都知道江山万里，但豪宅交易的内幕你知道多少？
上周开始老司机正式推出了存量房估价服务（见文末），500元不到的定价其实没什么钱赚，但这项业务让我感觉特别有意义。
一方面，专业的估价为买卖双方避开了出价的大坑，不至于被误导而成了冤大头；另一方面，也可以让买卖双方冷静客观的看待市场，放弃不合理期待，真正促进成交。
毕竟，买卖双方都是奔着成交来的。
虽然没钱赚但老司机也颇有收获，这项工作可以让我们更加深入的研究每一个小区，特别是有代表性的小区，让我们对不同类别的二手房交易，有更加深刻的认识。
了解估价服务请关注公众号：房产老司机
上周我们做了二套江山万里的估价，都在200平以上，是真正的豪宅，我们惊讶的发现，豪宅背后的成交情况，可能与大家想象的并不一样。
此前，我们很容易陷入一个误区，认为豪宅不好卖，交易周期长。从统计来看，宁波一年成交的千万级豪宅不过400多套，在5万套的二手房成交中，占比不到1%。
的确看上去非常困难。
但我们在研究了江山万里1-4期近一年的成交后发现，事实并非如此，这类千万级的豪宅，成交周期往往比普通住宅要短得多。
过去一年江万通过贝壳系统成交了大约10套，南天系统大约5套，其他中介包括业主自行成交的不在其中。我们研究了这些成交，平均的挂牌周期只有短短的2个月。
是的，这是一个比平均数短得多的挂牌周期。
我们上周也评估过海曙环城西路一个楼盘，平均挂牌周期是7个月；老江东兴宁路的一个楼盘，平均挂牌周期更是长达9个月。
也就是说，在这些成交的二手房中，江万的千万级豪宅，比200-300万的普通住宅卖得快得多。
虽然老司机此前也认为，未来的二手房市场会两极分化，真正高端的住宅会更受追捧，而大量的中低档次住宅会逐渐内卷。
但当数据摆在面前时，我还是有些吃惊，高端市场的购买力和购买速度，绝对出乎我们的想象。
因为老司机有二手房业务（见文末），我们跟不同类型的购买客户打交道，事实上我们也发现，越是低总价客户，购买犹豫期越长，看房量也越大。
我们分析过可能的原因：一方面是资金有限，每一分钱都希望物超所值，所以会花大量的时间去看房和比较；另一方面，低总价房子总会有这样那样的不足，这些缺陷会让购房者纠结不已。
相反，高端客户在买房时，可能没有那么多的纠结和比较，毕竟高端市场上放出来的房源也不多，许多人就等着心仪的房子出现。不喜欢的就算便宜也不要，喜欢的就算贵一点也认了。
买得起千万豪宅的人，不会在几万几十万上纠结太久，因为赚这个钱对他们来说可能也就一天或几天的工夫。
第二个让大家想不到的，是豪宅在过去一年的价格基本保持稳定，并没有跟随大盘往下掉，走出了独立行情。
宁波的普通二手房，在过去一年的成交均价大概下跌了超过10%，其中老破小跌幅更大，次新房相对好一些。但豪宅几乎没有太大的波动。
这是某豪宅过去一年的成交单价走势图，我们看到价格中轴基本保持均衡，单价的波动随着单套房源的变化而波动，比如面积的大小，楼层的高低。
关于豪宅是否保值的争论，通过这张图可以大致看到结论，在过去一年的下跌行情中，这种稳定性表现得尤其瞩目。
即便有人可以操纵单套成交，但也无法操纵所有成交。
但从经验主义出发，过去20年普通住宅的增值速度是要高于豪宅的，从中央花园、海景花园、长岛花园到荣安府都是如此。是什么原因让普通住宅跑赢了豪宅？
老司机认为，答案就是两个字：短缺。
过去20年都是住宅短缺时代，短缺的主体是普通住宅，这个缺口一直到到2018年左右才完全闭合。也就是说，从2019年开始，短缺时代结束了。
短缺时代结束，意味着普通住宅的黄金时代结束，之后逐渐走向过剩。那些房龄在15年以上，没有电梯，社区老旧，户型糟糕的产品，将逐渐被边缘化。
即使便宜也少有人问津。
短缺时代结束后，品质时代就要来了，高品质住宅会逐渐成为商品房的主流。豪宅作为高品质住宅的代表，其价值稳定性就逐渐体现出来了。
今后我们将看到一个现象，普通住宅，尤其是低品质住宅的贬值速度，将远高于豪宅。
我们还发现，豪宅目前仍然是卖方主导的市场。关注老司机的人都知道，去年以来我一直在强调二手房已经是买方市场，也就是卖的比买的多。
但豪宅市场并不是如此，越是顶尖的豪宅，越是由卖家主导。
在分析价格的时候我们发现，同样的豪宅区，小面积往往比大面积卖得便宜，一方面是小面积的位置环境不如大面积好，另一方面是小面积的供应量比大面积要多得多。
同样一个豪宅区，130面积段的可能有20套在售，而210面积段的却只有2套，这样一来，210面积段基本没什么选择空间，价格同盟天然成立；而130面积段的房东却在相互杀价。
话说回来，买豪宅的客户，基本上都是奔着大面积去的。
不仅宁波是这样，杭州、上海乃至国际一线城市的豪宅都是如此，越是顶级的豪宅，越是在市场上难觅卖家，而买家就像等着限量款一样，等着房源的出现。
我们看到太多的普通楼盘吹什么稀缺性，真正有资格说稀缺的，只能是豪宅，而且越是顶级越稀缺。
说到这里，就不得不说一下宁波楼市里的伪豪宅，所谓伪豪宅除了价格比较“壕”之外，其他都很拉胯。在老司机看来，真正的豪宅必须具备如下几个硬品质。
1、优势突出的地段。仅仅核心是不够的，还得有好学区，好交通，好景观和好配套；
2、优势突出的产品。名师设计是必须的，而且要有前瞻性，5-10年就落伍了那根本不是豪宅；
3、优势突出的品牌。不是阿猫阿狗都可以做豪宅，野心超过能力的开发商很多，最终不能钱不够就是人不够，画虎不成反类犬。
4、优势突出的环境。这里指的是软环境，如客户圈层和物业服务。一个豪宅有110平的也有210平的，有高层还有排屋，说得好听点叫多元，说得不好听叫大杂烩。
所谓的豪宅，就得没有短板，至少没有明显的短板。
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PS：本周六（6月25日），老司机今年首场线下交流会将在慈城举办，除了老司机本人，我们还邀请了另外两位大咖一起交流。全程采用自由问答模式，如果你有买房卖房的任何问题，欢迎来现场与我们交流。了解详情，请加老司机微信：FCLSJ2018。
