世界的窗台
35岁小姐姐，每年20万，交5年，之后每年躺收3万，100万都还在，甚至有点微不足道的小增长。
这3万，足够给小姐姐做一个小的旅游资金了，可以看看各地的露台风光。
而且，小姐姐如果急用资金，交满5年之后，也可以退保出手，把100万加上微不足道的小增长拿出来。
这不，又轻量，又省事，变现还容易些。
以一身炊烟，换烟火人间
30岁小姐姐，每年10万，交3年，之后每年躺收9000，30万都还在，甚至有点微不足道的小增长。
以一线城市的房价，30万可能只够搞个小厨房，而每年的9000，小姐姐可以在日常生活以外，额外搞几顿饕餮大餐。
同样的，小姐姐如果急用资金，交满5年之后，也可以退保出手，把30万加上微不足道的小增长拿出来。
主打一个省心省事，躺着拿钱。
拿一米阳光，照一身新衣裳
5万可能都买不到一线城市一平的地。
但30岁小姐姐，奖金一来，5万一口气交掉，之后每年躺拿1500，5万也在增长。
这1500买身衣服，或者办个健身卡，也能给小姐姐带来焕然一新的面貌。
这时候又得再提一提我的封建迷信了，一命二运三风水，四积功德五读书。六名七相八敬神，九交贵人十养生。
小姐姐从十开始，滋养好自己，成为自己的风水，后面运势不也就跟着来了么。
方案仅做示意参考。如有疑问、方案咨询，欢迎私信留言。
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