物权空窗期如何维护权益？从三木文澜府业主拒绝收房说起

业主在收房的时候，发现自己买的房屋被当做物业用房并进行了简单装修，部分装修、使用痕迹令业主心生不满，于是拒绝收房并与开发商发生争议。那么，在这种情况下，业主该如何维护自己的权益呢？

今天就来讲一讲。

物权空窗期

房屋没有交付前，所有权是开发商的，或者说，开发商才是业主。

不管物业和开发商是不是一家，物业占用房屋并使用，是物业与开发商之间的关系。只要开发商同意就行，跟业主没有关系。

这里需要注意的是， 不动产所有权的转移适用登记主义，自登记之日起所有权发生转移。

也就是说，即便业主已经足额支付了购房款，但没有登记办理房产证，仍然不能主张享有房屋所有权。

房子的所有权早晚是业主的，但是在未经登记之前，存在一段空窗期，也就是物权空窗期。

民法典规定，不动产的物权未经登记不发生效力，买受人仅仅可以向出卖方主张过户登记的债权请求权。

所以，网签也没有房屋所有权。不仅网签不行，如果因为开发商五证不全、房屋质量验收不合格、项目被抵押等原因导致不能办理过户登记，业主同样没有房屋所有权。

按照法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，判断相关纠纷时，是否享有所有权是非常重要的一点。

那么，像三木文澜府这样的情况，业主应该怎么维护自己的权益呢？毕竟，好好的新房被人弄成这样，心里肯定是不舒服的。

三木文澜府的情况

邱先生在三木文澜府购买的两套网点房位于胶州开发区交大大道与辽河路交界处，购买时间是2019年8月，收到交房通知的时间是2021年12月31日。

从媒体披露的情况看，邱先生的不满主要有三点：

一是没有征求过自己的意见；二是简单装修和使用对房屋造成破坏；三是由此导致的延期交房，开发商回避赔偿问题。

第一点前面已经讲过，开发商依法是可以不用征求邱先生意见的。

关于第二点，简单装修对房屋造成的破坏，邱先生当然有权要求恢复原状。实际上，开发商也是明白这一点的，在回复媒体时表示：“墙面腻子、瓷砖都可以铲除。”

第三点，延期交房的违约金赔偿问题。这其实是引发双方争议的核心问题，在媒体介入前，双方的协商过程很不愉快，用邱先生的话说，自己甚至差点被赶出来。

争议最激烈的部分就是天然的问题核心，无论承认还是不承认，这是常识。

邱先生面临的问题在于，购房合同中并未明确违约赔偿标准，那么以什么标准赔偿就需要谈判。而作为个体的业主，在与开发商的谈判中无疑是处于弱势地位的。为了平衡，选择包括媒体在内的第三方介入，是常见的做法。

除了媒体，可以选择的第三方还包括消费者协会，业主可以请求他们进行调解、处理问题，或者是向相关主管部门申请调解处理。通常情况下，在第三方介入后，双方的强、弱势状态会发生很大的变化，在媒体、消协、主管部门面前，开发商强势不再，一般会认真解决问题。

如果情况复杂，问题仍然无法解决，业主还可以选择向仲裁委员会申请仲裁或者诉至法院。

纠纷不属于行政机关主管的，当事人可申请仲裁或提起民事诉讼。但是申请仲裁必须有约定的仲裁协议，如无约定，不可申请仲裁，只能提起民事诉讼。而且仲裁实行一裁终局制，裁决作出后，当事人不可就同一纠纷再次申请仲裁或向法院起诉。

这里的建议是，业主们在遇到邱先生这样的交房纠纷时，最合适的出发点是立足于解决问题，而不是引起诉争。

物权空窗期，如何应对严重纠纷？

现在商品房买卖普遍采取的是期房的形式，从购房到交付再到办证有一定的时间周期。在此期间会有很多不可预期的事情发生，导致买卖双方发生纠纷，比如大环境的变化、开发商的信用、房屋的质量、配套完成情况、价格的波动等，都会令商品房购销过程横生变数。

相比较而言，这些变数尚可应对，毕竟没有“伤筋动骨”，无非是牵扯精力平添烦恼。

真正“伤筋动骨”的，是一些法律上的纠纷，比如纠纷引发法院的强制执行，还有开发商一房多卖等，其后果甚至可能引发所有权转移，给业主带来巨大的损失。

在物权无法实现的情况下，遇到“伤筋动骨”的严重纠纷应该如何保证自己的利益呢？

购买房屋发生纠纷遇到法院的强制执行时，如果买受人已经实际占有该房屋，且对于未办理房屋登记的情况不存在过错，可以排除法院强制执行、查封、扣押。

这里的关键在于，业主对于未办理房屋登记的现状不存在过错。

打个比方，如果业主因为自身原因，比如工作繁忙而一直未办理房屋过户登记，司法实践中就会被认定消极处理自身权益，无法排除强制执行。如果业主一直积极履行合同义务，但是因为他人原因致使房屋所有权长期处于不确定的状态，那么，在房屋被作为被申请执行人的财产依法查封、扣押时，业主可以以案外人的身份提起执行异议。

遇到“一房多卖”的情况，法律的规定是：应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。也就是说，在都没有过错的情况下，先到先得。

如果业主碰到房屋卖给第三人且第三人办理了过户登记的情况，该怎么办呢？

那就寻找证据，证明他们的买卖合同无效。

民法典规定，如果行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益，则合同无效。

开发商明知房屋已经出售仍然将房屋出卖给第三人且办理过户登记，明显属于恶意，但是这里的要点在于第三人是否串通。业主可以从第三人在购房前是否查看了房屋的状态、是否了解房屋被他人占用的角度出发，如果第三人了解了房屋情况仍然签订合同，那就是恶意串通，损害了业主的合法权益，可以主张合同无效。

如果第三人也不知情且已经取得房屋所有权，业主可以主张开发商的行为导致合同目的无法实现、构成根本违约，请求法院判令解除合同，并判开发商返还房款、赔偿损失。

楼市彷徨期，遇事不要慌，保持冷静并依法收集证据是最重要的。在维护自身合法权益的过程中，无论第三方介入还是诉争，有理有据才能获得更多的支持。

文/王殳

编辑：董楠