159 卖方违约，购房者能否同时主张房屋价差损失与定金双倍返还？

【导读】

因房屋出卖方违约，导致合同无法履行的，买房是否可以主张房屋价款损失及双倍定金返还？

【案情简介】

2016年3月16日，甲与乙公司签订《商品房认购书》、《地下车位使用权转让协议》。合同签订后，甲支付购房定金20000元、储藏室定金10000元、车位款65000元及住房维修资金13057.94元。《商品房认购书》已经生效判决认定为商品房买卖合同，而非要约合同，并经法院判决双方继续履行该认购书。乙公司仍将涉案房屋卖给了案外人。

甲向法院起诉请求：1.乙公司承担因争议房屋及车位恶意过户无法履行合同而给甲造成的经济损失621889元（以房屋、车位评估后差价为准，评估价1341651元减原房合同价款654762元）；2.乙公司两倍返还房屋定金4万元，双倍返还储藏室定金2万元，返还车位款6.5万元，以及房屋预交维修基金13057.94元，评估费5854元，保全费3770元；3.乙公司承担本案全部诉讼费用9589元。

法院委托房地产评估有限公司对涉案房屋及车位的市场价值进行鉴定，估价结果：房地产总价：1250409元/平方米（房地产单价：12647元/平方米），车位总价91242元，总价合计1341651元。甲为此支付鉴定费5854元。

【争议焦点】

涉案房屋差价款损失及鉴定费责任认定问题。

【法院认为】

法院判决双方继续履行《商品房认购书》，但乙公司在收到该判决书后向不动产登记中心申请办理了涉案房屋的产权登记，并将产权登记于案外人名下，导致上述认购书无法继续履行，乙公司行为构成违约，对此应承担相应的违约责任。法院确认双方《商品房认购书》及《地下车位使用权转让协议》解除，乙公司应返还甲已支付的购房定金20000元、储藏室定金10000元及车位款65000元，并应协助甲办理住房维修资金13057.94元的退还手续。

关于甲要求乙公司赔偿房屋差价款621889元的诉讼请求，法院认为，乙公司将涉案房屋转让给案外人导致协议书无法继续履行，应承担违约责任。法院依法委托房地产评估有限公司进行司法鉴定。涉案房屋及车位在本案甲起诉时市场价值为1341651元，而甲与乙公司签订认购书时确认的价款合计719762元（654762元+65000元），房屋差价为621889元，但考虑到甲仅支付了总房款719762元中的95000元，兼顾公平原则，对乙公司的赔偿责任法院酌情按照房屋差价款的80%计算，即乙公司应赔偿甲房屋增值损失497511.20元（621889元×80%），同时乙公司需承担鉴定费5854元。

关于甲要求乙公司双倍返还定金的主张，法院认为，上述房屋增值损失已足以弥补甲损失，故对甲要求双倍返还定金的主张法院不予支持。

【法院判决】

一、乙公司于判决生效后十日内赔偿甲经济损失497511.20元；

二、乙公司于判决生效后十日内返还甲房屋定金20000元、储藏室定金10000元、车位款65000元；

三、乙公司于判决生效后十日内支付甲鉴定费5854元；

四、乙公司于判决生效后十日内协助甲办理住房维修资金13057.94元的退还手续；

五、驳回甲要求乙公司双倍返还房屋定金、储藏室定金的诉讼请求。

【总结】

房屋出卖方违约，导致房屋买卖合同不能履行的，买方可主张房屋价差损失。房屋增值损失弥补买方损失后，不再适用定金罚则。