买卖合同无效或被撤销，房屋的所有权归属
买卖合同无效或被撤销，房屋的所有权归属——兼论物权行为的独立性
案例：甲将其自有的房屋卖给乙，并办理了过户登记。之后，因合同效力上存有争议诉至法院，经法院做出生效判决而确认买卖合同无效或撤销买卖合同。
1、甲在生效判决作出后，可主张哪种请求权要求乙返还房屋？
2、甲持生效的法院判决到不动产登记部门要求办理权属登记，登记部门如何处理？
3、乙将该房屋又转卖给丙且亦办理了过户登记手续，甲能否要求丙返还？
4、房屋登记到乙的名下后，因乙负有其他债务该房屋被法院查封，甲能否提出案外人异议并获支持？
解答上述问题，前提基础在于买卖合同无效或被撤销后房屋的所有权状态，笔者试加解析如下：
一、物权变动模式及其构成要件
从物权变动的原因角度分类，物权变动分基于法律行为物权变动途径和非基于法律行为物权变动途径，大多数和常见的物权变动通过基于法律行为的途径，如买卖合同的方式。非基于法律行为的物权变动（如善意取得、继承、判决或仲裁等）少见而各自有其特殊性，笔者将另行择机行文详细分析。
基于法律行为的物权变动，有意思主义和形式主义模式的区分。
所谓意思主义的物权变动模式，是指物权发生变动不需要公示，既不需要转移占有，也不需要办理变更登记，只让与人有处分权并与受让人之间形成物权变动的合意（合同）即发生物权变动的效果。按照此模式，物权变动的要件有二：一为让与人对标的物有处分权；二为变动标的物之物权的有效合同。日本、法国为普遍采用意思主义物权变动模式的国家。我国只在少数的物权变动中采意思主义模式，如动产抵押权、农村土地承包经营权、地役权的设立和转移。意思主义物权变动模式之下，是否交付或登记不影响物权效力，法律上虽然也规定可以进行登记，但这种登记属于对抗要件而非生效要件。
所谓形式主义的物权变动模式，区别于意思主义模式之处在于不仅需要让与人对标的物有处分权和当事人之间达成相应的有效合同，还需具备公示要件。即动产物权变动必经交付而转移占有，不动产物权变动必经登记；未经交付、登记，不发生物权效力。换而言之，当事人达成以所有权等物权变动的合意，仅发生合同上的效力，所有权等物权并不发生变动，还需形成动产占有、不动产登记的公示后，才产生物权变动的效果。占有、登记的外在表现形式，区别于仅存在于当事人之间而不易为外人所知的合同，因而在学理上被称为形式主义的物权变动。形式主义的物权变动模式要件有三：让与人有处分权；让与人与受让人之间的有效合同；交付（占有）或登记。我国立法上采用形式主义的物权变动模式，规定于《物权法》第9条、第23条。
但是，形式主义的物权变动模式还有债权形式主义和物权形式主义之分。这是影响上述案例所涉及的几个问题的关键。而产生债权形式主义与物权形式主义的区分的缘由，在于是否承认物权行为及其独立性、无因性问题。
二、 物权行为及其独立性、无因性
物权行为是一个抽象的概念。在德国，基于历来注重思辨与逻辑的传统，不仅是法学，也包括其他学科，盛行体系化，对概念极尽抽象之能事。物权行为是德国潘德克顿学派的代表人物萨维尼所提出的学说并被德国立法和理论界广泛采纳。
萨维尼认为：“私法上的契约，以各种不同制度和形态出现，甚为繁杂。首先是基于债之关系而成立之债权契约，其次是物权契约，并有广泛适用。交付具有一切契约之特征，是一个真正的契约，一方面包括占有之现实交付，他方面包括移转所有权之意思表示。此项物权契约常被忽视，例如在买卖契约，一般人只想到债权契约，但却忘记交付（登记）之中亦含有一项与买卖契约完全分离，以移转所有权为目的的物权契约”。萨维尼在总结和解释罗马法物权行为制度的基础上创设了物权行为理论，并对德国法的民法物权体系乃至大陆法系物权法中产生重大影响。
