老耿说投资理念 广州择股/选盘系列#04
大家好，我是老耿，一个常驻广州的东北人，常年活动在珠江新城附近，算得上是个周边小地胆。
主业教人买房，买好房，买高净值房，副业吃喝玩乐住酒店，个人A9.2X 实盘操作，欢迎大家来找老耿唠嗑。
我文章角度基本为消费者角度看房看车看世界，没有宏观且带有主观色彩，这样会让你觉得我有血有肉，也不像中介号房产号只是看房推户型，毕竟房子还是给人住的，我感觉怎么样你们的感觉应该也是大差不差。
真正的研究房子产品的逻辑从中观上只有四个因素。
买入=A基础差价+B未来溢价+C豪宅溢价+D学区溢价
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主要要从这四个方面去思考产品。
A基础差价:不良资产/法拍/业主跑路/生意破产 买入既赚
注意了这里的基础差价不是低楼层 垃圾朝向这种差价
B未来溢价：未来配套，高端商业教育医疗交通规划，高收入人群与产业导入情况
C豪宅溢价：顶级人群愿意为稀缺资源付出额外的溢价
D学区溢价：学区单拿出来说，因为好的学区是绝对的稀缺资源，对一个自住家庭和投资者来说意义同样巨大。
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思考方法：每个都有是最好，未来溢价与豪宅溢价权重最大
举例：
买入法拍的广粤尊府=A+B+C
买入市场价的中海花城湾=B+C+D
买入万科欧泊=B
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买入笋盘东风广场=A+D
买入市场价汇悦台=B+C
买入笋盘深圳湾顶级豪宅=A+B+C+D
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