不怕你不买，限购放松后，大招还很多
眼看4月18日就要到了，宁波的土拍却偏偏遇上了疫情，真是屋漏偏逢连夜雨啊！
这大半个月老司机一直在“鼓吹”对楼市的信心，估计那些盼着房价跌的人，都已经全部取关了，剩下沒取关的，也是在等着看老司机被打脸吧。
经济都这样了，你居然还在鼓吹大家买房？
老司机并没有鼓吹大家买房，买房这事，要根据自己的情况量力而行。我的逻辑很简单，经济越不好，楼市越不能差，否则可能就是经济危机了。
虽然我们从来都没遇见过经济危机。
房企爆雷只是一场小规模危机，仅限于民营房企领域，对整个金融、经济的冲击还不算大，不过这场小危机让决策者看清了一个现实：
当前，房地产是动不得的。
老司机之所以乐观，原因是救市的工具还很多，以前看到的都是毛毛雨，压箱底的大招，还没完全拿出来。
未经证实的消息，宁波的限购再一次缩圈了，这次缩到了内环线，即东外环——北外环——机场路——鄞州大道之内。
老司机这个表述并不准确，因为高新区的梅墟好像也不限购了。
缩圈只是表象，实质是全方位放松。
假离婚的，以前要限2年才能买房，现在能买了；赠予房产的，以前受房票限制，现在随便赠送了；要交社保的，以前不能补交，现在随便补了；投奔子女的，以前不能买房，现在可以买了。
总之前两年打上的补丁，现在无一例外的全扯下来了，还嫌不够，又给大家新开了几道口子：
机关事业单位、国企、上市企业高管，没社保也可以买房。
企业也可以买房，打个报告申请一下也可以。
郑重声明，以上消息纯属道听途说，如被证实纯属巧合。
此次放松的另一个大招，是奉化再次豁免房票，也就是说无论你在奉化有几套房，在限购区买房同样不受限，对奉化来说，那感觉就是：
他好我也好！
这一些列放松有个共同目标——让有钱没票的人入场。
许多人看空楼市，他们的依据是房价太高了，再怎么救也买不起。这话对吗？对于没钱的人来说是对的，但对于有钱人，他们会说：
能用钱解决的问题，那都不是问题！
我们必须要承认，财富并不是平均分配，而是按照幂次法则分布的，说得简单点，少数人拥有大多数财富，这个比例大概是10%VS90%。
也就是10%的人拥有了90%的财富。
这不是最惊悚的，更为惊悚的是，这10%的富人当中，同样分三六九等，金字塔最顶端的那部分人，可能只占总人数的1-3%，他们掌握着社会60-80%的财富。
假设我们认为有钱人的比例是10%，宁波接近1000万人口中，最富有的人差不多有100万；如果再提纯一下，巨有钱人的比例是3%，那也有30万。
对这30万人来说，买套房和买个菜，没太大差别。
100万有钱人，30万巨有钱的人，而市区每年新增房屋最多只有5万套。所以千万不要以为房子太贵大家买不起，买得起的人其实很多。
如果比较早关注老司机，就知道我在2019和2020年时经常提到一个概念：
产业资本进楼市。
很多企业的资金，本来是用来生产的，用来扩大生产线，采购设备，招募人才的，但由于实业不好做，利润低，看来看去不如炒房赚钱，于是生产不搞了，拿着钱进来炒房。
这些产业资本可不是小打小闹，经常一吃进就是几十套上百套房子，股民们经常看到一家公司年报亏了，通过卖掉几十套房瞬间扭亏为盈，保壳成功，就是最典型的例子。
那还只是上市公司，数量巨多的非上市公司到底屯了多少房，没有人知道。
每次大放水，都会涌现出一批挂羊头卖狗肉的企业，他们打着投资实业的幌子向银行贷款，然后转身把这笔钱拿到楼市去炒房。
银行不知道吗？他们睁只眼闭只眼，因为他们太了解企业了，如果真拿这些贷款去投资实业，最后可能根本收不回来。
还不如炒房稳当。
资本天生是逐利的，只要有钱赚，它们肯定会进来。马克思说过，如果有300%的利润，资本冒着被绞死的危险，也会进入。
楼市创造的利润有时候甚至不止300%。
想要彻底的激活楼市，最为核心的一招是营造出上涨的预期，只要大家认为房价会涨，买房的钱从哪里来，那都不是事。
那么，如何营造上涨预期呢？
历史上，最有效的工具是地王，一个城市如果拍出了地王，这个城市的楼市立马就能活过来，如果连续拍出三四个地王，这个城市很快就能进入狂热。
屡试不爽。
怎样才能拍出地王呢，这就需要地方与开发商合力，一方面是减少供应，另一方面是扩大需求。
放松限购就是为了扩大需求。
宁波现在有条件拍出地王吗，很困难，因为土地溢价率不允许超过15%，这是上面定的，宁波改变不了。
但仍然有其他方法来营造上涨预期。
最简单的，是提高限价的上限，甚至部分地方取消限价，限价的天花板打开了，人们对房价的想象空间就打开了。
从前面两次土拍来看，提高限价已经成了常规动作。
需要强调的是，上涨预期不等于大涨，地方政府最希望看到的，是一个持续温和的上涨，而不是暴涨。
因为暴涨会招致问责。
地方政府最不希望看到的，是价格下跌的预期，这样大家都不买房了，土地也没人要了，整个链条都玩不下去了。
其实，激活楼市的工具还有很多，比如把房票资格调整为只认本区，你在鄞州买房，海曙的房子也可以不算；再比如扩大拆迁规模，货币安置。
只要能拿到拆迁资金，地方是非常愿意干这事的。
在房贷方面，可以认贷不认房，可以二套当首套，可以提高公积金，可以首付降到2成。
无非是找个什么名义。
在规划方面，可以再出几版PPT，再提几个大概念，再造几个大题材，里子面子都有了。
老司机早就说过，我们的调控就是翻烙饼，今天翻过来，明天再翻过去。该不该翻，该怎么翻，什么时候翻，都不是我们能掌握的，只需记住一点就够了：
如果不跟着翻，就可能会被烤糊。
本文源自微信公众号——房产老司机
从业21年。独立、专业、为购房者服务！441篇原创内容公众号