物权行为理论有两大原则：（1）独立性原则，也称分离原则、区别原则：即在发生物权变动时，权利主体移转标的物的给付义务之法律行为与其完成物权变动之法律行为是两个法律行为。前者是原因行为（债权行为），后者是物权行为。这两个行为各自有其独立的意思表示和成立方式，因此他们是分离的两个不同的法律事实。即物权行为是独立于原因行为之外的。（2）无因性原则。无因性原则是指物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立，即原因行为的无效或者撤销不能导致物权行为的当然无效和被撤销。萨维尼对此的论断是：“一个源于错误的交付也是完全有效的”。“物权行为应与作为其原因的债权行为相分离，物权行为的效力已经从债权债务关系的效力被“抽象”出来。”
德国法中物权变动属于当然的形式主义模式，因为这种抽象出来的物权行为（物权变动的意思表示）必须借助客观形式，能凭借一定形式而确定其意思表示的内容，并以其决定其物权的归属。该物权行为就包含在交付和登记之中，其内容通过交付和登记的方式得以体现。同时，当事人因发生物权变动的意思产生对第三人的排斥，必须用公示方法将这种意思表示出来，从而彰显民法中的形式上的公正。
基于上述物权行为理论，德国的物权形式主义物权变动模式要件亦为三项：让与人的处分权；物权变动之合意；登记或交付。但此处的物权变动的合意与交付、登记行为是相互交织的状态，不同于买卖、赠与、互易等债权性合同。单纯的买卖合同的效力已经与物权变动无直接的关联。我国台湾民法是对德国民法的完全继受，故台湾民法的物权变动模式亦采用物权形式主义。
我国法学界通说观点认为，物权行为理论偏于保护受让人和第三人而将让与人置于极为不利地位，不符合我国的社会传统和法律政策。同时因为物权行为的过于抽象、难以让大众所接受等原因，我国不承认物权行为与债权行为的区分，物权行为的独立性和无因性也没有生存的空间。我国采用债权形式主义的物权变动模式。
三、债权形式主义物权变动模式及构成要件、法律效果
债权形式主义是在不承认存在单独的物权行为的前提下，物权变动效力的发生，不仅需要依当事人的意思表示一致而成立买卖、赠与、互易等有效的债权性合同，而且需要登记或交付。债权形式主义认为债权合同就是物权变动的内在动力，物权变动是债权合同的目的和意旨，债权合同的有效成立是发生物权变动的必要条件。不承认存在独立的物权合同，以区别于物权形式主义；发生物权变动必经交付或登记之公示，否则不发生物权变动的效力，以区别于意思主义。所以，我国的债权形式主义模式要件有三：买卖、赠与、互易等转让动产、不动产的债权性有效合同；让与人对标的物有处分权；动产需完成交付、不动产需完成变更登记。三者缺一不可，否则不发生物权变动的效力。如同平面几何的三点成面的现象，缺乏任何一点，只能构建一条线而已，平面将不可能存在。
明确上述理论和立法内容，回到案例中所涉及问题的解答：
1、 合同无效的情况下，缺乏了前述债权形式主义的物权变动模式之合同有效要件，既使进行了过户登记，也不能发生房屋所有权变动的效果，该房屋仍为甲所有。甲基于其所有权，可行使返还原物之物上请求权；同时，因乙虽然经给付而受领房屋但缺失了合法的给付原因（合同无效）而构成给付型不当得利，从而甲还可主张不当得利返还之债权请求权。甲具体如何行使权利，可由其视情形而择一主张，二者构成请求权竞合（但如依照物权形式主义之物权行为独立性、无因性理论，买卖合同无效并不影响物权行为的效力，该房屋仍为乙所有，则甲只有不当得利请求权可以行使）。
另需说明一点，依法理，合同无效为自始无效、当然无效、绝对无效，则该房屋自始就没有发生物权变动而一直归甲所有，乙自始、从来就没有取得过所有权。并不是经法院判决确认无效后，甲的所有权才得以回复。此点实践中常被忽视或误解，甚至有文章或判决将此种情形概括为所有权的回复，实为对合同无效及我国物权变动模式的错误理解。
合同被撤销的情况下，自判决生效时，买卖合同的效力归于消灭，同样产生缺失合同有效要件的效果，房屋也自动归属于甲，甲亦可选择行使返还原物之物上请求权和不当得利请求权。但却又区别于合同无效的情形，虽然合同撤销的效力具有溯及力，但其并非当然无效，只有经撤销权人提起诉讼并作出生效的形成判决时，该合同才失去效力。质言之，在没有生效的撤销合同的生效判决前，该合同是有效的，房屋也曾经归属于乙所有过。此种情形方才为所有权的回复，强调此点与下面几个问题的处理相关。
2、 甲的房屋所有权登记问题。
合同无效的情形，如前述的内容，该房屋的所有权自始就没有发生过变动，则原来的不动产变更登记并不代表真实的物权变动事实而属于错误登记（当然，该错误并非登记部门的错误，而是当事人的错误行为所致，但仍不能改变其登记内容的错误），则甲到登记部门办理的是房屋所有权的更正登记或涂销登记。即甲依据合同无效的确认判决单方向登记部门提出申请，登记部门接到申请并形式审查法院的生效判决后，将此前该房屋变更登记到乙名下的相关内容予以涂销或者在登记簿上标注原来的登记失效，使登记簿记载的所有权内容恢复到之前甲所有的状态。此点在实务中亦常常操作失误而将之按照变更登记（再一次过户登记）处理，甚至因此还收取转让房屋的有关税费。
合同被撤销的情形，因为是行使撤销权之形成判决，属于《物权法》第28条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该情形为非基于法律行为的物权变动，故甲仍可单方持生效判决向登记部门申请，而不需要双方申请；又因曾经发生过所有权转移的事实而再次变动，登记部门应该办理变更登记，此点与合同无效不同。但是，该种变动属于所有权回复性变动而不是物的买卖、赠与、互易等交易性的所有权转让，所以不应该收取有关财产转让性的税费。
3、 乙将房屋再次转让的问题。
合同无效的情形，因为乙自始未取得所有权，则乙就自始也没有获得过处分权，其转让该房屋缺乏让与人享有处分权之要件，属于无权处分行为。无权处分行为不能通过基于法律行为的物权变动的途径发生物权效力，则需要审查丙的行为是否符合善意取得的构成要件，具备相关事实要件，按善意取得处理，否则丙不能取得所有权。
合同被撤销的情形，如果转让给丙的行为发生于撤销判决之前，此时乙为所有权人而享有处分权，则转让该房屋为正常转让行为之有权处分，经登记后丙取得所有权，之后行使的撤销权之溯及力不能影响该已经完成的再次转让行为所产生的的物权变动的效力；如果转让行为发生于撤销判决之后，乙丧失了房屋的所有权及处分权，构成无权处分，考察善意取得问题……
（按照物权独立性理论，无效、撤销均不影响乙的所有权，则乙再次转让均为有权处分，丙均可取得所有权）
4、 房屋被查封的问题。
合同无效的情形下，甲一直未所有权人，故甲可以提出案外人异议。但因执行异议审查程序坚持形式审查的原则，如在合同无效的确认判决前被查封，执行异议可能被驳回，需要依法提起案外人异议之诉后方可获得胜诉判决。如果在合同无效的确认判决后被查封，执行异议审查部门应该依据该判决书支持甲的异议申请。
合同被撤销的情形与合同无效的处理程序和结果基本相同。只强调两点：如在撤销判决前被查封的，甲提起案外人异议之诉时需要一并主张撤销权；不论单独行使撤销权还是在案外人异议之诉中一并行使撤销权，该撤销权的效力之溯及力对查封行为均具有影响力，因为查封行为只是控制行为，不能阻却所有权的回复，此点与乙再次转让的处分行为不同。
（按照物权独立性理论，甲只享有不当得利之债权请求权，不能对抗法院的查封行为，则甲的案外人异议不能获得支持）
